Реальні нерухомі скарби — Finance.ua
0 800 307 555
0 800 307 555

Реальні нерухомі скарби

Нерухомість
917
У нинішніх економічних умовах житлова нерухомість набула серед забезпечених українців міцну репутацію досить надійного об'єкта інвестування.
Однак є категорія квартир, які приватні особи купують аж ніяк не з метою заробітку.
Як відзначають експерти, функція інвестиції для фізичних осіб в основному характерна для квартир економ- і бізнес-класу (одинична капіталоємність у цих сегментах становить $100-350 тис.).
А от покупці, що володіють декількома мільйонами зелених, цікавляться головним чином елітними апартаментами, які не розглядаються як інвестиція з метою здобування доходу, що перевищує середньоринковий на фінансовому і фондовому ринку. Тобто в цьому випадку придбання робиться не для того, щоб перепродати нерухомість у короткостроковій або середньостроковій перспективі (хоча це й не виключено).
За словами керівника Київської обласної філії одного з банків Андрія Оністрата, покупка дорогої квартири - справа не найцікавіша з погляду одержання прибутку, хоча сьогодні цілком можна примножити свої кошти за рахунок інвестицій у таку нерухомість.
Однак найчастіше потенційні покупці елітного житла не прагнуть заробити на цьому. Вигідність таких вкладень досить специфічна та обумовлена насамперед особливостями самих об'єктів нерухомості - вони не підкоряються загальним правилам ринку і виходять за рамки стандартної логіки. Тому дорога нерухомість практично не втрачає у ціні навіть в умовах занепаду ринку нерухомості і мало залежить від загальної ситуації на цьому ринку.
"Справді, ціни на дорогі об'єкти житлової нерухомості слабко реагують на тимчасові негативні процеси на ринку, вони мають більшу інертність у порівнянні із цінами на більш дешеве житло і не піддані навіть сезонним коливанням цін на нерухомість. А так як в Києві спостерігається багаторічне постійне зростання цін на нерухомість і зміни цього процесу не спостерігається, то можна із упевненістю сказати, що вкладені гроші в таке житло із часом як мінімум не знеціняться", - погодився провідний спеціаліст ріелторської компанії "Паркер & Оболенський" Андрій Джулинський.
Свою позицію він обґрунтовує тим, що середні ціни на дороге і супердороге житло в Києві в цей час стабілізувалися в порівнянні з попередніми роками, але, як і в усім світі, вони зберігають тенденції до повільного зростання.
У той же час у даному сегменті ринку не можна точно визначити або спрогнозувати адекватність ціни об'єкта, адже тут на перші позиції виходить не сама ціна, а привабливість об'єкта для покупця.
Столичним ріелторам відомі чимало випадків, коли покупець купував супердорогий об'єкт нерухомості "сходу" лише тому, що квартира або будинок цілком відповідали декільком дуже важливим вимогам, і не доводилося шукати компроміс між ціною та рівнем задоволеності покупця об'єктом.
При цьому, елітна квартира є формою довгострокових заощаджень, що характеризується досить високою надійністю (нерухомість складно втратити), правовою захищеністю (у частині захисту прав володіння та спадкування), меншою прозорістю в порівнянні з тими ж банківськими вкладами, першокласною заставоздатністю. Якщо ж додати до цього незалежність від коливань валютного ринку і середні темпи збільшення вартості внеску, як мінімум, що компенсують щорічну інфляцію, вийде, що кращого скарбу сьогодні, взагалі ж, не знайти...
Однак при покупці дорогої нерухомості, вважають експерти, потрібні обережність і правильний підхід до справи. До вибору об'єкта нерухомості варто поставитися дуже уважно, оцінивши його переваги та недоліки на тривалу перспективу.
"Мабуть, основне завдання при інвестуванні в об'єкт житлової нерухомості - спрогнозувати попит на даний об'єкт із урахуванням кількості аналогічних пропозицій у майбутньому", - пояснив Андрій Джулинський.
Серед головних умов успішного придбання дорогої житлової нерухомості як об'єкта довгострокових вкладень заступник гендиректора зі стратегічного розвитку та маркетингу будівельно-девелоперської компанії "ТММ" Олексій Говорун виділяє максимальну відповідність квартири заявленому класу - близькість до центра, висотність будинку, архітектурні рішення, інфраструктура і т.д. Андрій Оністрат відзначає, що велике значення тут має також ексклюзивність апартаментів:
"Загальні тенденції, яким піддане стандартне житло, роблять дуже незначний вплив на таку нерухомість. Вона завжди буде дуже дорогою і завжди знайде свого покупця, готового платити extra money", - відзначив він.
За інформацією Олексія Говоруна, в 2006 році, у період ажіотажу на ринку, зростання цін на окремі об'єкти нерухомості високого класу доходило до 300%. В 2007 році зростання склало близько 25%. Разом з тим експерт погоджується з думкою інших фахівців, що стверджують, що ціни на ексклюзивні об'єкти нерухомості і темпи їхнього зростання складно позначити єдиною тенденцією - необхідно розглядати кожен об'єкт окремо. Але в кожному разі вкладення в елітну нерухомість будуть компенсувати інфляцію навіть в умовах істотного зниження темпів зростання цін на столичну нерухомість (за найоптимістичнішими оцінками, це зростання у нинішньому році навряд чи перевищить 10-15%). А більшого і не потрібно...
Бідний вибір
Незважаючи на те, що Київ входить до числа європейських міст із найдорожчою нерухомістю, житла, що годиться на роль скарбу, у місті не так багато.
Правда, формально майже кожна двадцята квартира, виставлена на продаж, вважається елітною, оскільки її ціна починається від $600 тис. Однак, стверджують фахівці, лише деякі із цих квартир є по-справжньому преміальними.
Так, Олексій Говорун, посилаючись на розроблений Українською будівельною асоціацією класифікатор житлової нерухомості, елітним житлом називає таке, котре відповідає стандартам класів "преміум" і "де-люкс", з унікальним місцем розташування об'єкта, відповідним плануваннями, оздоблювальними матеріалами, інфраструктурою, сервісом і т.д. Ціни на таку нерухомість, за його даними, становлять від 8-10 тис. євро за кв. м і вище.
Деякі ріелтори (правда, із застереженнями) вважають, що "люксовою" може бути й окрема квартира. Але практично всі експерти сходяться на тому, що дорогих та "правильних" з погляду довгострокових вкладень об'єктів у Києві сьогодні існує всього кілька десятків. Не дивно, що вартість трьох найдорожчих столичних квартир, які зараз виставлені на продаж, дорівнює річному бюджету середньостатистичного обласного центру. Наприклад, трирівневий пентхаус площею 1 тис. кв. м. на вулиці Шовковичній коштує $15 млн.
Андрій Оністрат для позначення будинків-скарбів вживає термін "культовий". І подібних новобудов, де вартість квадратного метра, за його оцінками, становить більше $15 тис., він нарахував у Києві півдесятка. Як приклад експерт наводить скандальний будинок на вулиці Грушевського, 9А, комплекси "Тріумфальна арка" і "Капітолій", де вартість апартаментів цілком порівнянна із цінами в найбільших мегаполісах світу. Класифікувати ці об'єкти Оністрат не береться, оскільки кожний з них є унікальним проектом, що апелює до тих чи інших потреб споживача.
"Безумовно, є спільні риси, властиві кожному з них, наприклад, близькість до центра, інфраструктура, але проте кожний з них залишається штучним продуктом. Імідж, екстер'єр, вид з вікна та інші подібні параметри дуже складно оцінити об'єктивно та класифікувати", - додав Андрій Оністрат.
Розширити список супердорогих об'єктів житлової нерухомості готовий Андрій Джулинський. На його думку, такі об'єкти є на вторинному ринку, і зосереджені вони в Шевченківському і Печерському районах. На вартість даного житла впливають два основні фактори - місце розташування в самому серці столиці і характеристики будинків (це головним чином квартири у відреставрованих історичних будинках).
Будинки ці, пояснює ріелтор, побудовані добротно, а їхнє розташування в центрі Києва і проживання в них переважно заможних людей позитивно впливає на їхню схоронність: комунальні служби уважно стежать за технічним станом будинків та їхнім зовнішнім виглядом. За даними Джулинського, кількість квартир у таких будинках, виставлених на продаж, що підпадають під визначення "супердорога" (від $10 тис. за 1 кв. м), реально не перевищує двох-трьох десятків.
Що ж стосується первинного ринку, то, вважає експерт, популярність серед заможних покупців квартир у таких будинках, як по вул. Грушевського, 9А обумовлена насамперед їхніми унікальними характеристиками, що дозволяє віднести це житло до категорії скарбів, які ніколи не втратять своїх позицій у рейтингу супердорогої житлової нерухомості.
Серед "елітних" та "ексклюзивних", як їх називають самі хазяї, квартир, найчастіше зустрічаються пентхауси - як в українському, так й у класичному розумінні. "Пентхаус по-українському" являють собою квартири на верхніх поверхах історичних будинків. З метою збільшення площі апартаментів нерідко з'єднуються кілька квартир на верхніх поверхах і реалізуються ексклюзивні проекти інтер'єрів.
Як відзначив Олексій Говорун, пентхаус у новобудові набагато більше відповідає класичному уявленню про подібний об'єкт - він дійсно перебуває на самому верху, а з його вікон відкриваються воістину чудові види міста. Але й у тому, і в іншому випадку покупка такої квартири гарантує схоронність вкладених у неї коштів. Головне тут, радить Андрій Джулинський, дотримуватися всіх стандартних правил покупки, що діють на ринку нерухомості. Тобто поцікавитися історією нерухомості, репутацією будівельної компанії, продавця і посередника.
Олексій Говорун радить звертати увагу на кількість проектів у портфелі будівельної компанії. Адже в ситуації, коли на ринку існує багато так званих компаній одного проекту, досвід і надійність фірми-забудовника дуже важливі.
Крім того, за словами Андрія Оністрата, для покупця вагомим аргументом при покупці преміальної нерухомості є обслуговування об'єкта нерухомості, що дозволить максимально ефективно підтримувати його якість.
Не менш важливим, ніж вибір компанії-продавця або навіть самого об'єкта нерухомості, для потенційного покупця є залучення кваліфікованого консультанта, здатного підібрати "правильний" об'єкт, що відповідає запитам і можливостям клієнта. Серед загальних рекомендацій з вибору консультанта Андрій Джулинський особливу увагу звертає на необхідність налагодження довірчих відносин між покупцями ексклюзивного житла та ріелторами.
Андрій Оністрат же радить не обмежуватися одним консультантом. На думку експерта, у такій справі чим більше розумних порадників, тим краще.
За матеріалами:
24.ua
Якщо Ви помітили помилку, виділіть необхідний текст і натисніть Ctrl+Enter , щоб повідомити про це.

Поділитися новиною

Підпишіться на нас