358
Офіс в кредит: важко, але можливо
Більшість компаній, виходячи на певний етап розвитку, воліють мати офіс у власності, а не орендувати його. Але що робити, якщо грошей на офіс не вистачає? Чи існує іпотека в цій сфері?
Насамперед, у цій темі варто згадати той факт, що покупка комерційної нерухомості в кредит у Росії... справа незаконна. Справа в тому, що в законі про іпотеку не передбачена можливість видачі коштів під заставу нежитлової нерухомості. Однак сучасність придумала чимало шляхів, які допоможуть охочим обійти законодавчу перепону.
Почнемо традиційно з найбільш легального шляху. Власне, єдиною легальною схемою буде покупка офісу з наступною його заставою. Але де взяти кошти на покупку, якщо не в банку? У наявності тупикова ситуація. Як можна з неї вийти?
Варіант перший: домовитися із продавцем, щоб він взяв кредит на себе, відмовився його виплачувати, після чого приміщення перейшло б банку, який і продасть його покупцеві. Але за Цивільним кодексом такі угоди називаються фіктивними і займатися подібними операціями не тільки незаконно, але й ризиковано.
Варіант другий: знайти кошти в дружній компанії або закласти квартиру, а потім, за допомогою отриманих коштів від банку, покрити кредит або розрахуватися із друзями. Але що якщо дістати кошти в банку не вдасться? Та й навіщо власне в такій ситуації перекредитовуватися, якщо можна просто не кваплячись гасити кредит за квартиру? Словом, легальної і зручної схеми очевидно немає.
При цьому, як відзначає, президент ДК "Лаурел", віце-президент Міжнародної Академії іпотеки та нерухомості Ірина Радченко, ринок більш ніж зацікавлений у кредитах на комерційну нерухомість. Основними споживачами цієї послуги можуть стати представники малого та середнього бізнесу, яким потрібні кошти на покупку офісу, будівництво міні-заводу або відкриття нового складу. На її думку, почасти сплеск інтересу до придбання комерційної нерухомості торік пов'язаний з збільшенням вартості оренди. На сьогодні щомісячні орендні платежі цілком порівнянні із платежами по іпотеці.
Однак, незважаючи на великий попит, банків, які надають таку послугу, дуже мало. Як ми вже відзначали, це пов'язано з неможливістю в даний момент реєструвати іпотеку в силу закону і відсутності схем, що однаково забезпечують безпеку та гарантії проведення угоди для всіх сторін (банку, позичальника-покупця і продавця). На сьогодні проблема полягає ще й у тому, що рефінансувати такі кредити банки не можуть. АІЖК - найбільша російська організація, що рефінансує кредити, - працює тільки з житлом, а західні банки зараз не можуть запропонувати Росії довгих грошей через іпотечну кризу. Тому банк фактично вішає його собі на баланс, а виходить, позбавляє себе "довгих дешевих" грошей.
Втім, якщо є попит, то ринок завжди створить пропозицію. Як наслідок, він і створює обхідні схеми і тому що кожен випадок індивідуальний, то майже для кожного позичальника в операторів іпотечного ринку є своя схема. Так, як ми вже відзначали, існує варіант закласти вже наявне майно фірми або власне (квартиру), додати за необхідності споживчий кредит і на ці гроші купити те, що необхідно. Крім того, є чимало банків, які пропонують лізингові покупки: куплене приміщення оформлюється у власність лізингової компанії, афілійованої з банком, і поки "позичальник" не розплатився із кредитом, це приміщення не переходить у його власність.
У підсумку на ринку сьогодні існує три схеми вирішення питання: пряме банківське кредитування, лізинг і бізнес-іпотека. Пряме кредитування є одним з видів проектного фінансування, і ця схема характеризується низкою особливостей. По-перше, у цьому випадку обсяг кредитування становить не більше 80 % від вартості інвестиційного проекту і не більше 70 % від вартості активів, надаваних у заставу. По-друге, в основному мова йде про невеликі строки надання коштів - як правило, до 3-5 років. По-третє, важливою умовою є погашення тіла кредиту траншами протягом терміну дії кредитного договору і прозорість джерел погашення кредиту: як правило, це накопичена амортизація та чистий прибуток від експлуатації об'єкта нерухомості.
Що стосується лізингу нерухомості, то він так само характеризується низкою жорстких вимог. По-перше, розмір авансу що сплачується лізингоотримувачем, повинен становити не менше 10 % від вартості майна. Крім того, фінансовий лізинг носить в основному середньостроковий і довгостроковий характер. Що стосується умов оплати, то, як правило, вона здійснюється за допомогою щомісячних платежів протягом усього терміну дії договору лізингу (можлива відстрочка першого платежу).
І, нарешті, власне іпотечне кредитування. На відміну від житлового кредитування, комерційна іпотека має короткі строки погашення кредиту, але досить високі процентні ставки. Як відзначає фахівець відділу кредитування компанії "КРЕДИТ МАКС" Андрій Трутько, як продукт іпотечні кредити на придбання комерційної нерухомості з'явилися порівняно недавно.
"На початку 2006 року кілька банків запустили свої програми для придбання такого роду нерухомості. На відміну від іпотечних кредитів на житлові приміщення, де можна все житло, що купується, вписати в 2-3 стандартні схеми, то ситуація з нежитловою нерухомістю прямо протилежна, тобто кожна угода суто індивідуальна", - коментує експерт.
За матеріалами: 24.ua
Поділитися новиною
