1440
Секрети оцінювання нерухомості
— Нерухомість
Інша справа - як установлюється ціна: самостійно чи за допомогою професіоналів.
Займатися ринковою оцінкою нерухомості можуть тільки фірми, що одержали спеціальну ліцензію на цей вид діяльності. Причому найбільші з них обов'язково страхують професійну відповідальність своїх оцінювачів, що, звичайно, дає клієнтам додаткові гарантії спокою.
Процедура оцінки різних квартир практично ідентична, стандарти її розроблені міжнародними спілками та товариством оцінювачів. Оцінювач довідається максимум подробиць про об'єкт та аналізує інформацію. Ціна виставляється виходячи з порівняння отриманих оцінювачем даних і еталона - середньої продажної ціни квартир з такими ж характеристиками.
Призначена оцінювачем сума вважається ринковою вартістю, про що буде свідчити виданий власникові квартири офіційний документ - "Висновок про ринкову вартість квартири". До Висновку підколюються копії ліцензії оцінювача, страхування професійної відповідальності, акредитації при товаристві оцінювачів (якщо вона є).
При визначенні вартості типової квартири оцінювач буде цікавитися наступними параметрами (вони ввійдуть потім у Висновок). Умовно їх можна розділити на чотири групи:
Місце розташування району в місті.
Добре відомо, що в місті є дорогі та дешеві райони, які мають свій поділ на більш і менш престижні місця. І різниця-то між ними може бути невелика, однак вона може бути виражена в цифрах. Відіграє роль віддаленість від центру і транспортне забезпечення.
Характеристика району.
Чи є поруч ліс або парк, чи навколо суцільна промзона. Яка інфраструктура.
Але клієнтові не прийдеться доповідати про все це оцінювачеві, тому що ці відомості уже давно відомі і переведені в ті самі опорні цифри - середню вартість продажу квартир у цьому районі.
А от місце розташування відносно найближчої станції метро і докладна характеристика будинку оцінювача обов'язково зацікавлять. Тип проекту будинку, поверховість, рік будівництва, матеріал перекриттів, стін, тип першого поверху, рік капітального ремонту. І далі - стан двору та під'їзду, наявність у будинку сміттєпроводу, ліфта, охорони та паркування, соціальна приналежність сусідів.
Ну і, нарешті, стан самої квартири.
Історія квартири (кому вона належить, чи звільнена вона, чи там хто-небудь прописаний) - головне. Також важливі площа, житлова і загальна, кількість та ізольованість кімнат, площа кухні, вид з вікон, санвузол, телефон, балкон, рівень шуму. Оцінювач буде ретельно зважувати все це, тому що при визначенні кінцевої вартості "плюси" і "мінуси" перетворяться в реальні гроші.
Іноді продавець і покупець нерухомості прекрасно обходяться і без цієї офіційної процедури. Наприклад, власник квартири згодний продати її за ціну, названу покупцем. Домовилися полюбовно - і вперед.
Але є випадки, при яких оцінка обов'язкова. По-перше, коли майно громадянина або організації повинне бути передане в державну, муніципальну або федеральну власність. Наприклад, ваша дачна ділянка розташована на шляху споруджуваної залізничної гілки, і держава повинна компенсувати вам ринкову вартість майна. Другий випадок - суперечки в суді, коли необхідне точне встановлення вартості об'єкта нерухомості для виділення частки одному з родичів або накладення арешту на квартиру. Ну і нарешті, оцінка обов'язкова при всіх угодах з муніципальним майном.
У більшості випадків оцінюється саме ринкова вартість квартири, але вона може бути і зменшена. У випадку, наприклад, якщо за рішенням суду квартира підлягає продажу та притому швидкому. Тоді оцінювач застосовує особливу ліквідаційну знижку - від 10 до 30% від вартості квартири, і вона, неабияк подешевшавши, продається швидше.
Тепер - про вартість послуг оцінювача.
Розмір оплати його послуг прямо пропорційний ціні квартири: чим вона більша, тим більше візьме оцінювач. Вартість оцінки типових квартир з виїздом на місце починається від $60, елітних - установлюється тільки індивідуально.
Самі оцінювачі запевняють, що цифровий результат їхньої роботи не залежить від того, хто замовив оцінку, продавець, покупець чи третя сторона, - ринкова вартість незмінна. Але, насправді цифри можуть бути різні та відрізняються якщо не на порядок, то істотно (адже завжди є можливість округлити в той чи інший бік).
Порада: вимагайте в продавця експертної оцінки квартири за його рахунок. Оцінювач вкотре здійснить перевірку документів.
Завдаток в угодах з нерухомістю
У практиці проведення угод з нерухомістю внесення завдатку - справа звична. Завдаток при покупці квартири вноситься з метою підтвердження серйозності намірів сторін про угоду. Але моя вам порада, якщо ви займаєтеся покупкою або продажем квартири самостійно, постарайтеся домовитися з іншою стороною та обійтися без внесення чи одержання завдатку. Чому така дивна порада? Що поганого в завдатку? Поясню. Але спочатку кілька слів про значення і деякі умови внесення завдатку.
Сенс внесення задатку полягає в тому, щоб запобігти невиконанню домовленості про купівлю-продаж квартири. Звичайно при угодах з нерухомістю використовується умова завдатку "з подвійною відповідальністю". Умова ця полягає в наступному.
Якщо за невиконання зобов'язання відповідальна сторона, що надала завдаток (тобто покупець), то грошова сума, внесена як завдаток, залишається в іншої сторони (тобто в продавця квартири).
Якщо ж за невиконання зобов'язання відповідальний продавець, то він зобов'язаний сплатити покупцеві подвійну суму завдатку. Тобто повернути завдаток і доплатити покупцеві ще стільки ж.
Зазвичай внесення завдатку оформлюється в простій письмовій формі у вигляді угоди про завдаток. Завдаток є одночасно й авансом, тобто частиною платежу за покупку квартири.
Отож, навколо завдатку існує безліч махінацій з боку всіляких шахраїв та аферистів. Варіантів таких махінацій стільки, що на їхній опис можна витратити не один випуск нашої розсилки. При цьому фантазія цих аферистів не знає меж. На їхні трюки попадаються не тільки пересічні громадяни, але і солідні ріелтерські фірми. Стикатися з такими ситуаціями мені доводилося не раз, причому найчастіше ріелтерські фірми навіть не розуміли, що їх "кинули".
Інша небезпека, що може вас чекати, це те, що ви через недосвідченість можете не укластися в терміни, обумовлені угодою про завдаток. Подібні проблеми можуть виникнути із БТІ та в інших місцях, наприклад, в органах піклування.
Взагалі у внесенні завдатку більше зацікавлений посередник, що займається вашою угодою. Йому потрібно бачити, що наміри сторін серйозні, і він (посередник) не дарма витрачає час на організацію угоди. Крім того, ріелтерські фірми, як правило, порушують закон і тримають завдаток у себе, замість того, щоб передавати його продавцеві. Роблять вони це для того, щоб при невиконанні умов завдатку гроші залишилися в них. Робіть висновки!
Тому повторю пораду: обходіться без завдатку. Якщо ви займаєтеся покупкою або продажем квартири самостійно, то цілком можете обійтися без грошових гарантій, обмежившись усною домовленістю з вашим партнером, позбавивши себе при цьому від непотрібного ризику.
І, нарешті, якщо з якихось особливих причин вам все-таки необхідно вдатися до завдатку, то постарайтеся обмежитися мінімальною сумою, наприклад, 100-300$.
За матеріалами: Простобанк Консалтинг
Поділитися новиною
