2354
Як квартиру перетворити в офіс чи магазин
— Нерухомість
Сьогодні в Києві виразно відчувається нестача професійних, але недорогих торговельних та офісних приміщень для дрібних компаній або невеликих філій великих організацій. Крім того, сама природа бізнесу в сфері послуг має на увазі його прагнення розташовуватися ближче до свого споживача. Звідси і попит на приміщення на перших поверхах житлових будинків, і популярність процедури переведення квартир з житлового фонду в нежитловий.
Усе вище і вище...
Як пояснює директор агентства нерухомості "Платан" Ігор Краковний, житловий фонд коштує дешевше, ніж нежитловий. Тому купуються квартири на першому, другому поверхах, і потім переводяться в нежитловий фонд із метою розміщення в них офісу, кафе, салону краси, перукарні, ломбарду, магазину, аптеки і т.д.
За словами директора юридичної компанії "Технології фінансів" Анастасії Костюченко: "Переведення приміщення з житлового в нежитловий фонд значно підвищує вартість такого приміщення, що вигідно для його власника. Мало хто хоче жити на першому поверсі, зате в умовах дефіциту та дорожнечі офісних площ варіант із переведенням квартири з житлового в нежитловий фонд найчастіше окупає себе як у випадку покупки/продажу, так й у випадку оренди". А оскільки цільове використання такого приміщення обмежено скромним метражем і стандартними плануваннями, то найчастіше в них розташовуються офіси невеликих компаній.
Найбільшою популярністю користуються квартири на першому, цокольному і другому поверхах, а також у підвалі або напівпідвалі. Це пояснюється тим, що саме такі приміщення законодавство дозволяється перевести з житлового в нежитловий фонд. І то, закон вимагає, щоб у такі приміщення був забезпечений незалежний доступ, тобто, створена вхідна група. Що, втім, на практиці виконується далеко не завжди.
Проте, все частіше офіси стали розташовувати не тільки на першому і другому, але й на верхніх поверхах висотних будинків - хоч на 9-му, хоч на 16-му. Такий стан справ експерти пояснюють тим, що на перших поверхах не вистачає пропозицій, щоб задовольнити весь попит на такі квартири.
Грає свою роль і рівень безпеки - у квартиру на високому поверсі складніше потрапити, ніж у квартиру на першому, при цьому витрати на безпеку на першому поверсі значно вищі. При цьому верхні поверхи переоформити в нежитлову нерухомість набагато складніше, ніж нижні - перший поверх більш екологічно непридатний для проживання, ніж верхні, що вже казати про необхідність одержання згоди сусідів на обладнання офісу.
Але, як би там не було, все частіше на останніх поверхах будинків у центрі міста або біля станцій метро обладнуються офіси, причому нерідко їх улаштовують компанії, що мають безпосереднє відношення до ринку нерухомості - агентства нерухомості, консалтингові та оцінні компанії.
Як це повинно робитися
Основними документами, що регламентують переведення житлової нерухомості в нежитлову, сьогодні є ще радянські нормативні акти. Це Житловий Кодекс УРСР 1983 року і Постанова Радміну УРСР від 26.04.1984 "Про порядок обстеження стану житлових будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам і визнання житлових будинків і житлових приміщень нежилими".
Згідно ст.7 і 8 ЖК УРСР переведення приміщення з житлового фонду в нежитловий можливе у випадку непридатності його для проживання. Також, як виняток, допускається переведення придатного для житла приміщення з житлового в нежитловий фонд. В обох випадках ухвалювати рішення щодо можливості такого переведення вповноважені виконавчі комітети обласних або міських рад народних депутатів.
У Києві це питання вирішується відповідно до Порядку переведення житлових будинків і житлових приміщень у нежитлові в Києві, затвердженого розпорядженням КМДА від 01.10.2002 №1825.
Відповідно до зазначеного документа, переведення житлового приміщення в нежитлове проводиться у випадку визнання житлового приміщення нежитловим і при зміні функціонального призначення житлового приміщення. Як правило, переведення придатних для проживання житлових приміщень у будинках комунальної власності в нежитлові не допускається. Але у виняткових випадках переведення може здійснюватися за рішенням КМДА.
Першим кроком для переведення є звернення до райради за рішенням про визнання приміщення непридатним для проживання. До заяви варто додати такий перелік документів: нотаріально засвідчені копії документів, що підтверджують право власності на житлове приміщення; довідку БТІ про відсоток фізичного зносу житлового будинку; технічний паспорт на житлове приміщення; довідку з житлово-експлуатаційної організації про те, що в житловому приміщенні ніхто не зареєстрований і не проживає.
За необхідності подається також висновок проектного інституту (НДІпроектреконструкція, АТ "Київпроект" або ін.) щодо технічного стану житлового будинку і про неможливість або недоцільність проведення його капітального ремонту. РМА створює міжвідомчу комісію для вивчення ситуації, а прохачеві залишається чекати на ній позитивного висновку. Якщо він буде таким, його наступним кроком стане звернення до міськадміністрації, де крім вищевикладених документів зажадають також копію розпорядження РМА про визнання житлового приміщення нежитловим та акт міжвідомчої комісії про обстеження технічного стану житлового приміщення.
У цілому, порядок робіт зі зміни статусу нерухомості Ігор Краковний описує так: перевірка на можливість переведення в нежитловий фонд квартири, розробка проектної документації, переведення у нежитловий фонд, введення в експлуатацію та одержання свідоцтва права власності на нежитлове приміщення.
Як це робиться на практиці
Навіть на папері процедура переведення квартири з житлової в нежитлову не здається простою і швидкою справою, насправді ж усе ще довше і складніше. Як пояснює Анастасія Костюченко, нормативна база не визначає конкретних строків на переведення приміщення з житлового в нежитловий фонд. На практиці це займає від півроку і більше, залежно від запопадливості власника приміщення. "У кожному разі, усе впирається в регулярність проведення сесій міськради, так що цього року краще цю справу не затівати", - смутно жартує експерт.
Основними труднощами на шляху переоформлення статусу квартири вона вважає необхідність догодити сусідам по під'їзду, а то й будинку, щоб одержати їхню згоду, а також знайти підхід до держорганів, які не люблять працювати швидко.
Взагалі багато експертів ринку, а також мешканці квартирних офісів визнають, що одержати дозвіл на переведення нерухомості з житлової в нежитлову, чітко слідуючи букві закону, сьогодні вкрай складно. Тому охочі зробити таку процедуру звичайно звертаються до професійних посередників, які мають потрібні зв'язки і досвід роботи в широкому значенні цього слова.
Послуги посередників значно підвищать витрати на обладнання офісу, але допоможуть заощадити час і зусилля. З урахуванням всіх офіційних і неофіційних платежів вартість процедури переведення в Києві сьогодні становить не менше сотні доларів за кв. м. Чим простіша ситуація і чим менше перешкод і заборонних умов, тим дешевше обійдеться процедура і навпаки.
Найбільш дорогим, до 10% від вартості нерухомості, буде переведення квартири в нежитловий фонд на верхніх поверхах, а також у випадках, коли визнати її непридатною для проживання проблематично. На вартість послуг посередників також впливають адміністративний район, площа і бажане функціональне призначення переведеного приміщення (офіс, магазин і т.д), так що розрахунок завжди суто індивідуальний.
За матеріалами: РБК-Україна
Поділитися новиною
