8333
Обмін квартир: як це краще оформити
— Нерухомість
Сьогодні в переважній більшості випадків новим власником квартири на вторинному ринку стають шляхом укладання угоди купівлі-продажу. Тим часом закон передбачає й іншу можливість - обмін квартир. І в деяких ситуаціях обмін виявляється потрібнішим.
Популярність уже не та
У першій половині 90-х років, коли почалася приватизація житла, угоди з обміну квартир були ще досить популярні. За словами Ігоря Однопозова, голови Союзу фахівців з нерухомості Києва, вони тривали вже як би за інерцією. Хоча в нових економічних умовах з'явилася можливість купувати і продавати житло за ринковою ціною, але власників квартир тоді було ще не багато і вибір житла, пропонованого на продаж, був також не великий. Тому зробити вигідний обмін було більше шансів.
Сьогодні ж практично вся житлова нерухомість приватизована і перебуває у власності громадян, а тому переважна більшість угод здійснюється шляхом купівлі-продажу. Договори обміну при операціях з нерухомістю укладаються досить рідко. Це пов'язано з достатньою кількістю пропозицій на ринку міського житла, що може задовольнити запити будь-якого покупця. Крім того, реалізація прямого обміну найчастіше поєднана з певними труднощами: досить непросто знайти людину, що хотіла б переїхати саме в цю квартиру, при цьому, продаючи саме таке житло, що підійде іншому учасникові договору обміну. Тому на практиці такі обміни здійснюються через ланцюжок угод купівлі-продажу - так звані "традиційні угоди" з нерухомістю.
Договір обміну зручніший
Однак, у тих випадках, коли договір обміну може бути використаний, він виявляється зручнішим від договорів купівлі-продажу.
По-перше, він обходиться дешевше, оскільки є певна відмінність у нарахуванні розміру державного збору, що сплачується при засвідченні угоди обміну нотаріусом. За договорами купівлі-продажу на даний момент нотаріусами стягується 2% від зазначеної в договорі вартості квартири. Ставка ж державного збору, що стягується за нотаріальне засвідчення договору обміну квартири, установлена в розмірі 1% від вартості того об'єкта нерухомості, вартість якого вища. Якщо вартість об'єктів нерухомості збігається, відповідно оплачується 1% від вартості кожного з них.
По-друге, він простіший. За словами Лідії Ряжських, начальника відділу продажів квартир компанії "Траєкторія", досить часто договори обміну укладаються між родичами. Приміром, у практиці роботи компанії не так давно був випадок, коли батьки обміняли свою трикімнатну квартиру на однокімнатну квартиру своїх дітей, надаючи їм можливість жити у квартирі більшого метражу, а самим переїхати в меншу квартиру. У цьому випадку більш доцільно було укласти саме договір обміну. Це позбавило рідних людей від зайвих формальностей і витрати часу - необхідності робити два договори дарування або двічі укладати угоду купівлі-продажу. Дозволивши також і заощадити на оплаті податків і нотаріальних послуг.
Ріелтори не приховують, що неохоче беруться за квартирний обмін, тому що не мають відповідної бази пропозицій. Клієнти звичайно приходять в агентства вже зі своїми конкретними пропозиціями - самі знаходять підходящі для них варіанти обміну. Тоді завдання ріелторів зводиться до формальностей - допомоги в оформленні та реєстрації договору обміну. У цьому випадку оплата праці посередників відбувається за домовленістю сторін - визначається фіксована сума, і мова про відсотки від вартості квартир уже не йде.
Юридичні тонкощі
Як і при інших операціях з нерухомістю, договір обміну повинен бути засвідчений нотаріусом і зареєстрований у БТІ. При цьому обмінювані об'єкти повинні або бути не приватизовані, або належати сторонам на правах власності.
Як уточнює Юлія Курило, партнер юридичної компанії "ЮСТ Україна", договір обміну, по суті, складається із двох договорів купівлі-продажу, де еквівалентом грошового розрахунку є тільки майно. Відповідно до договору обміну (бартеру) кожна зі сторін зобов'язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар. При цьому кожна зі сторін договору обміну є продавцем того товару, що вона передає в обмін, і покупцем товару, який вона одержує натомість.
Таким чином, виходить, що принципових відмінностей між договором обміну і купівлі-продажу практично немає. У Цивільному кодексі України прямо передбачено, що до договору обміну застосовуються загальні положення про договори купівлі-продажу.
Тим часом розходження все-таки є. Найбільш важливою ознакою, що відрізняє договір обміну і договір купівлі-продажу, є те, що за договором купівлі-продажу за продаване майно продавцеві сплачується відповідна вартість майна тільки в грошовому вираженні. При укладанні ж договору обміну, обидва об'єкти договору обміну підлягають адекватній оцінці з боку продавців і покупців, при цьому їхня вартість при укладанні договору не обов'язково повинна бути рівноцінною.
Договір обміну може бути оскаржений і за рішенням суду визнаний недійсним. Ризики при укладанні договору обміну практично такі ж, як й у випадках будь-яких інших угод з відчуження нерухомого майна. Найпоширенішими підставами визнання недійсним договору обміну може бути недотримання форми складання документів, відсутність відповідних повноважень в учасників угоди, порушення вимог законодавства, придбання нерухомості суб'єктами, які не можуть мати у власності ті чи інші об'єкти. Угода також може бути оскаржена через те, що людина, що була однією з її сторін, виявилася недієздатною або перебувала при здійсненні її під дією психотропних препаратів.
За матеріалами: РБК-Україна
Поділитися новиною
