1259
Життя за межею
— Нерухомість
Життя у приміському котеджному селищі щонайменше вдвічі-втричі дорожче, ніж міське.
"Коли наша сім’я купувала будинок у котеджному містечку під Києвом, я й не гадки не мала, що його утримання обходитиметься так дорого. Крім комунальних платежів ми щомісяця зобов’язані платити керуючій компанії за охорону селища, збирання та освітлення місць загального користування та інші послуги", - розповідає Світлана Коломієць. Послуги експлуатаційної компанії щомісяця обходяться її сім’ї приблизно у $250. Разом з комунальними платежами витрати на утримання будинку перевищують $350 на місяць.
Загальна площа котеджу родини Коломієць - 150 кв. м. Селище не з престижних. Утримання будинку площею 500 квадратів в елітному містечку по сусідству обходиться власнику котеджу в $1,2 тис. щомісяця.
Будинки в котеджних містечках зазвичай починають продавати ще на етапі проектування. При цьому девелопери можуть тільки приблизно прорахувати потенційному покупцеві, скільки він витрачатиме на утримання котеджу. Коломійці, наприклад, про розмір платежів за обслуговування території та комунікацій спеціалізованою компанією дізналися тільки після заселення.
Будинок у мішку
Мешканці котеджного містечка в більшості випадків купують кота в мішку, оскільки на момент укладення акта купівлі-продажу об’єкти інфраструктури селища у кращому разі проектуються. "До 2007 року будинки практично у всіх котеджних селищах реалізовувалися ще до початку зведення: гроші в інвесторів збирали під проект і земельні ділянки", - каже Роман Шкурат, керівник проектів, партнер консалтингової компанії "Діалог-Класик". "Не дивуйтеся, якщо на запитання, чи буде в містечку школа, у девелоперської компанії отримаєте відповідь: "Можливо", - попереджає Світлана Коломієць. Старшу дитину вона возить у київську школу.
Зі схожими проблемами стикаються три чверті покупців котеджів у передмісті столиці. За даними Української торговельної гільдії, котеджі продаються приблизно у 120 приміських містечках, однак в експлуатацію здано тільки 32. Решта 88 або будуються, або тільки проектуються (у компанії SV Development кількість містечок, які проектуються, оцінюють у 80, що будуються - у 20). Утім, покупці будинків навіть у селищах, які перебувають на етапі проектування, одночасно з договором купівлі-продажу укладають договір на обслуговування. Причому відмовитися від послуг нав’язуваної сервісної компанії вкрай складно. За словами Оксани Висневської з Юридичної консультації Братів Коваленків, договір на обслуговування прив’язує власника котеджу до сервісної компанії девелопера.
Ціна престижу
"Послуги обслуговуючої компанії обходяться власникові котеджу в середньому в $1-1,5 за квадратний метр на місяць", - каже Володимир Степенко, директор з маркетингу компанії SV Development.
Верхня планка - $2-2,5 за квадрат. Наприклад, в одному з елітних котеджних містечок біля Дніпра тільки щомісячні комунальні платежі і плата за обслуговування в сумі сягають $1,2 тис. (бюджет оплати праці прислуги з чотирьох осіб - садівник, водій, покоївка, нянька - ще $1500-2000). У середньому власник будинку в організованому селищі під Києвом платить обслуговуючій компанії від $200 до $500 (без урахування комунальних платежів), в інших регіонах - $100 на місяць.
За словами Володимира Степенка, тарифи обслуговуючих компаній залежать від кількості будинків у селищі, площі доріг, об’єктів соціальної інфраструктури, складності інженерних систем, кількості задіяного персоналу.
Більшість українських девелоперів, що спеціалізуються на будівництві котеджних містечок, обслуговують їх самостійно. Наприклад, корпорація "Золоті Ворота" власними силами обслуговує селища в Підгірцях і Кончі-Заспі під Києвом. Девелопер МБК "Україна-Канада" обслуговує своє селище "Золоті ключі" (Дніпропетровськ). Власні сервісні компанії мають намір створити київські девелопери для селищ "Северинівка" (300 котеджів) і "Олімпік-Park" (більш ніж 1 тис. об’єктів). Самостійно обслуговуватиме своє містечко Bosco Village (15 котеджів) столична девелоперська компанія "Аврора". "Наш проект котеджного містечка перебуває у стадії розробки, але ми вже знаємо, що створюватимемо власну обслуговуючу компанію", - ділиться планами Наталія Хоменко, керівник відділу корпоративних комунікацій і маркетингу Ukrainian Development Partner. Лише одиниці продають або здають в оренду басейни, фітнес-центри, магазини або школи, розташовані на території містечка.
"Ми шукатимемо профільних операторів (рестораторів, ритейлерів тощо. - Прим. Контрактів), з якими укладемо договори оренди або купівлі-продажу комерційних приміщень", - каже Олег Бєлінський, директор девелоперської компанії "Європа" (котеджне містечко "Олімпік-Park").
Цікаво, що за кордоном набір послуг обслуговуючих компаній зазвичай ширший і дешевший. Наприклад, у Болгарії мешканці котеджних містечок окрім цілодобової охорони, прибирання території та вивезення сміття можуть безплатно відвідувати басейн, тенісний корт, спортзал. Болгарам пакет послуг обходиться у EUR5 за кв. м на рік. Власник котеджу в Канаді платить обслуговуючій компанії в середньому $100-300 на місяць (крім комунальних платежів: вода і світло - в середньому $80 на місяць, газ - $60). За справністю комунікацій, чистотою та освітленням на вулицях котеджних селищ у Канаді стежить місцева влада. Необхідні кошти вона отримує від власників котеджів у вигляді податку на землю (property tax, у Канаді в середньому $1,4 тис. на рік з домоволодіння; в Америці - $2 тис.).
У Росії покупець котеджу ще до укладення договору знає, скільки і за які послуги він платитиме. Московські девелопери розраховують тарифи обслуговуючої компанії, виходячи з класифікації котеджних селищ. На відміну від України в Росії такий класифікатор затверджений офіційно.
Приміром, охорона, центральне водо- і газопостачання, гостьовий паркінг і дитячий майданчик мешканцям підмосковних селищ бізнес-класу обходяться приблизно у $150-300 на місяць. Відповідно до класифікатора селище цієї категорії має бути розташоване не більш ніж за 40 км від Московської кільцевої автодороги (МКАД), кількість котеджів - до 400, площа будинку - щонайменше 250 кв. м, ділянки - від 10 соток. Власники котеджів у селищах середнього класу платять обслуговуючій компанії $300-600 на місяць. Сервісна фірма, своєю чергою, повинна забезпечувати чистоту і порядок у селищі, безперебійну роботу всіх комунікацій, охорону периметра і гостьової автостоянки. За класифікатором містечка середнього класу мають розташовуватися по сусідству з лісовими масивами в радіусі до 25 км від МКАД.
Кількість котеджів площею від 450 кв. м - до 200. Прибудинкова територія - не менш ніж 20 соток. Спорткомплекс із басейном, салон краси, медичний центр, супермаркет і ресторан мають бути не далі ніж за 3 км від селища. Послуги обслуговуючої компанії в селищах елітного класу в Підмосков’ї сягають $600-1,5 тис. на місяць. До послуг входять збройна охорона, забезпечення безперебійного електро-, центральних водо-, газопостачання, опалення та каналізації. На території елітного селища обов’язкова наявність зон відпочинку з авторським ландшафтним дизайном, гостьових охоронюваних паркінгів, дитячих і спортивних майданчиків, доріжок для бігу та велосипедних прогулянок. Розташовуються елітні селища на відстані 10-15 км від МКАД у лісі, біля водойм. Кількість домоволодінь у містечках цього типу не повинна перевищувати 30, площа котеджу - від 800 кв. м, ділянки - не менш ніж 50 соток.
Не бізнес
З відомих іноземних професійних обслуговуючих компаній в Україні поки що представлені тільки дві - німецькі "Дуссманн" і "Цандер".
ДП "Дуссманн-Україна" керує містечками "Діброва" (Обухівська траса, 25 котеджів) і "Новобогданівка" (Бориспільський р-н, 250 котеджів). ТОВ "М+У Цандер Фасіліті Менеджмент УКР" веде переговори про співпрацю з ТОВ "Вишневе містечко". За словами менеджерів Цандеру, німці не хочуть збирати платежі за обслуговування з мешканців містечка - у німецькій компанії вважають, що цим має займатися забудовник. Тоді як конкуренти з Дуссманну не бояться масових неплатежів і готові укладати договір на обслуговування з кожним домовласником й виплачувати забудовникові містечка фіксований відсоток своїх доходів.
Утім, оптимізм менеджерів з Дуссманну розділяє небагато хто. Українські девелопери не вважають цей бізнес прибутковим.
За словами Володимира Степенка, українські обслуговуючі компанії, як правило, закладають у вартість своїх послуг не більш ніж 20% доходу. В’ячеслав Брагінський, генеральний директор МСК "Україна-Канада", каже, що цього недостатньо, щоб обслуговуюча компанія отримувала прибуток: "робити якісний ремонт, здійснювати своєчасну заміну основних засобів і покривати ризики" можна, тільки працюючи з дохідністю 25%. "На сьогоднішній день створення експлуатаційних служб є самоокупним, але неприбутковим, - зазначає Володимир Степенко. - Більшість великих забудовників створюють власні обслуговуючі компанії швидше для підтримки свого позитивного іміджу, ніж для одержання доходу"
Є думка
За словами Романа Шкурата з компанії "Діалог-Класик", на початок 2008-го зменшилася кількість угод купівлі-продажу котеджів на етапі проектування та будівництва - покупець не хоче вкладати гроші в повітря. Як наслідок - зі 100 котеджних містечок, про будівництво яких заявляли девелопери, за даними SV Development, будується лише близько 20. Решта проектів, як стверджує фахівець, або заморожені, або згорнуті. Роман Шкурат упевнений, що покупці повернуться на цей ринок лише у випадку, якщо забудовники пропонуватимуть вже готові об’єкти.
Сільські будні
Життя в київському передмісті - дороге задоволення не тільки в організованих котеджних селищах. Власник будинку площею близько 150 кв. м щомісяця витрачає на газ і світло приблизно $100. Комунальні платежі господаря будинку площею 500-600 квадратів, у якому постійно проживають 5-7 осіб, зазвичай перевищують $250-300. Велика стаття видатків - витрати на поїздки в місто: на роботу, до школи, у дитячі гуртки. Більшість сімей, що мають дві машини і мешкають на відстані 30-40 км від міста, щомісяця витрачають на бензин $500-700. Найманий шофер збільшує витрати ще на $400-500. Приблизно стільки само коштує робота покоївки, садівника і няньки.
Загалом життя у передмісті рідко обходиться у менш ніж $300-400 на місяць. Верхня планка місячних витрат на утримання будинку і прислуги - приблизно $2 тис.
За що платять
Перелік послуг, які надаються українськими обслуговуючими компаніями власникам котеджів в організованих селищах:
• освітлення місць загального користування;
• техобслуговування систем тепло-, водопостачання і водовідведення, зливової каналізації;
• охорона загальної території, пропускна система, патрулювання житлового району;
• поточний ремонт інженерних систем і технічних пристроїв, розташованих на території селища;
• промивання систем опалення та гідравлічне випробування трубопроводів (за наявності централізованого опалення);
• обладнання та ремонт дитячих і спортивних майданчиків;
• обслуговування і ремонт доріг (проїзної та пішохідної зон);
• озеленення, скошування, поливання клумб, газонів;
• підготовка інженерних мереж до експлуатації в осінньо-зимовий період;
• вивезення та утилізація твердих побутових відходів (крім негабаритних і непобутових);
• очищення території від снігу, вивезення його з території селища;
• прибирання житлової території селища;
• служба диспетчерів;
• інші послуги, пов’язані з підтримкою систем життєзабезпечення селища.
• освітлення місць загального користування;
• техобслуговування систем тепло-, водопостачання і водовідведення, зливової каналізації;
• охорона загальної території, пропускна система, патрулювання житлового району;
• поточний ремонт інженерних систем і технічних пристроїв, розташованих на території селища;
• промивання систем опалення та гідравлічне випробування трубопроводів (за наявності централізованого опалення);
• обладнання та ремонт дитячих і спортивних майданчиків;
• обслуговування і ремонт доріг (проїзної та пішохідної зон);
• озеленення, скошування, поливання клумб, газонів;
• підготовка інженерних мереж до експлуатації в осінньо-зимовий період;
• вивезення та утилізація твердих побутових відходів (крім негабаритних і непобутових);
• очищення території від снігу, вивезення його з території селища;
• прибирання житлової території селища;
• служба диспетчерів;
• інші послуги, пов’язані з підтримкою систем життєзабезпечення селища.
Послуги надаються відповідно до окремого договору, який обслуговуюча компанія укладає з мешканцями котеджів. У передмістях Києва - від $1 до 2,5 за кв. м щомісяця. Житлово-комунальні послуги (вода, газ і електрика) оплачуються власниками котеджів самостійно за державними тарифами.
Олена Романюк
За матеріалами: Контракти
Поділитися новиною
