1014
Іпотечний депозит
— Кредит&Депозит
Банкіри обіцяють, що накопичення грошей для оплати початкового внеску по іпотечному кредиту на спеціальному депозиті дає клієнтові масу пільг при оформленні позики. На практиці ж банки найчастіше використовують такі депозити як приманку для клієнтів.
Порядку 10 вітчизняних банків пропонують клієнтам, які вирішили купити нерухомість у кредит, назбирати коштів на початковий внесок на спеціальному депозиті. Зокрема, подібні продукти є у великих банків, які входять у ТОП-15 лідерів ринку іпотеки. Це Укрсоцбанк, Надра Банк, Ощадбанк і ПУМБ. Також таку можливість надають інші великі фінустанови, які поки далекі від лідируючих позицій в іпотеці - Брокбізнесбанк, банк "Хрещатик" і Кредобанк.
Звичайно банкіри залучають кошти на такі внески роздачею обіцянок. Мовляв, клієнтові, що накопичив гроші на накопичувальному внеску, будуть запропоновані пільгові кредитні умови. Однак насправді так виходить не завжди. За великим рахунком, цільовий депозит практично нічим не відрізняється від звичайного строкового вкладу. Щоб зрозуміти, чи варто збирати гроші на початковий внесок на депозитах, розглянемо приклад.
Де збирати
Припустимо, людина вирішила купити квартиру в кредит, однак у неї не вистачає коштів на початковий внесок і/або оплату одноразових витрат для оформлення іпотечної позики, а банк навідріз відмовляється позичати гроші такому "бідному" позичальникові. У такій ситуації в потенційного позичальника є два варіанти: накопичувати гроші в трилітровій банці або ж стати вкладником комерційного банку. Швидше за все, свідомий громадянин вибере саме другий варіант, тому що кошти на банківському вкладі будуть примножуватися швидше за рахунок відсотків, що нараховуються.
Практика показує, що момент покупки квартири точно пророчити практично неможливо. Адже складно спрогнозувати, коли підвернеться відповідний житловий варіант. Тому дуже важливо, щоб заощадження на початковий внесок були доступні практично в будь-який момент. Це означає, що залишати гроші на традиційному строковому вкладі під високі відсотки - 15-16% річних - дуже ризиковано, тому що у випадку, якщо підвернеться відповідна квартира, продавець не буде чекати закінчення терміну дії депозиту. Щоб не упустити квартиру, що сподобалася, вкладникові прийдеться достроково розривати депозитний договір, тобто втрата більшої частини відсотків неминуча. Так що варіант із традиційним депозитом для накопичення початкового внеску навряд чи підійде.
Можна, звичайно, збирати гроші на депозиті з можливістю зняття коштів без обмежень. Таких пропозицій на ринку небагато, але вони є. Однак відразу попереджаємо, що по такому внеску в гривні банки не платять більше 11% річних.
Виходить, що оптимальним варіантом для накопичення грошей є спеціальний цільовий депозит. По таких внесках строком на один рік у гривні банки пропонують 12-15% річних, тобто відсотки порівнянні із прибутковістю звичайних термінових депозитів. У той же час, основною особливістю такого депозиту є те, що у випадку запланованої покупки вкладник може забрати гроші без перерахунку відсотків за більш низькою ставкою. Досить лише підтвердити банку, що ці кошти йдуть дійсно на обумовлені цілі. Це робиться шляхом надання в банк відповідних документів, зокрема, попереднього договору купівлі-продажу нерухомості або договору про участь у фонді фінансування будівництва (ФФБ).
Депозитний тренажер
Щоб зрозуміти, як працює механізм, конкретизуємо наш приклад. Молодий фахівець досяг рівня зарплати, що дозволяє йому обслуговувати кредит для покупки однокімнатної квартири в Києві. Гарна "одиничка" коштує $100 тис., однак у потенційного позичальника немає грошей на початковий внесок - дотепер він усе проїдав і не встиг сформувати заощадження. Банк же наполягає на початковому внеску не менше 20% від вартості квартири.
Наш герой вирішує назбирати необхідну суму, тобто $20 тис. на спеціальному депозиті. Якщо клієнт був готовий взяти кредит на 30 років під 12% річних на всю суму, виходить, він у стані виплачувати на місяць по кредиту трохи більше $1000. Таким чином, таку суму, тільки краще в гривні, клієнт зможе щомісяця відкладати на накопичувальний депозит під 13% річних. Якщо все піде за планом, то необхідну суму - $20 тис. - вийде назбирати всього лише за півтора роки: $18 тис. - за рахунок внесків частини зарплати і $2 тис. - за рахунок відсотків по внеску.
Як бачимо, акумулювання коштів на депозиті дозволяє наблизити мрію - покупку власного житла - на 2 місяці. Звичайно, це ідеальний приклад, тому що не враховує зростання цін на нерухомість. Однак логічно припустити, що можливе подорожчання житла з лишком перекривається (компенсується) зростанням доходів нашого героя.
Крім накопичувальної функції, цільовий депозит виконує ще одну важливу роль. Він дозволяє клієнтові побувати, хоча і віртуально, у шкірі справжнього позичальника, що з місяця на місяць змушений віддавати левову частку свого доходу банку. Таке тренування дозволить потенційному позичальникові психологічно звикнути до думки жити в кредит, а також переконатися в здатності обслуговувати такий кредит. Як знати, можливо, проживши один рік у стані мнимого боржника, клієнт зовсім передумає зв'язуватися із кредитом?
Якщо ж клієнт упорається з "обслуговуванням" такого депозиту - для банку це буде надійним підтвердженням його платоспроможності, що практично повністю мінімізує ризик відмови в кредиті. Приміром, Надра Банк після такої перевірки готовий дати іпотечний кредит навіть без довідки про доходи позичальника. Відповідно до умов цього банку, потенційний позичальник повинен щомісяця поповнювати цільовий депозит на суму в 1,35 рази більшу, ніж прийдеться платити по кредиту на місяць. Стосовно нашого прикладу внесок повинен був би поповнюватися на суму не менше $1100. При цьому якщо потенційний позичальник накопичив на депозиті всю суму, необхідну на початковий внесок, Надра Банк готовий знизити базову процентну ставку по іпотеці на 0,1 п.п., а Укрсоцбанк - навіть на 0,5 п.п.
У той же час, такі чудеса лояльності з боку банків є скоріше винятком із правил. Для більшості фінустанов накопичувальних депозитів - це всього лише PR-хід, що дозволяє реалізувати механізм перехресних продажів: спочатку залучити вкладника, а потім перевести його в групу позичальників. Для банку потенційний позичальник є цікавим вкладником, адже мова йде про накопичення досить великих сум - $10-30 тис. У той час як левова частка стандартних банківських вкладів за розміром суми не перевищує $10 тис.
м
За матеріалами: Простобанк Консалтинг
Поділитися новиною
