1343
Повернення в застій
— Нерухомість
Період стрімкого зростання цін на київську житлову нерухомість, що тривав 5 років, торік змінився стагнацією. Незважаючи на прогнози ріелтерів про швидкий стрибок цін, серед покупців, навпаки, міцніла впевненість у тому, що відмова від угод приведе до зниження вартості житла. Експерти говорять, що ринок столичної житлової нерухомості стабілізувався, тому ніяких цінових сюрпризів найближчим часом не варто очікувати.
Ключовим моментом, що визначив зміну цінової динаміки в минулому році, стало різке зниження кількості угод із продажу житлової нерухомості. Перелом відбувся у квітні. У той час як результати I кварталу говорили про тривале зростання цін, професійні учасники ринку вже відзначали, що обсяг продажів почав знижуватися. Слідом за зростанням на 8-12% ціни пішли вниз, і хоча назад вони "відіграли" близько 2-2,5%, зміна вектора докорінно змінила ситуацію на ринку. При цьому кількість пропозицій стрімко зросла, а попит різко знизився.
На початку літа ринок остаточно завмер. Напруга зберігалася до осені: вартість житла продовжувала поступово знижуватися, кількість угод на ринку вторинної нерухомості обчислювалася одиницями, а на первинному - прямувала до нуля. У вересні нестабільна політична ситуація і "традиція" щорічного подорожчання, що припадає на початок нового ділового сезону, знову підняли середні ціни на житло приблизно на 0,5%.
У жовтні стрибок був виражений яскравіше (до 3%), але потім до кінця року ціни росли в тім же темпі - близько 0,5% на місяць. Разом з тим реальних підстав для цього не були: продажі залишалися мінімальними, кількість видаваних банками іпотечних кредитів значно скоротилася, а об'єкти, що раніше розкуповувалися за лічені дні, затримувалися на ринку місяцями. Втім, при збільшенні цін, що формально тривало, насправді все було трохи інакше.
Продавці вторинної нерухомості готові були уступати до 10% від вартості квартир, а більшість реалізаторів нерухомості з первинного фонду девелоперів перед Новим роком запропонували клієнтам знижки від 5 до 15% (що не тільки компенсувало осіннє подорожчання, але й у деяких випадках знизило ціни до рівня початку 2007 року). У цілому ж за минулий рік нерухомість подорожчала в середньому на 8-14%.
Збільшення цін не було рівномірним: комфортабельні апартаменти в престижних центральних районах подорожчали до 20%, у той час як вартість бюджетних квартир у Деснянському, Дніпровському і Дарницькому районах збільшилася в середньому на 6%. У порівнянні з недавніми темпами зростання ( що склали за період із травня 2006-го по квітень 2007 року близько 70%) нинішні показники виглядають несподівано.
Що з ними буде
Думки учасників ринку щодо динаміки цін цього року суперечливі. Серед прогнозів зустрічаються як очікування різкого зниження цін - більш ніж на 20%, так і неминучого їх збільшення на 15-25%. Так, за словами голови ради банку "Демарк" Олександра Стеценка, ціни на житло економ-класу виростуть на 15-20%. Ще більший стрибок - до 40% - він прогнозує в найбільш підданому ціновим змінам сегменті житла бізнес-класу. Відносної стабільності, вважає експерт, можна чекати тільки в преміум-класі.
Інші опитані учасники ринку більш стримані у своїх оцінках. Переважна більшість експертів припускають, що протягом року приріст вартості житла не перевищить у середньому 0,5-1,5% на місяць і буде носити вимушений характер, обумовлений інфляцією та очікуваним збільшенням навантаження на інвесторів-забудовників щодо участі в створенні інженерно-транспортної і соціальної інфраструктури.
Прогнози щодо того, як довго буде зберігатися тенденція, що намітилася, не відрізняються єдністю. Низка експертів упевнені, що інтенсивне зростання цін відновиться вже навесні, інші очікують, що восени. Провідні київські девелопери розцінюють етап, що наступив, як початок періоду відносної стабільності: динаміка, що намітилася наприкінці минулого року, збережеться до початку наступного. Більше того, не виключено, що стрибкоподібного підвищення цін, що стало вже звичним, не відбудеться й у наступні кілька років.
Втім, розраховувати на різке здешевлення квартир у столиці поки теж не варто. Так, говорячи про сегмент житла економ-класу, директор компанії "Ред-консалтинг" Ілля Родіонов відзначає, що високий рівень цін і дорогі кредити вже скоротили в Києві платоспроможний попит на даний клас нерухомості і змушують споживачів шукати об'єкти в передмісті. Тобто виходить, що бюджет покупки квартири в столиці не відповідає поняттю "економ-клас", однак київські забудовники не мають можливості стимулювати попит шляхом зниження цін на новобудови, оскільки собівартість будівництва росте. Така ситуація приведе цього року до зниження обсягів будівництва, але ціни на квартири економ-класу протягом року істотно не зміняться.
У сегменті житла бізнес-класу аналогічні тенденції, посилені неприйнятною для споживачів якістю будівництва більшості об'єктів, також приведуть до зниження обсягів ринку при збереженні колишніх цін. Щодо перспектив житла преміум-класу експерти сходяться на думці: недостатня пропозиція і високий платоспроможний попит на цю категорію нерухомості дозволять ринку зберегти позитивну цінову динаміку і в 2008 році.
За їхніми прогнозами, збільшення цін на престижні апартаменти складе близько 25% від нинішнього рівня. Однак фахівці відзначають, що при оцінці нерухомості класів "преміум" та "де-люкс" усе більш важливу роль відіграє відповідність житла параметрам об'єктів даної категорії. Якщо девелопери будуть дотримуватися всіх умов, виставлених до преміум-класу, а етапи розвитку об'єкта (концепція, проектування, будівництво, експлуатація) будуть організовані бездоганно, прогнозується стабільне збільшення вартості такого житла на 10-15% протягом декількох найближчих років.
Європейські тенденції
Аналітики відзначають, що в 2008 році підсилиться розкид цін на однотипні квартири, розташовані в різних районах Києва. Керівник департаменту продажів HCM Group Галина Кавердова пояснює це тим, що чітких і загальноприйнятих критеріїв приналежності житла до класів на ринку як і раніше немає. Наприклад, складно віднести до економ-класу об'єкти вартістю $1,5 тис. за кв. м. Однак на даний момент це мінімальна планка, а квартири, що поступають на ринок за такою ціною, ледь відповідають критеріям соціального житла. Така ж ситуація, на думку експерта, склалася й у категорії нерухомості бізнес-класу, до якої належить більшість столичних новобудів. Відповідно, говорячи про зміни цін у році, що наступив, доцільно розмежовувати житло в спальних районах вартістю до $2 тис. за кв. м, ціни на яке істотно не зміняться, квартири в нових будинках ($2,5-3,5 тис. за кв. м) і найбільш якісне житло, розташоване в наближених до центра і центральних районах, реалізоване надійними забудовниками (від $4 тис. за кв. м). Саме в останньому випадку існує найбільша ймовірність зростання цін, які під кінець року для більшості проектів можуть скласти від $5 тис. до $7 тис. за кв. м.
Про те, що поділ на дороге і дешеве житло стане більш явним, попереджає й заступник генерального директора зі стратегічного розвитку та маркетингу компанії Т.М.М. Олексій Говорун. На сьогоднішній день в Україні співвідношення середніх цін на житло класів "економ" та "преміум" становить 1:10, тоді як у багатьох європейських столицях воно може доходити до 1:60. На думку експерта, висока ймовірність зниження вартості житла економ-класу з $2,5 тис. за кв. м до $2 тис. і нижче. При цьому мова йде насамперед про об'єкти нижчої якості, які більш коректно було б віднести до категорії соціального житла.
Ключову роль зіграє присутність у даному сегменті значної частки спекулятивного капіталу. В умовах певного застою в розвитку вторинного ринку доступного житла в першу чергу будуть знижені ціни на зношений квартирний фонд. Це дасть поштовх до здешевлення недорогого житла на первинному ринку. Втім, тотального обвалу цін на об'єкти бюджетних категорій не варто очікувати: інтерес до дешевих квадратних метрів зараз як ніколи високий, і квартири економ-класу, що повністю відповідають сучасним вимогам, будуть і далі користуватися попитом, що дозволить утримувати їхню вартість на відносно високому рівні.
Багатообіцяючий початок
Всупереч прогнозам, що передвіщають продовження стагнації на київському ринку житлової нерухомості, початок нинішнього року без сюрпризів все-таки не обійшовся. Протягом січня ціни піднялися не на 1-1,5%, як припускала більшість експертів, а на 4,9% на первинному ринку і 6,02% - на вторинному. Правда, у повній відповідності із передбаченнями аналітиків стають усе більш очевидні розходження між районами міста. У той час як зростання цін на нові квартири на Подолі і Печерську в порівнянні із груднем минулого року склало відповідно 15% та 12,5%, житло в Дарницькому і Деснянському районах подорожчало в середньому на 2%. За даними одного з київських агентств нерухомості, у січні заявок на покупку квартир надійшло на 63% більше, ніж за той же період 2007 року. Зросла і кількість об'єктів у базі даних. Примітний той факт, що в січні мало місце й падіння цін, але лише на частки відсотка і тільки в окремих сегментах: наприкінці місяця однокімнатні квартири за тиждень подешевіли на 0,1%, але дво- і трикімнатні продовжували дорожчати.
Слід зазначити, що потижневі графіки динаміки цін складаються ріелтерами після вивчення бази об'єктів, що надходять у провідні столичні агентства нерухомості, і, відповідно, перегони середніх цін можуть бути обумовлені якісними змінами пропозиції. Не виключено, що середні значення виросли за рахунок того, що після новорічних свят бази даних агентств поповнилися пропозиціями від провідних девелоперів (наприкінці минулого року дорогі квартири притримувалися, і на ринку домінували малобюджетні об'єкти). Таким чином, відбулася перевага убік більш якісних і, відповідно, більш дорогих об'єктів. При цьому реальна вартість значного числа квартир могла залишитися на колишньому рівні або навіть знизитися.
Фактор передмістя
Говорячи про тенденції, які будуть переважати на ринку житлової нерухомості Києва в році, що наступив, експерти звертають увагу на те, що квартири в передмісті будуть дорожчати швидше, ніж у столиці. Слідом за Броварами, Вишгородом і Вишневим, де вартість житла вже наближається до столичного рівня, піднімуть середню цінову планку Бориспіль, Буча, Ірпінь та Обухів. Зі зрозумілих причин основний попит на об'єкти в містах-супутниках формують покупці житла економ-класу. Інтереси ж більших гравців змістяться убік ринку землі, де висока активність відзначалася ще в минулому році.
Як ростуть ціни в євро
Падіння вартості американського долара щодо основних світових валют привело до того, що торік забудовники почали масово перераховувати ціни на нові квартири в євро. Це стосується насамперед житла бізнес- і преміум-класу. Зараз, за словами фінансового директора інвестиційно-девелоперської компанії Ukrainian Development Partners Ірини Пашковської, ціни в євро вказують близько 40% великих компаній. Крім того, низка великих забудовників і девелоперів (НЕСТ, Т.М.М.,"Граніт") повідомили, що незабаром теж перейдуть до схожої практики.
"Процес переходу пропозиції на європейську валюту почався ще в 2006 році, у період стрімкого зростання цін на нерухомість. Головною причиною цього є посилення позицій євро відносно американського долара, а також тенденція стабільного зростання вартості євро в українській гривні. Для забудовників перерахування цін у євро - це спосіб мінімізувати фінансові ризики та забезпечити стабільний грошовий потік, необхідний для реалізації проектів", - говорить заступник генерального директора зі стратегічного розвитку та маркетингу компанії Т.М.М. Олексій Говорун.
Вартість квадратного метра житла в будинках бізнес-класу (залежно від стадії будівництва) у середньому становить 1,8-5 тис. євро, а преміум-класу - від 5 тис. євро. Причому компанії, що фіксують ціни в євро, використовують ціни в доларах як акційні - якщо робляться святкові знижки або в будинку залишилося кілька непроданих квартир.
Втім, за словами Ірини Пашковської, перехід на євро вигідний тільки забудовникам, а для покупців це прямий шлях до подорожчання квартири, оскільки розплачуватися за неї однаково прийдеться в гривнях.
Найбільше покупці втрачають при поетапній виплаті вартості житла (якщо розмір виплат у договорі прив'язаний до еквівалента в євро). Наприклад, якщо в січні 2007 року щомісячна виплата становила 1 тис. євро, тобто покупець повинен був заплатити 6,65 тис. грн за курсом НБУ на той період, то зараз виплачувати прийдеться вже 7,4 тис. грн.
"Якщо двокімнатна квартира рік тому коштувала, наприклад, 120 тис. євро, то її ціна в доларах становила 150 тис. Зараз же, без урахування збільшення вартості самого житла, ця квартира коштувала б уже $175,2 тис. Тільки за рахунок підвищення курсу ціна виросла на 17%", - говорить аналітик компанії Redi Capital Антон Барановський.
За словами пана Барановського, у середньому по ринку зростання цін у євро торік майже дорівнювало цінам у доларах - близько 18%. Причому в деяких забудовників ціни в євро виросли на 20%. Лише у великих компаній зростання цін у євро відрізнялося від збільшення цін у доларах і було нижче 18%. У результаті в гривневому еквіваленті квартири з фіксованими в євро цінами подорожчали на 30-35%. У такій ситуації переведення цін не відіб'ється лише на покупцях, що мають стабільний прибуток у євро.
У випадку збереження нинішньої динаміки збільшення вартості євро, навіть при стабілізації цін, житло, ціни на яке фіксуються в євро, буде дорожчати. "Більшість забудовників, особливо ті, які будують один-два об'єкти, піднімають ціни на житло поза залежністю від коливання курсів валют. У більшості випадків при формуванні ціни враховуються показники зростання попередніх періодів, і часто забудовники мають свої "графіки" збільшення вартості, наприклад, щомісяця підвищують ціни на 2% або щокварталу на 10%. Тільки великі компанії при індексації цін ураховують подорожчання євро, і загальний приріст вартості квадратного метра в них буде трохи нижчим від ринкового", - відзначає Антон Барановський.
За матеріалами: Коммерсант-Україна
Поділитися новиною
