1886
Доступне житло? Ідея на ура!
— Нерухомість
Президент будівельної компанії "Міськжитлобуд" Денис Костржевський готовий особисто викупити в Президента житло по $800 за квадрат.
- Програма "Доступне житло", запропонована Віктором Ющенком, багатьма сприймається скептично. Яке ваше до неї ставлення?
- Ідея створити умови, за яких громадяни, що потребують житла, змогли б його купити, - просто супер. Але методи її реалізації можуть бути різними. Навздогін програмі "Доступне житло" потрібно б розробити програму "Доступні кредити". Адже наш Президент у минулому банкір, і його не може не дивувати, що розмір відсотків по іпотечних кредитах в Україні в кілька разів вищий, ніж у всіх розвинених країнах.
Якщо банківський кредит можна буде одержати під 3 - 4% на 25 років, то доходи позичальника повинні бути вже не $5 тис. на місяць, а $1,5 тис. на сім'ю. Отоді житло дійсно стане доступним. Поки ж я розглядаю Програму як політичне гасло і не більше того.
- Тобто забудовники будуть саботувати Програму?
- Чому? Просто треба глянути не під кутом "Дайте нам дешевше", а так, щоб забудовник був зацікавлений побудувати більше, і одержав, може бути, свою норму прибутку не за рахунок збільшення ціни і зменшення кількості, а за рахунок збільшення кількості і зниження своєї маржі. Умовно кажучи, можна побудувати 100 метрів житла і заробити $1 тис., а можна ту ж тисячу заробити, побудувавши тисячу метрів житла. Потрібно розширити поле діяльності - і буде більше житла. А поки грошей багато - житла мало. Потрібно динамічно розвивати попит та пропозицію.
- Багато хто ставлять знак рівності між доступним і соціальним житлом. Чи означає це, що якщо Програма буде реалізована, якість квартир буде невисока?
- Доступне і соціальне житло - різні поняття. Соціальне, у принципі, повинно надаватися людям безкоштовно. Наприклад, зараз таке житло надається сиротам, інвалідам. А "доступне" - це не ознака житла. За якістю воно може бути абсолютно різним. Адже тут головне створити умови для його покупки. І тоді кожний вибере те, що необхідно: або житло економ-класу, або бізнес-класу, або елітне. У всіх можливості різні.
- У Програмі декларується, що деякі витрати забудовника будуть компенсовані. Наприклад, земля буде надаватися безкоштовно ...
- Не завжди безкоштовно означає вигідно. Не думаю, що це буде зовсім безкоштовно, та й за це "безкоштовно" потрібно буде потім відповідати своїми грішми, іміджем. Краще б зробили прозору схему землевідведення і проведення комунікацій з одного боку і нормальну схему фінансування будівництва з іншого. Зараз діють заплутані схеми залучення грошей.
Раніше був інвестдоговір, що укладався прямо із забудовником. Зрозуміло, що схема не ідеальна, покупець може зіткнутися із шахрайством. Але й зараз, коли схему ускладнили, і людина купує не квартиру, а або сертифікати ФФБ, або облігації, шахрайство теж нікуди не зникло. Зате між будівельником і покупцем з'явилося ще два - три посередники, які теж хочуть заробити. У результаті собівартість квартири росте.
- Президент заявляв, що доступне житло може коштувати $500 - 600 за кв. м. Це реально?
- Я з задоволенням куплю в Президента житло за ціною $800 за кв.м. Ніхто не буде будувати за $600 - 800. У цьому смислу немає. Можна реально обчислити гіпотетичну, так сказати, середню температуру по лікарні, вартість метра житла за умови, що майданчик виділено безкоштовно, до нього підведені всі комунікації. Припустимо, на сьогодні - це $1 тис. Але забудовник повинен щось заробити? При цьому він же зобов'язаний вкладати свої гроші. Якщо він заробить менше, ніж розраховано в бізнес-планах, виходить, що наступний будинок він закладати не буде - піде в більш прибуткову сферу діяльності.
Щоб створити на ринку доступний продукт, необхідно стимулювати виробництво, а штучне обмеження ціни приведе до негативних наслідків.
Потрібно створити преференції з одного боку для виробників - забудовників, тих, хто вкладає свої кошти в будівництво.
З іншого боку - створити пільгові, доступні умови одержання грошей тим, хто хоче житло купити. А $600 - 800 - немає таких цін. У вартості житла є дві складові: собівартість і маржа забудовника. Собівартість сьогодні вища $600, у неї ж входять і матеріали, і заробітна плата робітників, і інші складові. Якщо ми хочемо, щоб на ринку було дешеве м'ясо, його не можна продавати по 1 грн., тому що воно моментально зникне. Його просто перестануть виробляти. Так само й забудовник перестане будувати і почне шукати альтернативні способи заробітку - від казино та ігрових автоматів до маршрутних таксі.
- Якщо припустити, що Програма дійсно буде запущена, і квартири будуть продавати по $500 - 600 за кв. м, чи відбудеться обвал цін на інше житло?
- Якщо буде збільшена пропозиція, що буде підтримана попитом, тоді можна буде говорити, що ціль досягнута. Якщо ж стимулювати лише одну із цих складових - відбудеться перекіс. Нарощуючи пропозицію і не надаючи людям доступ до дешевих кредитів, легко спровокувати обвал цін і слідом за ним кризу. Повинен дотримуватися чіткий баланс: якщо на ринку з'явиться більше житла, значить необхідно створити умови, щоб його змогли купити. Інакше почнеться криза в будівельній галузі.
- Як ви думаєте, скільки будинків може бути побудовано в 2009 р. за програмою "Доступне житло", наприклад, у Києві?
- Аніскільки. Процес будівництва не стартує протягом року. Припустимо, що Програма діє вже із сьогоднішнього дня. Починається підбір земельних ділянок. Чи вигідно органам місцевої влади віддати за безкоштовно гарну ділянку? Ну, навіть якщо знайдено ділянку, ще кілька місяців піде на конкурс, на умовах якого земля буде передана забудовникові.
Потім окремий етап - проектування. Він займе ще 8 - 9 місяців за умови безперешкодного затвердження всіх документів. Ще необхідний час на проведення та підключення до комунікаційних мереж.
Мінімум через півтора роки почнеться будівництво будинку і продовжиться не менше півтора роки. Так що за найоптимістичнішими прогнозами не раніше, ніж через три роки одержимо перші метри житла, реалізовані по цій Програмі.
Наталя Гамоля
За матеріалами: Особовий Рахунок
Поділитися новиною
