Кредит на первинну нерухомість - купуємо новобуд

14.01.2008, 13:00 — Нерухомість

2504

За даними Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України, сьогодні до 40% квартир купується із залученням іпотечних кредитів. Але якщо з "вторичкою" все досить просто - потрібно лише вибрати будь-яку квартиру, прийти в будь-який банк, що займається іпотекою, і після оцінки житла вам під її заставу видадуть кредит - то з одержанням позики на новобуд куди складніше.

"Під зелений паркан" грошей не дадуть!

По-перше, якщо на стару, що уже "існує в природі", квартиру можна знайти кредит у банках і без початкового внеску, то з "первичкою" цей номер не пройде. Без авансу вам можуть видати позику тільки за умови додаткової застави (це може бути інша нерухомість, земля, автомобіль, права на внески в банках). По-друге, ви не зможете одержати кредит "під зелений паркан", тобто на квартиру в будинку, що перебуває на початковій стадії зведення.

Щоб убезпечити себе від ризиків незавершення будівництва, банки дають позики лише після 30-70% готовності новобуду. Виняток може бути, якщо сам банк-кредитор жорстко контролює будівництво, будучи управителем фонду фінансування будівництва. Тоді вам можуть дати гроші на житло в новобудові відразу після того, як на неї отримані всі дозвільні документи і роботи на об'єкті почалися. Крім того, у багатьох банках ставки іпотечних кредитів на первинну нерухомість на 1-1,5% вищі, ніж на "вживане" житло. І лише після того як будинок буде зданий в експлуатацію і банк зможе оформити заставу на реальні "метри", ціна позики знижується до рівня кредитування за "вторичку".

Обмеженість вибору

В 2006-му, після скандалу з "Еліта-Центром", парламент вніс зміни в Закон "Про інвестиційну діяльність", що забороняють будкомпаніям залучати кошти населення прямо, через укладання інвестдоговорів. Тепер між громадянином-інвестором і забудовником обов'язково повинен бути посередник-контролер, що стежить, щоб гроші не розкрадалися, будматеріали за змовою з постачальниками не купувалися за завищеними цінами, зведення житла було завершено в зазначені в договорі терміни і якість робіт (розташування, метраж квартири, наявність обробки) відповідала договору із клієнтом.

Власне, на сьогодні реально діють два варіанти інвестування в новобуд: внесення грошей у фонди фінансування будівництва (ФФБ) або купівля цільових облігацій, випущених самим забудовником під конкретний об'єкт (звичайно вартість кожної облігації відповідає 0,01 кв. м вашої майбутньої квартири). ФФБ же створюють банки або інші юрособи, що мають ліцензію на право займатися фінансовою діяльністю: ці посередники, будучи незалежними від будкомпанії, слідкують за правильним використанням коштів громадян, інвестованих у новобуд.

Заковика в обмеженості вибору об'єктів, варіантів внесення грошей і вартості кредиту. Адже прийдеться "танцювати від однієї із двох печей": або ви знаходите новобудову, у якій хотіли б мати квартиру, і там вам говорять, за якою із двох схем вона інвестується і повідомляють, у якому банку-партнері можна одержати позику; або приходите в один з банків, що займаються іпотекою "первички", і банкіри говорять, з якими ФФБ або облігаціями будкомпаній вони готові мати справу - а виходить, мова йде про досить обмежене число будинків, у яких ви зможете вибирати житло.

Менший ризик з облігаціями чи ФФБ?

У тому та іншому випадку за вже викуплену вами житлоплощу забудовник або ФФБ не мають права підняти ціну. Знову ж, в обох варіантах інвестування ціна за ще не оплачені "метри" напевно буде підвищуватися - мовляв, дорожчають будматеріали, пальне, ростуть зарплати будівельників та інші витрати. Виходить, неможливо вгадати, за що в підсумку заплатите більше - за пакет облігацій, що по закінченні будівництва вам обміняють на свідоцтво про право власності, або за те ж свідоцтво, отримане через ФФБ.

А який з варіантів несе менше ризику, що новобуд стане "недобудом" і ви ніколи не станете в ньому новоселом? Тут думки експертів розділилися.

За словами начальника управління довірчих операцій "Кредитпромбанку" Олександра Недбайла, більший ризик недофінансування і незавершення будівництва - із цільовими облігаціями, тому що при такій схемі немає ефективного контролю за емітентом-забудовником у використанні коштів, отриманих від продажу облігацій. Та і банки неохоче кредитують покупку квартир під облігації, хіба що їм підконтрольні всі учасники схеми. У випадку із ФФБ ризик може виникнути, тільки якщо управителем є небанківська установа, а от якщо банк - він зможе змусити забудовника чітко виконувати свої зобов'язання перед інвесторами.

А от Євген Склеповой, начальник управління розвитку кредитних продуктів "ТАС-Комерцбанку", говорить, що великі банки охоче беруть облігації в заставу під кредит, оскільки мають можливість оцінити надійність забудовника. Радник голови "Укргазбанку" Олександр Охріменко вважає, що не всі ФФБ, включаючи і ті, де управителями є банки, можуть ефективно проконтролювати використання коштів забудовником. Звідси випливає, що у випадку придбання житла через ФФБ може бути не менший ризик зриву термінів, а то і "недобудови", ніж за схемою із цільовими облігаціями. Нарешті, гендиректор компанії управління активами "Укрсоц-нерухомість" Артур Папсуй стверджує, що немає принципової різниці в більш високій надійності ФФБ або цільових облігацій. Оскільки цільові облігації - цінний папір, їхній випуск і використання залучених коштів контролюють державу - Держкомісія цінних паперів і фондового ринку.

Перш ніж залучати гроші населення, від емітента вимагають весь перелік дозвільних документів, щокварталу він буде звітувати перед державою про використання коштів, а у випадку порушення підуть санкції, аж до заборони подальшого випуску облігацій. Але для підстрахування і самому громадянинові варто переконатися в наявності всієї необхідної документації в забудовника. Серед ФФБ надійніші ті, які створені за участю солідних банків.

Але в будь-якому разі, якщо вже банк дає кредит на квартиру, він сам перевірить і надійність чужого ФФБ, і забудовника-емітента облігацій, адже банк зацікавлений у поверненні позики і, відповідно, максимальному захисті інтересів клієнта.

Як перевірити забудовника

1. Головна "грамота" будь-якої будівельної компанії - ліцензія Мінбуду, оформлена на бланку строгої звітності, з голограмою і підписана міністром або його замом. Зверніть увагу на термін дії ліцензії: він не повинен минути до завершення ваших відносин зі будкомпанією.
2. Забудовник повинен показати вам рішення місцевого органу самоврядування про відведення земельної ділянки під будівництво.
3. Компанія повинна пройти стадію архітектурно-планувального, інженерного затвердження проекту та одержати дозвіл на ведення будівництва. Вимагайте пред'явити позитивний висновок Служби української інвестиційної експертизи і дозвіл управління державного архітектурно-будівельного контролю.
4. Зверніть увагу, щоб замовник уклав договори з підрядниками на будівництво (якщо сам замовник не має будівельних потужностей), перевірте відповідність реквізитів сторін у цьому документі.
5. Вимагайте від будкомпанії показати протокол про проведення громадських слухань серед мешканців сусідніх з новобудовою будинків: там повинен бути "одобрямс" на ведення будівництва.

Щоб одержати позику в банку на квартиру в новобуді, треба:

1. Мати початковий внесок на квартиру (10-30% її вартості).
2. Укласти договір із забудовником або фондом фінансування будівництва.
3. Подати в банк заяву на кредит, надавши паспорт (якщо одружені/заміжні - свідоцтво про укладання шлюбу), ідентифікаційний код і довідку про доходи за останні 6 місяців.

Різні банки дають позику максимум на 20-30 років.

Віковий ценз: ви повинні погасити кредит до досягнення пенсійного віку (жінки - до 55 років, чоловіки - до 60).

Загальні виплати по кредиту не можуть перевищувати 40-50% від загальних доходів сім'ї.

Ставки по кредиту складуть: від 10,5% у євро, від 11% у доларах і від 14% у гривнях (у середньому це на 0,5% більше, ніж на кредит на "вторичці").

У чому ж вигідніше брати кредити?

Навіть "довгий", на 20 років, кредит на нову "одиничку" площею 50 кв. м, що коштує "божеські" на сьогодні 120 тис. дол, далеко не всім по кишені. За найскромнішими прикидками, для обслуговування і виплати боргу чистий дохід позичальника повинен бути від 2000 дол. на місяць, інакше банк позику не дасть, побоюючись неплатоспроможності клієнта. І навіть якщо заробіток вам дозволяє таку розкіш, як кредит на "первичку", спочатку варто ретельно прорахувати, якою буде підсумкова переплата по позиці в різних банках і по різних видах валют.

Зверніть особливу увагу не тільки на ставку по кредиту, але і на відсоток виплат по страхуванню майна і життя (останнє буває не завжди). Адже різниця в розмірі таких додвитрат у підсумку може зробити дуже дорогим кредит з, здавалося б, маленькою ставкою річних.

Спробуй, розлюби валюту!

У тих самих банків ставки по доларових кредитах на 2-4% нижчі, ніж по гривневих. А от позики в євро, як правило, на 0,5-1,5% дешевші, ніж у доларах. Цей феномен пояснюється просто: банки "купують" гривні в населення (тобто залучають їх на депозити) дорожче, ніж долари, а тим більше - євро. Відповідно, і "перепродувати" ВКВ у вигляді кредитів можуть дешевше, ніж нацвалюту. Втім, відмітимо, що ще 2-3 роки тому різниця в ставках за іпотечні позики в гривнях і долар-євро була ще більшою - мінімум 6-7%.

За словами начальника управління розробки продуктів роздрібного бізнесу VAB Банку Антона Шаперенкова, кредитні ставки будуть поступово зменшуватися по всіх видах валют. При цьому в перспективі, швидше за все, ставки по ВКВ і гривні зрівняються. Солідарний з ним заступник голови банку "Фінанси та Кредит" Ігор Львов.

Він стверджує (і ми це вже не перший рік спостерігаємо), що темпи збільшення доступності банківських позик на житло прямо пов'язані з темпами зменшення доходів, які банки дають по депозитних внесках населення. Однак вартість позик у нацвалюті і ВКВ, на думку експерта, зрівняється нескоро. Резюме: поки вигідніше позичати в доларах та євро, а коли і якщо ставки по гривні знизяться до рівня ВКВ-шних, можна буде перекредитуватися в нацвалюті, щоб не платити маржу при обміні зароблених гривень на валюту для погашення боргу.

Євро? Долар?

Здавалося б, тут все ясно. Раз позика в євро дешевша, ніж у доларах (не кажучи про гривню), то і кредитуватися вигідніше в євровалюті. Не все так просто. На думку президента Асоціації українських банків Олександра Сугоняко, євро може подорожчати відносно долара ще приблизно на 1-1,5%. Виходить, стільки прийдеться доплачувати за покупку євро тим, хто в ній взяв позику. Це фактично зрівняє підсумкові витрати на погашення кредиту в євро і доларах.

А от Шаперенков вважає, що курс євро вже в найближчий рік цілком може вирости відносно долара і гривні на 3-5%. Відповідно, на стільки ж автоматично виростуть витрати громадян на покупку євровалюти і подорожчає вартість обслуговування кредиту. У такому випадку більша доступність єврокредитів через такі серйозні додвитрати виявиться примарною: виходить, вигідніше брати кредити в доларах, ніж у євро.

У що виллються додаткові витрати

На жаль, основними витратами з обслуговування кредиту - виплатою відсотків і погашенням "тіла" позики - ваші витрати на придбання жаданої квартири не обмежаться. Є маса додаткових витрат, які в сумі досить істотно полегшать вашу кишеню.

Усі банки стягують разову комісію за оформлення договору застави, її розмір - 0,99-2% від суми кредиту. У випадку, якщо ви берете кредит 96 тис. дол., така комісія складе 950-1920 дол. За рідкісним винятком, банк вимагає провести експертну оцінку ступеня ліквідності майбутньої новобудови: за це "задоволення" з вас візьмуть від 300 до 700 грн. (60-140 дол.).

Ніяким чином не уникнути і нотаріального оформлення договору про одержання банківської позики. Як правило, послуги нотаріуса за такого роду свідоцтво коштують 500-700 грн. (100-140 дол.). Державний збір становить 1% від вартості житла. У випадку, коли "одиничка" коштує 120 тис. дол., сплатите рідній державі 1200 дол. за право стати її власником. Аналогічний 1% - ті ж 1200 дол. - щасливий власник "хати" буде змушений перерахувати в Пенсійний фонд при оформленні права власності. Добре, якщо банк не вимагає від позичальника страхування життя, у протилежному випадку за 20 років набіжить від 1920 до 7680 дол. Нарешті, найважчий вантаж - неминуче страхування майна (цієї самої квартири). Залежно від ставки, 20 років такого страхування обійдуться позичальникові в 2640-12000 дол.

Разом загальна сума додаткових витрат може скласти 20-25 тисяч дол. Олександр Дубинський, Михайло Романцов

За матеріалами:

Простобанк Консалтинг

Місце для вашої реклами

Якщо Ви помітили помилку, виділіть необхідний текст і натисніть Ctrl+Enter , щоб повідомити про це.

Поділитися новиною

Підпишіться на нас