1130
Інвестиції в українську нерухомість: пан чи пропав?
— Нерухомість
Якщо почитати про нерухомість України в західних ЗМІ, то картина видасться наступною: в 2003 році зростання цін на нерухомість склало 35%, в 2004 - 30%, в 2005 - 65% і в 2006 - 70%. А от в 2007 зростання, як і по всій Європі, призупинилося і склало за рік у середньому по Україні 8%.
Таке враження складається, якщо брати Україну в цілому.
Однак у цій країні спостерігається досить цікава тенденція: в одних містах ціни на нерухомість ростуть рекордними темпами, в інших ж вони настільки ж рекордними темпами падають. Що ж реально відбувається з українськими квадратними метрами?
Одеса: попит упав у чотири рази
В "перлині біля моря" ціни на нерухомість падають. У січні минулого року ціна квадратного метра в цьому приморському місті становила 2300 доларів. Сьогодні вона спустилася до $1800. У відсотковому відношенні це падіння становить 22%. Попит же на вторинну нерухомість знизився в чотири рази.
За прогнозами аналітиків, в 2008-му ціни в Одесі все-таки будуть рости, але несильно: максимум на 1-2% на місяць. Причину падіння попиту аналітики бачать у падінні рівня доходів населення. Так, аналітик агентства "SecondHome" Марина Ейзенахер, вважає, що середній одесит не тільки не може здійснювати іпотечні платежі, але навіть не в змозі оплачувати комунальні послуги. І дійсно, заборгованість населення Одеси та області за комунальні послуги станом на 1 березня склала 366,8 млн. гривень (близько 75 млн. доларів), що на 11,8% більше, ніж на 1 січня 2008. Виходить, що за "комуналку" не платить кожен шостий одесит.
Проте, у місті йде нове будівництво, причому забудовники намагаються не порушувати унікального вигляду старого міста. Так, наприклад, в елітному комплексі "Зірка Еллади", що розташований у центрі міста (монолітно-каркасна технологія, пентхауси, стилізація під стару забудову, високі стелі) метр коштує близько 4 тисяч доларів. Трохи дешевше пропонується житло теж у центрі міста, але в комплексі бізнес-класу "Ренесанс" (монолітно-каркасна технологія, мансарди, архітектура під "стару Одесу) - $2100-2500 за "квадрат". Нарешті ще нижчі ціни квадратного метра на етапі будівництва в десятиповерховому цегельному ЖК "Дім біля Фонтана" у новому районі міста - 1250 доларів.
Київ: зростання відновилося
Торік київський метр падав. Падіння склало за рік 14% - з $3055 до $2633. Зараз, щоправда, зростання відновилося: за підсумками березня воно склало 1,9%, і на 31 березня квадратний метр у Києві коштував, за даними порталу domik.net, 2983 долара. І це - середня вартість реальної угоди. Як і повинно бути, вартість пропозиції вища - 3238 доларів за кв. метр.
Як нам розповіли в будівельно-інвестиційній компанії "Київ Житло-Iнвест", найшвидшими темпами росте квадратний метр у сегменті бізнес-класу. За березень він виріс на 9,4%.
Але зростання торкнулося далеко не всього житла і не у всіх районах. Найактивніше ростуть у вартості однокімнатні квартири. Трикімнатні ж і чотирикімнатні квартири в ціні продовжують падати майже по всьому Києву за винятком Голосіївського району на південному-сході української столиці, де 4-кімнатні квартири чомусь злетіли на 51%. У Шевченківському ж районі міста, а це історичний центр Києва, падають у ціні навіть одинички.
На думку аналітиків з порталу domik.net, останнім часом на ринку діяли дві взаємно протилежні тенденції. З одного боку, явно відчувалося традиційне весняне пожвавлення ділової активності. З іншого боку, різке просідання курсу долара, жорсткість правил іпотечного кредитування і песимістичні настрої в суспільстві заморожували ринок. Квітневе зростання, швидше за все, не перевищить березневе, тому що в порівнянні з лютим, у березні кількість договорів задатку скоротилася на 27%.
Що стосується цін на київські новобудови, то їх незабаром може очікувати досить істотне зростання. Справа в тому, що Державна архітектурно-будівельна інспекція (ДАБІ) має намір заборонити забудовникам здавати житлові будинки без обробки, що, безумовно, відіб'ється на цінах.
За спостереженням аналітиків domik.net, на противагу Києву, Київська область продовжує падати. За останній рік ціни на житло там скоротилися в півтора рази.
Львів: ціни виросли вдвічі
Лідирує за темпами збільшення цін на житло західноукраїнське місто Львів. Якщо в січні 2007 року ціна квадратного метра у Львові становила 1100 доларів, то нині вона досягла 2000. Таким чином, зростання склало 82%, - повідомила нам представник компанії "Нерухомість-інвест" Аріна Пивоквасова.
В 2006 році, коли росла вся Європа, і навіть Київ виріс на 66%, це зростання було більш скромним -50%. Бум почався в 2007 і на даний момент ще не затих.
Найбільш дорогими вважаються квартири в будинках, побудованих у ті часи, коли Львів входив до складу Австро-Угорщини. Розташовані вони в центральній частині міста, або в так званому "ближньому центрі".
За даними обласного Управління статистики, близько 48 % "львів'ян" проживають у будинках радянського або українського будівництва, близько 40 % - у будинках австрійського і польського будівництва, близько 11 % - у приватному секторі.
Із чим же пов'язане дане зростання? За однією з версій, основну роль грає та обставина, що Львів - одне із чотирьох міст України, що прийматиме футбольний чемпіонат "ЄВРО-2012". Таким чином, натякається на ажіотаж, подібний із сочинським ажіотажем у Росії.
Однак поряд зі Львовом, футболістів чекають Одеса, Харків і Київ, а в тій же Одесі, та, за великим рахунком й у Києві, тенденції прямо протилежні.
На думку Аріни Пивоквасової, у цей час ціни у Львові досягли меж платоспроможного попиту. Багато хто, до речі, воліє будувати приватні будинки. Один квадратний метр землі у Львові коштує в середньому півтори тисяч гривень або $300. Сотка, таким чином, коштує $30 000. Це майже в п'ять разів вище, ніж у Києві, де сотка коштує 6 183 долара. І це при тому, що квадратні метри житлової нерухомості коштують у півтора рази менше від київських.
< p>Міська влада пропонує розширити межі міста, щоб включити в нього більше землі і, таким чином, знизити її вартість.
Хто купує житло в Україні
За даними Вікторії Берізки, генерального директора агентства "Bétula", 40% загальної кількості покупців житла в столиці України є жителями інших регіонів країни та іноземці. У період зростання іноземці розглядають ці покупки як фінансове вкладення для одержання доходів. Але й у період падіння частка іноземців серед покупців не зменшилася. Навпаки, вони продовжували купувати по дві-три квартири, щоб здавати їх в оренду. Найбільш вигідною вважається добова оренда. У середньому, це 60 доларів на добу.
Самі кияни воліють купувати житло бізнес-класу. Економ же клас розкуповує провінція. Однак покупцями квартир усе більше стають люди, якось пов'язані з банками -саме вони мають поки можливість одержувати іпотечні кредити на торішніх умовах, для основної ж маси українців ця можливість уже недоступна.
За 26 статтею української Конституції іноземець прирівнюється в правах до жителя України. Однак, якщо іноземець, що бажає придбати нерухомість в Україні, не має ідентифікаційного номера фізичної особи, то його перед укладанням договору купівлі-продажу необхідно одержати, інакше нотаріус просто не засвідчить договір та угода не відбудеться.
Що стосується громадянства покупців, то донедавна серед іноземців переважали поляки і росіяни. Нині ж першість у Києві переходить румунам та англійцям. Останні, до речі, поки ще, більше люблять Крим, особливо Ялту. Останнім часом на український ринок почали виходити і китайці.
Резюме:
Нинішня Україна неоднорідна. Ціни на житло падають у промислових містах, виробництво в яких так і не відродилося після занепаду 90-х років. Феномен Львова можна пояснити тим, що Львівська область перебуває в зоні Прикарпатського нафтогазового басейну, а в Старосамбірському районі Львівської області знаходиться одне з найбільших родовищ української нафти. В Ужгороді - центрі Закарпатської області, де теж є нафта, зростання цін на житло склало 40%.
Що можна сказати про майбутнє?
З огляду на прагнення українського керівництва влитися в "європейську сім'ю" держав, можна пророчити, що ціни будуть рости. Адже європейських цін Україна поки не досягла.
За матеріалами: УНІАН
Поділитися новиною
