902
Київ опинився на 5 місці за обсягами будівництва
— Нерухомість
Якщо торік за кількістю побудованих квадратних метрів торговельної нерухомості столицю України обігнали "тільки" Дніпропетровськ і Миколаїв, то тепер вона виявилася взагалі на п'ятому місці.
Особливо сумно для столичної гордості, що лідером списку виявилися Чернівці, у яких живе лише 245 тис. чоловік. Цього року там ввели 100 тис. кв. м торговельних площ. Далі в списку йдуть Харків, Миколаїв і Дніпропетровськ.
Cтоличні девелопери змогли порадувати підприємців лише 83 тис. кв. м. Сформована в Києві ситуація виглядає трохи дивно на тлі ажіотажного попиту і стрімкого зростання ставок.
Підштовхнути девелоперів до рішучих дій не може навіть гігантська рентабельність, продаж побудованого та заповненого орендарями ТЦ дозволяє девелоперам одержати 200-300% від вкладених коштів. Головною причиною обтяжливого становища є повна закритість столичного будівельного ринку для іноземних компаній.
У зв'язку з труднощами в придбанні земельних ділянок, а також із затвердженням дозвільної документації в столиці не дивно, що увага багатьох гравців ринку зосередилася на регіонах, а Київ виявився в аутсайдерах.
Оренда буде рости і далі...
Гострий дефіцит площ сприяв стрімкому зростанню рівня орендних ставок. Щоб наситити київський ринок торговельних приміщень і знизити ставки, необхідно побудувати більше 1000 тис. кв. м, а попит буде рости, тому що Євро-2012 дасть можливість окупитися сповна, тому зниження вартості оренди можна чекати не раніше 2012 р.
Великі іноземні девелоперські компанії ведуть активні пошуки ділянок або проектів, які дозволять їм закріпитися в українській столиці. Вихід міжнародних компаній, без сумніву, створить передумови для зниження орендних ставок. Але економіко-політичний фактор залишається основною перешкодою для припливу інституціональних інвесторів, яких немає на ринку. Отже, протягом наступного року зростання ставок імовірно продовжиться.
Результатом чергового девелоперського обману стало рекордне збільшення орендних ставок у вже готових ТЦ. Навіть розташовані на Лівому березі торгові центри підняли ставки до рівня об'єктів на Хрещатику.
З минулого в майбутнє...
Два-три роки тому в Україні відчувався лише дефіцит комерційної нерухомості. Сьогодні ситуація змінилася кардинальним чином: попит на офісні і складські площі перевищує пропозицію в 2-2,5 рази.
Ще в 2004 р. прогнози експертів, що стосуються перспектив розвитку цього сегмента ринку, були вкрай песимістичні. Фахівці стверджували: займатися житловою нерухомістю значно вигідніше - невеликий строк окупності плюс висока рентабельність. Крім того, тут набагато простіше вирішуються питання, пов'язані з розташуванням, оснащенням, комунікаціями в порівнянні з житловим будівництвом.
Однак різке збільшення інвестицій у комерційну нерухомість змінило ситуацію на ринку. Так, з 2005 року, загальна площа професійних офісних приміщень виросла у два рази.
Україна в рейтингу інвестиційної привабливості "А. Т. Kearney" 2006 року посіла четверте місце, поступившись Індії, Росії і В'єтнаму. Уперше за час незалежності, динаміка зростання ринку комерційної нерухомості, випередила за темпами розвитку житлову.
Серед причин настільки стрімких змін, фахівці називають, у першу чергу, збільшення суб'єктів підприємницької діяльності, а також вихід на український ринок великих іноземних компаній. Бізнес в Україні "дорослішає" і відповідно вимоги до офісних приміщень ростуть, а це, у свою чергу, породжує підвищений попит. Практика показує: після підвищення рентабельності інвестицій у комерційну нерухомість, виросли і самі інвестиції.
Також не останню роль у стрімкому зростанні попиту зіграв і процес стагнації на ринку житлової нерухомості. Експерти такі прогнози висловлювали ще наприкінці 2004 року, тоді пророкували, мало не обвал цін на житло. Обвалу не відбулося, але, починаючи з весни 2007 року, чутки почали втілюватися в дійсність, зростання цін припинилося, а влітку відбулося хоч і незначне, але все-таки зниження цін.
З огляду на складності з покупкою земельних ділянок інвестиції в будівництво з "нуля", поки ще належать до розряду ризикових. Іноземні компанії, здебільшого, обмежуються покупкою готових об'єктів. Ситуація, коли клієнтами українських девелоперів стають іноземні компанії цілком природна і не тільки для України. Аналогічні процеси відбуваються і на ринках сусідніх країн: Росії, Польщі, Чехії...
Крім того, проблемами комерційної нерухомості займається і Київська міська адміністрація, зараз уже розроблено план на проведення конкурсів із залучення інвесторів для будівництва великих бізнес-центрів з готелями.
За прогнозом експертів, у найближчому майбутньому даний сектор економіки очікує бурхливий розвиток і відповідно швидке насичення, і зниження прибутковості бізнесу. Одні експерти пророкують девелоперський "апокаліпсис" уже на кінець 2008 року. При цьому, інші фахівці відзначають - задовольнити повною мірою попит на офісні приміщення вдасться лише через 3-4 роки, але тільки за умови, що позитивна динаміка зростання галузі збережеться.
До речі, ще кілька років тому, на людей, що продали досить прибутковий бізнес і вклалися в комерційну нерухомість, тикали пальцем і крутили біля скроні. Але в підсумку зараз проекти не тільки окупаються, а приносять, і будуть приносити (здача в оренду площ і приміщень) колосальний дохід без особливих зусиль.
За матеріалами: Finance.ua
Поділитися новиною
