2119
Ринок житла Києва: Помірне зростання і неясні перспективи
— Нерухомість
Перший квартал року для ринку житлової нерухомості Києва пройшов під знаком помірного пожвавлення і стриманого оптимізму.
Обвалу ринку вже не чекають
За словами керівника відділу маркетингу і РR будівельно-інвестиційної компанії "Київ Житло-Інвест" Володимира Германова, головні підсумки першого кварталу лежать в сфері психології - покупці вже не чекають обвалу ринку, у них є чітке уявлення, що ціни будуть залишатися досить високими.
Відповідно, час очікування закінчився, ринок повертається до нормальної роботи.
Як говорить директор АН "Український Дім" Руслан Безуглий, активність на ринку зараз вища, ніж наприкінці минулого року. Якщо торік гарна квартира за ринковою ціною могла продаватися від трьох до п'яти місяців, то зараз такі квартири "ідуть" за 2-3 місяці.
З іншого боку - пропозиція помітно більша, ніж у період ажіотажу, є що подивитися, покупець має можливість вибрати. Це, на думку Руслана Безуглого, і є нормальна ситуація на ринку.
Пожвавлення на ринку, відповідно, супроводжується збільшенням цін.
За даними інформаційно-аналітичного відділу групи компаній "Планета Оболонь", індекс вартості житла Києва на 31.03.2008 р. склав $2729/кв.м, піднявшись за тиждень на 0,6%. З початку року індекс виріс на 5,9%.
Динаміку зростання цін на вторинне житло можна простежити за даними консалтингової компанії "Канзас". Так на 24.03.2008 р. індекс вартості вторинного житла Києва становив $2618 / кв. м. - на 4,9% більше, ніж на 31.12.2007 р. - при індексі цінового очікування 0,4%.
Що стосується динаміки цін на первинному ринку, то, за словами Володимира Германова, за перші 3 місяці середні ціни на квартири бізнес та економ класу виросли на 2-5 %.
Як говориться в огляді ринку, підготовленому Комітетом аналітики і статистики ринку нерухомості Київської міської організації Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України - АФН(р)У, у березні було відзначено зниження темпів зростання цін на 0.67%.
Поточний індекс цінового очікування становить 2.07% на місяць. Поточна середня норма прибутковості від оренди житлової нерухомості, за даними КГО АФН(р)У, становить 5.75% річних. Очікувана прибутковість від інвестицій у житлову нерухомість становить 30.59% річних.
На думку Володимира Германова, цього року всі ціноутворюючі фактори в будівництві продовжують працювати на підвищення цін. "Якщо буде зберігатися та ж ситуація з іпотечним кредитуванням, то первинна нерухомість протягом року повинна подорожчати приблизно на 20%", - вважає Володимир Германов.
Усе вирішують іпотека і курс долара
От саме в умовах кредитування зміни не тільки можливі в найближчому майбутньому, але вже і зараз впливають на ринкову ситуацію. Жорсткість правил іпотечного кредитування вже веде до зниження частки угод, що здійснюють із залученням кредитів.
"Є чітко виражена позиція Нацбанку щодо необхідності скороченні термінів, на які комерційні банки можуть видавати кредити, - говорить Володимир Германов. - Не цілком зрозуміло, як саме ця позиція буде реалізовуватися на практиці, але в принципі це може привести до того, що з ринку піде значна частина покупців. Такого роду структурні зміни на ринку можуть змусити забудовників знизити свою прибутковість. І тоді можливе навіть деяке зниження цін".
Як відзначено в огляді КГО АФН(р)У , монетарні дії Національного і комерційного банків України, спрямовані на стримування інфляційних процесів, а саме жорсткість умов кредитування, скорочення термінів кредитування, підвищення процентних ставок, будуть стримувати зростання цін на ринках України, де торгівля традиційно ведеться в доларах. Уже в другій половині березня спостерігалося зниження ділової активності на ринку нерухомості, що може бути пов'язано в т.ч. зі зміною умов кредитування.
З іншого боку, ще одним фактором невизначеності для ринку житлової нерухомості, що працює на підвищення цін, може слугувати нестабільність курсу долара. Різкий "провал" курсу долара відносно гривні, що мав місце в 20-х числах березня, дезорієнтував частину продавців на ринку, аж до того, що люди скасовували угоди. Цей казус продемонстрував ті ризики, яким піддається зайво орієнтований на долар, що падає, ринок нерухомості.
Відповідно до аналізу фахівців КГО АФН(р)У, за рік нерухомість в абсолютних показниках подорожчала на 15.31%, долар відносно євро подешевшав на 15.65%, а інфляція євро в країнах Євросоюзу в 2007 році перебувала на рівні 3.1%. Тому реальний індекс цін на нерухомість ("очищений" від інфляційних показників) склав 0.9656, тобто в реальному вирахуванні нерухомість за рік подешевшала на 3.44%.
Зрозуміло, що зниження курсу долара щодо європейської валюти неминуче буде працювати на підвищення "доларових" цін на нерухомість.
За матеріалами: РБК-Україна
Поділитися новиною
