4065
Блокадний Київ
— Нерухомість
Столичні новобудови перестали приносити надприбуток - забудовники скорочують обсяги житлового будівництва, провокуючи черговий дефіцит квартир і зростання цін.
Протягом останніх десяти років будівельна галузь була однією з найприбутковіших в Україні. Позахмарні заробітки забудовникам забезпечувало стрімке зростання цін на житло. У Києві, приміром, дохідність у сегменті житлового будівництва в 2005-2006-му сягала 100%, а в деяких випадках і 300% річних.
Процвітання будівельного бізнесу пояснювалося величезним попитом і водночас дефіцитом пропозиції. На руку забудовникам була й кредитна політика фінустанов: за попередніми даними Української національної іпотечної асоціації, тільки в 2007-му обсяги іпотечного кредитування збільшилися на 110%. Іпотечний портфель банків на 1 січня 2008 року становив 5% ВВП.
Але в 2007-му стрімке зростання цін на столичне житло припинилося і, за різними даними, дохідність будівництва квартир у столиці в середньому знизилася зі 100 до 25-60%.
Гра на зниження
Головні чинники падіння дохідності будівництва житла - зниження попиту на квадрати і підвищення собівартості будівництва.
З квітня минулого року до столичних квартир виявляють інтерес дедалі менше покупців. "Якщо раніше квартири успішно розпродувалися ще на етапі котловану, то сьогодні вільного житла багато навіть у зданих в експлуатацію будинках", - констатує директор компанії Build & Live Development Віктор Распутний. "Протягом 5 років ціни на житло зростали вищими темпами, ніж доходи населення", - пояснює зниження платоспроможного попиту гендиректор консалтингової компанії "Українська торговельна гільдія" Вадим Непосєдов.
Незалежні експерти зазначають, що раніше забудовникам підігравали спекулянти. Щороку для подальшого перепродажу в київських новобудовах купувалося від 30 до 50% квартир. Причому спекулянти зазвичай скуповували житло на етапі котловану, підігріваючи таким чином і без того високий попит на столичні квадратні метри. Але в 2007-му дохідність інвестицій у нерухомість знизилася, значна частина спекулянтів перекочували на ринок землі. За словами директора з маркетингу консалтингової компанії SV Development Володимира Степенка, частка спекулятивних інвестицій у столичний чорнозем торік перевищувала 50% усіх покупок - на 15% більше, ніж у 2006-му.
Скільки Коштує* Витрати і доходи будівельників житла в Києві
- Купівля земельної ділянки розміром 0,4 га з готовим проектом (мінімум для будівництва типової багатоповерхівки) за ціною $10 млн/га $4 млн
- Початкові витрати на котлован і будівництво цокольного поверху $2,5 млн
- Для добудування об’єкта (монолітокаркас, 15 тис. кв. м загальної житлової площі) потрібно $9,5 млн
- Ціна квадратного метра на останніх стадіях будівництва - $2 тис. За 15 тис. кв. м забудовник виручить $30 млн
- Дохід будівельника: $30 млн (виручка) - $16 млн (собівартість будівництва) = $14 млн
- Дохідність проекту - 85-90%
- Термін реалізації - 2,5-3 роки. Річна дохідність 30-35%
- Використання позикових коштів або продаж квартир на ранніх стадіях будівництва знижує дохідність проекту на 30-50%
*Без урахування оподаткування. За даними експертного опитування забудовників
Через одночасне падіння спекулятивного і платоспроможного попиту на житло девелопери, які працюють у цьому сегменті, вже не можуть істотно підвищувати ціни. "У 2007 році ми збільшили вартість квадратного метра максимум на 35%, - каже Денис Костржевський, президент будівельної компанії "Міськжитлобуд". - Але ціни істотно підняли тільки в житлових комплексах, близьких до здачі в експлуатацію. Квартири, які тільки починаємо будувати, виставлені на продаж зі значно меншою різницею між собівартістю та ціною продажу. Якщо раніше собівартість будівництва становила $600-700 за кв. м, а ми продавали його за $1 тис., то зараз за собівартості квадрата понад $1 тис. ми починаємо продаж з $1,3 тис. Підвищення цін практично не компенсує збільшення собівартості", - пояснює забудовник.
У 2006 році зростання цін на первинне житло в Києві сягало 58%, у 2007-му середній показник по ринку становив лише 16%. При цьому собівартість будівництва житла за 2007-й збільшилася в середньому на 30-40%. Причини - подорожчання будматеріалів (+25-40% за рік), робочої сили (+50%) і земельних ділянок. Сьогодні майже 80% проектів житлових комплексів у столиці будуються на землі, купленій на вторинному ринку, - витрати на землю в собівартості квадратного метра житла в середньому становлять щонайменше 25%.
У 2008 році, за прогнозами деяких забудовників, квартири в новобудовах подорожчають лише на 10%. Фахівці ж кажуть, що подальше підвищення собівартості будівництва знижуватиме дохідність будівельних компаній - нинішній рівень цін на столичне житло вже не дозволяє девелоперам максимально збільшувати вартість квадратних метрів. За словами консультанта з житлової нерухомості Української торговельної гільдії Ангеліни Деревльової, у 2008-2009 роках середній показник дохідності по галузі може опуститися до 15-20%.
Ще однією причиною падіння рентабельності будівництва житла в столиці може стати останнє рішення Київради про збільшення розмірів пайової участі інвесторів у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури, на якому, щоправда, ще немає підпису столичного мера Леоніда Черновецького. Депутати запропонували збільшити відрахування будівельних компаній місту майже втричі. У 2007 році "міський податок" у перерахунку на квадратний метр загальної площі становив $66. У 2008-му він може зрости в середньому до $170.
Дивіться, хто пішов
Найпростіший спосіб зберегти високу рентабельність бізнесу для забудовника - розвиток проектів у регіонах. У більшості обласних міст собівартість будівництва нижча і є потенціал для підвищення цін на квадратні метри. Наприклад, у 2007 році в містах-мільйонниках житло подорожчало в середньому на 30% - вдвічі більше, ніж у Києві.
За спостереженнями експертів, регіони активно освоюють передусім компанії, що спеціалізуються на будівництві житла економ-класу. Наприклад, АТ "Холдингова компанія "Київміськбуд" працює вже у 14 містах України: Ялті, Севастополі, Запоріжжі, Дніпропетровську, Полтаві, Вінниці, Житомирі, Луганську тощо. З 1997 по 2007 рік Київміськбуд побудував у провінції 66 житлових об’єктів загальною площею 475,6 тис. кв. м. У 2008-му компанія планує збільшити обсяги спорудженого житла в регіонах на 42% - до 130,3 тис. кв. м на рік.
Розміщуй і володарюй
У 2007 році відбулося шість великих (приватних і публічних) розміщень українських девелоперських компаній: "Т. М. М.", "Караван", "ТКС", інвестиційного фонду Dragon-Ukrainian Property Development, готельної мережі "7 Днів", "KDD Group", що залучили, за даними Андрія Пивоварського, директора інвестиційно-банківського департаменту Dragon Capital, близько півмільярда доларів. Ще від $500 млн до $1 млрд іноземці витратили на придбання земельних ділянок і дрібних забудовників з одним-двома будівельними майданчиками. Таким чином, у 2007-му в український ринок нерухомості іноземні компанії інвестували $1-1,5 млрд (без урахування боргового фінансування).
За прогнозами першого віце-президента, керівника аналітичного центру компанії "Український фондовий центр" Віталія Шушковського, 2008 рік може виявитися менш успішним для девелоперських компаній, які виходять на закордонні ринки капіталу. "Однак ми вважаємо, що інтерес до акцій українських девелоперів, як і раніше, буде високим", - уточнює аналітик. За його словами, український ринок приваблює інвесторів передусім наявністю в більшості місцевих компаній майданчиків під будівництво. До того ж у девелоперського бізнесу великий потенціал для зростання: великий дефіцит у сегменті комерційної нерухомості площ, участь у проектах Євро 2012 тощо.
Активно будують у регіонах столичні компанії "Т. М. М.", "Консоль", "Столиця". Щоправда, роботою в провінції задоволені не всі. "У регіонах дохідність будівництва житлової нерухомості нижча, ніж у Києві. Собівартість квадратного метра практично однакова, а ціни нижчі. Наприклад, у Чернігові квадратний метр у цегляній новобудові коштує щонайбільше
$1,2 тис., тоді як середня вартість квадратного метра у столичних новобудовах - $2,4 тис.", - порівнюють у компанії "Домбуд". Як приклад фахівці Домбуду наводять ситуацію, коли у відомої столичної компанії, що побудувала цегляні об’єкти в Чернігові, виникли проблеми з реалізацією. Ціна в $950 за кв. м, виставлена ще в 2006 році, для мешканців обласного центру нереальна навіть зараз.
За словами керівника київської філії групи компаній "Герц" Богдана Боруховського, дохідність проектів у регіонах зараз сягає 20-25%, тобто практично стільки само, скільки і в столиці. "Але в Києві вищі ризики - проект може бути заморожений на будь-якій стадії будівництва. У регіонах ризиків значно менше, тому компанія може планувати свою діяльність на довгий час, практично не побоюючись перегляду місцевими радами рішень щодо землевідведення", - додає пан Боруховський.
Однак з кожним роком столичним забудовникам дедалі складніше виходити в регіони - у провінції з’являються місцеві девелоперські та будівельні компанії, яким простіше і дешевше одержати дозвільну документацію, ніж столичним компаніям. Практично немає заїжджих забудовників на ринку Львова. А в Одесі та Донецьку київські девелопери працюють переважно на умовах генпідряду з місцевими будівельними компаніями.
Китай-град
Забудовники, що, як і раніше, працюють виключно в Києві, намагаються максимально обмежити витрати. Наприклад, невеликі компанії дороге обладнання (крани, бетономішалки тощо) беруть в оренду. Великі девелопери, які можуть дозволити собі розвиток виробничої бази, все частіше використовують передові будівельні технології і нову техніку, намагаючись скоротити термін будівництва.
Київські забудовники знижують витрати навіть за рахунок робочої сили. Наприклад, на будівництвах у столиці стало модним залучати китайських будівельників. Їхніми послугами вже користуються (офіційно через китайські кадрові агенції) російська компанія МIRАХ,"Міськжитлобуд" і щонайменше ще два великих українських забудовники. Платять китайським робітникам практично стільки само, скільки й українським: $300-700 на місяць. Але свою норму будівельники з Піднебесної виконують приблизно вдвічі швидше, у результаті термін будівництва об’єктів скорочується, забудовник заощаджує енергоресурси, гроші на оренді техніки і зменшує час повернення вкладених у будівництво коштів. Ще одна незаперечна перевага китайців - незнання мови. Мовний бар’єр практично виключає "звільнення за власним бажанням", висування вимог про підвищення зарплати. Крім того, порівняно з працівниками з української глибинки китайські будівельники набагато менше п’ють і практично не дебоширять.
Москва сльозам не вірить
Багато московських забудовників, щоб зберегти рентабельність на рівні хоча б 30% річних, перекваліфікувалися на спорудження мікрорайонів.
Щоправда, за словами директора департаменту інвестицій та продажу компанії "Ліко-Холдинг" Лариси Ломакіної, порівняно з точковою забудовою при масштабному будівництві істотно збільшуються витрати, передусім за рахунок спорудження обов’язкової при комплексній забудові соціальної інфраструктури: шкіл, садочків та лікарень. Зараз дохідність "чистого будівництва" мікрорайону становить близько 25%. Однак забудовник може одержати додатковий дохід за рахунок комерційних площ, які або продає, або здає в оренду. У Києві торговельні площі окупаються лише за 4-6 років, офісні - за 5-8. Ціни на торговельну нерухомість навіть у спальних районах становлять $5-6 тис. за кв. м, що в 2,5-3 рази більше, ніж коштує житло.
Поки що досвід забудови великих територій у Києві є тільки у двох компаній: "Житло-інвесту", що входить до складу Главку житлового забезпечення столичної адміністрації, і контрольованого мерією холдингу "Київміськбуд". У 2008 році компанії почнуть освоювати 7-й і 8-й мікрорайони центральних Осокорків, де заплановано здачу 7 тис. квартир - більш ніж третини з 20 тис. загалом по Києву.
Злиття і поглинання
Освоєння нових ніш вимагає від забудовників залучення додаткових грошових ресурсів. Тому більшість експертів переконані, що у 2008 році в рази зросте кількість українських компаній, які зіллються або будуть поглинуті. Найбільше злиття українських девелоперів - об’єднання у 2006-му ТОВ "Бізнес Менеджмент Груп" (комерційна нерухомість) і ТОВ "Градобуд Девелопмент" (житлова нерухомість) в Innovative City Development Investments. Об’єднана структура поглинула кілька фірм: на початку вересня 2007 року Антимонопольний комітет дозволив ICD Investments придбати частки в 10 компаніях.
Найчастіше великі забудовники купують фірми, створені під конкретний проект нерухомості, придбаваючи земельну ділянку з проектом або вже готовий об’єкт. "Таким компаніям значно простіше залучити фінансування. Крім того, для успішної роботи будівництво має бути безперервним циклом: обладнання, робоча сила у міру виконання необхідного обсягу робіт мігрують з одного будівельного майданчика на інший", - коментує консультант з житлової нерухомості Української торговельної гільдії Ангеліна Деревлєва.
Водночас середні й дрібні компанії, які не мають фінансових можливостей вести масштабне будівництво в межах столиці, планують споруджувати житлові комплекси в передмісті. Наприклад, житловий масив у с. Чайки зводить український консорціум "Екосорб". "Місто-супутник" в Мікуличах, розраховане на 18 тис. мешканців, має намір збудувати компанія "Т. М. М.". Загальна площа висотних будинків для продажу/оренди становитиме тут 535,5 тис. кв. м, котеджів - 267,3 тис. кв. м. Реалізація проекту розрахована на сім років: першу чергу буде введено в експлуатацію в 2010-му, другу - в 2012-му, третю - в 2014-му. За попередніми розрахунками, комплекс має вийти на окупність через чотири роки після початку будівництва.
Цікаво, що будівельні компанії почали масово освоювати Вишгородський напрямок. Раніше забудовники не хотіли працювати тут, побоюючись відсутності попиту на квартири через наближеність об’єктів до Чорнобиля та 30-кілометрової зони.
На великі проекти роблять ставку й іноземні інвестори. Цілий мікрорайон мають намір збудувати в Київській області ізраїльська Azorim Investment Development and Construction Ltd та підконтрольна їй компанія Engel Resources and Development Ltd. Зараз ізраїльтяни ведуть переговори про придбання земельної ділянки площею понад 140 га за 45 км від Києва для спорудження 1250 будинків, торговельного центру та громадських об’єктів - загальна сума інвестицій становитиме $360 млн.
Утім, поки що жоден з київських масштабних проектів не дотягує до московських. Наприклад, Об’єднана промислова корпорація на 600 га Підмосков’я будує селище Плєщеєво загальною площею житлових будинків більш ніж 1 млн кв. м. Проект обійдеться корпорації в $750 млн. На захід від російської столиці "маленьку Європу" за $3 млрд будує "Нафта-Москва".
Гра на підвищення
"Зниження наддохідності будівництва до рівня "нормальної" є неминучим. У результаті будівельний ринок структурується і стабілізується. Деякі дрібні компанії, не витримавши конкуренції, можуть або піти з ринку, або стати об’єктами поглинання", - впевнений Павло Ружицький, директор компанії з управління активами "Фінком Ессет Менеджмент".
"Нинішня дохідність девелоперських компаній у житловому сегменті значно вища, ніж на Заході, тому професійні девелопери у змозі "переварити" підвищення вартості будматеріалів, робочої сили тощо. Інша справа, що наші компанії звикли до шаленої дохідності і їм важко змиритися з її зниженням", - пояснює Олексій Зеркалов, спеціаліст інвестиційно-банківського департаменту компанії Dragon Capital.
Експерти прогнозують, що до кінця 2008 року близько чверті будівельних компаній можуть згорнути діяльність у Києві, збільшиться кількість заморожених проектів. За словами забудовників, з огляду на нинішню цінову ситуацію продаж ділянки під будівництво, отриманої в 2005-2006 роках, може принести прибуток, порівнянний з прибутком від спорудження на цій ділянці житлового об’єкта.
Утім, не виключено, що у виграші будуть ті забудовники, які оберуть вичікувальну позицію і не продаватимуть землю в столиці. Через два-три роки зростання доходів населення, відкладений попит і дефіцит пропозиції на первинному ринку, найімовірніше, підвищать ціни. Компанії, що зберегли за собою столичну землю, знову зможуть заробляти звичні 100% річних. За підрахунками аналітиків, розданих ділянок з оформленими проектами достатньо, щоб до 2011-го побудувати в Києві близько 6 млн кв. м житла (зараз у столиці щороку споруджується близько 1 млн квадратів). Тільки в Оболонському районі під житлове будівництво відведено 117 га землі. Величезні території під забудову розташовані на намитих грунтах по сусідству з житловими масивами Осокорки і Позняки.
ЕКСПЕРТиза
Василь Можар, перший віце-президент АТ "ХК "Київміськбуд"
Ваші колеги-забудовники стверджують, що дохідність будівництва житлової нерухомості знижується. Наскільки такі твердження є справедливими?
- Ще п’ять років тому Київ був чітко поділений на райони з певним рівнем дохідності в будівництві. Існувала високодохідна зона - центр столиці й наближені до нього райони. Рентабельність житлового будівництва у цьому секторі перевищувала 50% (річних після оподаткування. - Прим. Контрактів). Рентабельність у середній зоні - до 10%. До того ж існували окремі райони, де будівництво житла було на межі нульової рентабельності.
Зараз територій, на яких невигідно будувати, у Києві немає взагалі. Але рентабельність будівництва в зонах зрівнялася. За підсумками 2007 року рівень рентабельності виробників будматеріалів становив 6-7%, генпідрядних організацій - 6-7%, субпідрядних - до 10%. Щодо безпосередньо забудовників, то їхня рентабельність коливається від 10 до 14%.
У 2007 році активність покупців почала знижуватися. А якщо немає попиту, ціни на квартири або не підвищуються, або трохи знижуються. Як наслідок - зменшуються дохідність і рентабельність будівництва.
Крім того, збільшується додаткове фінансове навантаження забудовників: зростають витрати на розвиток інженерних, транспортних комунікацій. Наприклад, Києву потрібно розвивати нову енергосистему, оскільки навантажувати вже існуючу неможливо. Або, щоб забезпечити водою висотні будинки, необхідно побудувати додаткові магістральні системи. Усі ці витрати лягають на плечі забудовників, а отже, підвищується і собівартість об’єктів.
Ви маєте на увазі рішення Київради про збільшення відрахувань забудовників на інфраструктуру в середньому з $66 до $177 за кв. м?
- Поки що цей документ не прийнято. На погоджувальній раді домовилися, що відрахування зростуть не втричі, а щонайбільше на 10-15%.
Рентабельність будівництва в центрі Києва, як і раніше, перевищує 50%?
- У центрі столиці вона може бути якою завгодно. Усе залежить від того, які витрати забудовник передбачить у своєму проекті. Він може закласти у собівартість сучасні телесистеми, датчики руху, централізоване кондиціювання, пожежне забезпечення. Від цього "фаршу" та ціни, за якою буде виставлено квартири на продаж, залежатиме дохідність будівництва.
Яка середня собівартість метра житла, споруджуваного Київміськбудом?
- Цю цифру вам ніколи ніхто не назве. І я також.
Більшість столичних забудовників стверджують, що собівартість їхнього квадратного метра становить $1-1,1 тис.
- І з цього приводу в мене коментарів немає. Вибачте...
Раніше ви заявляли, що холдинг освоює нові технології, спрямовані на зниження собівартості житлового будівництва. За рахунок чого компанія зменшує собівартість?
- Київміськбуд зводить три типи житлових об’єктів: індустріальні (панельні будинки серій "КТ", "АПП"), монолітно-каркасні та цегляні. Індустріальні будинки найдешевші, оскільки конструкції, які використовуються під час їх спорудження, виробляються в заводських умовах і монтуються готовими. Раніше для того, щоб довести їх до потрібної міцності, необхідно було затратити дуже багато теплової енергії. Зараз ми використовуємо хімічну технологію затвердіння, яка дозволяє досягти міцності бетону при +25, а не при +80-90 градусах.
Крім того, ми поміняли кранове господарство на техніку з більшим ККД і меншими енергозатратами.
Деякі забудовники почали використовувати працю китайських робітників. Ви не плануєте скористатися послугами "дешевої" робочої сили з Китаю?
- У нас таких планів поки що немає. Але досвід конкурентів потрібно вивчити. Сьогодні будівельний сектор переживає дефіцит кадрів - тільки в Києві не вистачає щонайменше тисячі звичайних будівельників. Безпосередньо в Київміськбуді працюють 40 тис. осіб, з них 3 тис. - приїжджі. Відмовитися від їхніх послуг ми не можемо. Кияни не хочуть працювати на виробництві за 2,5-2,6 тис. грн. Щоб у будівництво прийшли кваліфіковані фахівці, рівень зарплат потрібно збільшити вдвічі.
Експерти вважають, що дохідність будівництва можна збільшити, зводячи мікрорайони. Київміськбуд є однією з небагатьох компаній, яка має досвід такого будівництва. Масштабні проекти справді вигідніші, ніж окремі будинки?
- У жодному разі. Будівництво мікрорайону - витратніший проект, ніж спорудження окремого будинку. Для його реалізації потрібно багато землі, а вона сьогодні дорога. До того ж на забудовника лягають усі витрати зі створення інженерної та соціальної інфраструктур мікрорайону.
З іншого боку, реалізуючи великі проекти, забудовник не стикається з протестами громадськості. Наприклад, у нас є точковий об’єкт на Лісовому масиві, реалізацію якого ми не можемо розпочати понад півтора року, - досі не знайшли спільну мову з мешканцями прилеглих будинків. Проект, між іншим, бюджетний: район отримає 50% квартир.
Багато столичних забудовників пішли в передмістя Києва або будують житло в регіонах. Ваша компанія працює в 11 областях. Дохідність будівництва у провінції вища, ніж столичного?
- Дохідність у регіонах дуже скромна, але там великі перспективи для зростання ринку нерухомості.
Інакше кажучи, у регіонах ціни зростатимуть більш ніж на 30% на рік, а в Києві у найкращому разі нарівні з інфляцією?
- Справа не стільки в цьому: там більше дешевої землі, а ризиків менше. На периферії, наприклад, будівельники рідко заморожують проекти через протести громадськості.
За останній рік на ринку нерухомості збільшилася кількість операцій зі злиття і поглинання компаній. Чим це викликано і якими будуть наслідки для будівельного ринку?
- У Росії на ринку нерухомості присутні кілька великих компаній і сотні маленьких. Якщо поглянути на співвідношення, ринок поділений між ними приблизно 50 на 50. Та сама тенденція простежується й в Україні: ринок ділять 3-4 великі компанії, такі як Житло-інвест, Київміськбуд, Т. М. М., Столиця, та безліч невеликих фірм. Така розстановка сил, до речі, вигідна міській владі, оскільки на великі компанії можна звалювати більші, значущі для міста проекти.
На якій стадії перебуває процес оцінки ХК "Київміськбуд"? Адже саме після того, як міська влада прийняла рішення оцінити компанію, з’явилася інформація про можливий продаж холдингу...
- У міській раді кажуть, що всі процеси щодо цього призупинено. Так це чи ні, мені сказати важко, оскільки ці питання можуть вирішуватися кулуарно. Але, ще раз повторюся, публічної інформації поки що немає. Додаткових запитів нам не надсилають. Єдиний, хто сьогодні звертається із запитами до компанії, - це Антимонопольний комітет України. Він веде антимонопольне розслідування щодо доцільності продажу пакета акцій АТ "ХК "Київміськбуд". Вивчає, чи не вплине це на монополізацію будівельного ринку.
Олена Романюк
За матеріалами: Контракти
Поділитися новиною
