860
Ніхто не хотів поступатись
— Нерухомість
Цінові експерименти власників квартир у Чернівцях можуть паралізувати місцевий ринок житлової нерухомості. Уловивши тенденцію подорожчання квадратів у країні, городяни підвищили розцінки на 5-10%, а потенційні покупці відклали угоди і терпляче чекають знижок. Живим залишається лише земельний ринок - за ділянки буковинці готові переплачувати не торгуючись.
"Заробітчани" залишаються в Європі
На чернівецькому ринку житлової нерухомості назріває революційна ситуація. Власники квартир, натхнені інформацією про нову хвилю подорожчання, що прокотилася по низці регіонів країни, уже не хочуть продавати свої апартаменти за старими цінами, у той же час потенційні покупці не поспішають укладати угоди на невигідних для себе умовах. За даними директора АН "Біржа нерухомості" Раїси Цепілован, з початку 2008 р. більшість потенційних продавців підвищили вартість на 5-10% (за весь минулий рік вторинна нерухомість подорожчала на 15%).
Директор агентства "Власний дім" Андрій Колодій додає, що зараз усе більше власників квартир замислюються і про переведення цін у євро, посилаючись на знецінювання долара. "Платоспроможний попит на житлову нерухомість вкрай низький, що вже привело до скорочення числа угод з початку року на 7-10%", - запевняють експерти. За інформацією Цепілован, інтерес покупців викликає лише обмежена група апартаментів.
У першу чергу це стосується старих будинків австрійського та румунського будівництва, зосереджених у центрі Чернівців (вул. Гоголя, Крилова, Пушкіна, Смальстоцького, Богомольця). Потенційних покупців приваблюють великі площі ("двійки" - 75-80 кв. м, "трійки" - від 100 кв. м) і гарне планування (просторі кухня і хол, наявність кімнати для прислуги і т.п.).
"Такі квартири, поза залежністю від їхнього стану, завжди були затребувані, тому навіть їхнє подорожчання з початку року на $5-10 тис. не віджахнуло потенційних покупців - за елітним житлом як і раніше стоїть черга", - говорить експерт. За її даними, городяни готові платити за двокімнатні "люкси" по $85 тис., трикімнатні - по $120-130 тис. Наявність сучасного ремонту збільшує цю суму ще на $40-50 тис.
Потенційні покупці цікавляться і найдешевшими пропозиціями: "одиничками" не дорожчими $45 тис. і "двійками" - до $60 тис. Більшість з них розташовані на проспекті Незалежності, вулицях Стасюка, Комарова, які масово забудовані хрущовками. Втім, навіть у цьому сегменті кількість угод скорочується. За останній рік динаміка зниження числа покупок склала не менше 5%, що ріелтори пов'язують із падінням інтересу до квартир з боку "заробітчан". "Якщо ще два-три роки тому їхня частка в клієнтській базі АН становила 50%, то зараз не перевищує 5%", - стверджує Колодій, пояснюючи відтік покупців тим фактом, що вони все частіше воліють вкладати заощадження в закордонну нерухомість.
Житло середнього класу (від $50 тис. - "одиничка" і від $70 - "двійка") взагалі зависло. Продавці, що не бажають надавати покупцям знижки, не можуть продати його за декілька місяців. Однак це не втримало власників від спокуси спробувати заробити на квартирах ще більше - з початку року вони подорожчали на 3-5%. Втім, реальних угод за новими цінами майже не укладається. Директор АН "Замок" Віталій Аріфов вважає, що вже незабаром продавці вторинної нерухомості змушені будуть стримати свій апетит, тим більше, що банки ускладнили умови кредитування, знизивши строки іпотеки і підвищивши вимоги до позичальників. Це небезпечне черговим зниженням попиту на нерухомість, оскільки раніше в кредит у Чернівцях купували порядку 70% квартир.
Новобудов занадто багато
У чималій мірі відтік покупців із вторинної нерухомості пов'язаний і з активним будівництвом у Чернівцях нового житла. В 2007 р. в експлуатацію були введені 19 багатоквартирних будинків (майже 55 тис. кв. м), зараз зводиться не менше 40 об'єктів, більшість із яких планується здати вже в наступному році. Найбільш інтенсивно забудовуються наближені до центру райони та околиці міста. У першому випадку мова йде про паркову зону (вул. Кутузова, Суворова), де споруджуються кілька елітних будинків ($1,8-2 тис./кв. м). На перетині вулиць Червоноармійської і Рівненської із проспектом Незалежності місцева влада виділила ділянку 40 га під новий мікрорайон, де буде побудовано більше 100 тис. кв. м житла. Там зведена перша п’ятиповерхівка, у якій уже практично немає вільних квартир. Покупців надихнула вартість квадратного метра - $1,1 тис.
Варто відзначити, що влада Чернівців готова сприяти будівельникам недорогих апартаментів. Під так звані соціальні проекти найближчим часом можуть виділити землі в мікрорайонах "Руський-1" (вул. Фастівська і Роменська), "Садгора" (вул. Кобулицького). Чиновники обіцяють, що вартість такого житла для місцевих жителів буде як мінімум на третину нижчою від ринкової.
На недорогі квадрати орієнтуються і багато інвесторів. Наприклад, у периферійному мікрорайоні "Руський" зводиться порядку 20 будинків загальною площею 200 тис. кв. м. Але, як відзначає Віталій Аріфов, охочих оселитися в цьому непрестижному районі не багато, що змушує компанії знижувати ціни - на сьогоднішній день квартиру тут можна придбати по $900/кв. м. "На околицях розпродається не більше 40% нового житла", - констатує Раїса Цепілован, називаючи серед причин невдач забудовників занадто велику площу квартир - "двійки" по 80 кв. м і "трійки" від 100 кв. м, що явно не вписується в параметри нерухомості економ-класу.
Віталій Аріфов додає, що найбільш активно розкуповуються новобудови, розташовані в наближених до центру районах, вартість квадрата в яких на етапі котловану не перевищує $1,2 тис. "Як правило, у таких будинках у процесі зведення третього-четвертого поверхів вільних квартир уже немає. Але навіть інвестори, що працюють у затребуваних районах, в 2009-2010 р. змушені будуть піти на зниження цін, оскільки одночасне введення в експлуатацію декількох десятків об'єктів приведе до явного перенасичення ринку", - резюмує Аріфов.
Назад у село
До землі і приватних будинків жителі обласного центру ставляться більш прихильно, ніж до багатоповерхової забудови. За оцінками ріелторів, попит на ділянки і готові котеджі протягом останнього півріччя виріс як мінімум на третину. За даними відділу статистики Чернівецького міськвиконкому, в 2007 р. у місті було побудовано майже 400 приватних будинків і виділено більше 240 наділів загальною площею понад 19 га. Чиновники відзначають, що готові віддати під приватизацію великі площі на вулицях Дубинській, Рівненській, Каштановій, Таджицькій. Розробляється і план реконструкції територій садово-дачних товариств (їх більше 200) з метою переведення в житловий фонд.
Але кількість вільної землі в Чернівцях все-таки досить обмежена, тому попит перевищує пропозицію, щонайменше, у півтора-два рази, що вже привело до різкого підвищення цін. За даними АН "Власний дім", протягом останніх місяців ділянки в обласному центрі подорожчали на 25-30% і зараз середня вартість сотки в спальних районах становить $15-20, а в парковій зоні досягає $40 тис.
Раїса Цепілован розповідає, що б'ють всі рекорди і ціни на землю в так званих Царських селах - на вулиці Курильській та у селі Годілове, розташованому відразу за міською межею. Ділянки 8-10 соток там продають по $100-150 тис., а котеджі - по $250-280 тис., але все частіше в пропозиції з'являються й об'єкти по $500 тис. А от перше котеджне містечко, що зараз зводиться на вулиці Сумській, поки не приваблює потенційних покупців, незважаючи на досить невисоку заявлену вартість будинків (від $180 тис.). Це пояснюється маленькою площею присадибних ділянок.
Серед найбільш перспективних експерти називають території, розташовані в районі запланованого будівництва об'їзної дороги. Досвід подібних інвестицій у городян уже є - на етапі спорудження траси на прикордонний пункт пропуску "Порубне" землі в її околицях розійшлися по $1 тис./сотка, а зараз їх виставляють на перепродаж уже по $2-3 тис.
Високі ціни змушують покупців освоювати усе більш віддалені від Чернівців райони. Ріелтори відзначають, що зараз активізувався попит на ділянки в селах, розташованих уздовж магістралей. Мова йде про населені пункти біля Івано-Франківської траси (села Кисилів, Мамаївці та ін.), де сотка за півроку подорожчала на 20% і досягла $2,5 тис. Від $2 тис./сотка стартують і ціни в прилеглому Новоселецькому районі. Обов'язкова вимога, що пред'являють потенційні покупці, готові на відселення, - наявність доріг і газопроводу.
Людмила Ксьонз
За матеріалами: Деловая Столица
Поділитися новиною
