2279
Вторинна нерухомість - чому "сплять" ціни?
— Нерухомість
Нерухомість. В 2007 році ринок вторинної нерухомості не демонстрував такого бурхливого зростання, як в 2005 і 2006 роках. Одні експерти говорять про кризу. Інші - про те, що на нерухомість за нинішніми цінами просто немає попиту.
На відміну від бурхливих 2005 і 2006 років, коли житло дорожчало божевільними темпами, рік нинішній відзначився стабільністю. Практично до осені ринок ніяк не міг прокинутися після зими. Прогнози експертів про подорожчання квартир ледве не на 50-100%, на щастя, так і залишилися тільки прогнозами. Із приходом осені активність посилилася, але пропозицій із продажу квартир залишається все так само багато. Попит не настільки великий, щоб вплинути на збільшення цін. При цьому фахівці ринку без втоми заявляють про "величезний незадоволений попит на житло". Спеціально для них "Деньги" нагадують: в економіці попитом називається платоспроможна потреба населення. Якщо потреба є, а грошей немає - це не попит, а бажання або мрія.
Київські будні
Рік, що минає, можна сміливо сказати, увійде в історію столичного ринку як рік тривалої стагнації. Виконавчий директор групи компаній "Планета Оболонь" Олексій Котенко нагадує, що початок 2007 року ознаменувалося вступом у силу Закону "Про податок з доходів фізичних осіб", ст. 11 якого стосується оподатковування доходів, отриманих у результаті продажу нерухомості. Відповідно до цього закону, прибуток від продажу житлового будинку або квартири, що здійснюється не частіше разу на рік, не обкладається податком, якщо площа об'єкта менша 100 м2. Якщо ж площа більша, то "частина доходу, пропорційна сумі перевищення (площі), обкладається податком у розмірі 1% від вартості об'єкта продажу". У випадку декількох продажів житла протягом року, навіть якщо воно менше 100 м2, прибуток обкладається податком у розмірі 5%. І хоча експерти не прогнозували ніяких змін на ринку, на якийсь час нотаріуси припинили реєструвати угоди з нерухомості, оскільки чітко не знали, як це робити за новими правилами.
Ринок завмер. Після застійної зими він трохи оживився, але так і не встиг розгойдатися - знову впав у сплячку. Нагадаємо: більш ніж півроку ціни на вторинне житло в столиці практично не змінювалися. До того ж кількість виставлених на продаж квартир росла, а от кількість угод - скорочувалася. За наявним в "Денег" даними, в 2007 році квартир було куплено/продано приблизно на 50% менше, ніж в 2006-му. Крім того, покупка квартири в 2007 році завжди супроводжувалася торгом, і покупцям вдавалося збивати ціни на 5-10%, чого в 2005-2006 роках не траплялося. "Максимальна ділова активність спостерігалася в жовтні. Але, якщо порівнювати з іншими роками, її рівень навіть у жовтні був нижчим від звичайного", - відзначає Котенко.
Після довгого застою і літнього зниження цін, з осені почалося невелике їхнє зростання. Але говорити про відчутне подорожчання вторинного житла в Києві не має сенсу. За даними АН "Планета Оболонь", у вересні-грудні збільшення цін на вторинну нерухомість становило 1-1,6% на місяць. За даними порталу "Нерухомість", з початку року вторинна нерухомість у Києві подорожчала на 13%, а за підрахунками "Денег" - приблизно на 9,5%. Зараз вартість 1 м2 "вторички" у столиці коливається від $2200 (старе житло на околиці міста) до $6000 (якісне житло в центральних районах). У середньому "вживаний" квадратний метр коштує $3277.
Основними причинами нехай і невеликого, але зростання цін експерти називають інфляцію і зниження курсу долара відносно інших валют. "Справа в тому, що вторинний ринок нерухомості - традиційно доларовий, і ослаблення долара не могло не позначитися на цінах", - підкреслив Котенко.
Директор консалтингової компанії "Канзас" Зоя Нестеренко говорить уже не про застій, а про кризу. Вона стверджує, що ринок "вторички" останні три місяці перебуває в кризовому стані - ціни досягли критичної позначки, купити житло досить важко навіть із залученням позикових коштів. Особливо тому, що друге півріччя 2007 року ознаменувалося жорсткістю умов видачі іпотечних кредитів і підвищенням ставок.
"Схоже, ринок зараз на роздоріжжі і вибирає, куди рухатися далі", - вважає Котенко. На його думку, цілком можливе певне розшарування ринку: коли в різних сегментах ціни будуть змінюватися по-різному. Тобто цілком імовірно, що збудуться прогнози ріелторів, і старий житловий фонд - "хрущовки", а також панельні малогабаритні "гостинки" - почнуть поступово дешевшати. Навпаки, "сталінки" і квартири в гарних будинках, побудованих не більше 15 років тому, швидше за все, продовжать дорожчати. Проте, фахівці припускають, що значних цінових стрибків поки не буде. У першому кварталі 2008 року найбільш імовірна корекція цін відповідно до рівня інфляції. А далі - традиційне літнє затишшя. З подібними висновками згодні і в компанії "Канзас": там вважають, що криза на ринку протриває до осені. "Вона буде проявлятися в слабкій активності покупців, однак ціни все-таки, важко, але будуть підніматися, додаючи не більше 0,5-1% на місяць - не стільки через збільшення вартості житла, скільки через інфляцію", - відзначили в цій консалтинговій компанії.
Регіони
У регіонах ситуація в році, що минає, не була такою однозначною, як у Києві. Нерухомість то дорожчала більш ніж на 5% за місяць, то падала в ціні приблизно на стільки ж. Наприклад, за даними www.realnest.com.ua, у Дніпропетровську за перший квартал 2007 року квартири подорожчали на 26%. Улітку ціни, загалом, тупцювали на місці: вартість квартир то піднімалася в середньому на 5-10% за рахунок виставляння на продаж дорогого якісного житла, то "просідала" на 2-4%. У Дніпропетровську, також як і у Києві, кількість угод улітку була невеликою. І лише з осені ринок активізувався, але тільки для того, щоб житло подешевіло. У жовтні, наприклад, квартири впали в ціні на 2,4%. Як пояснили "Деньгам" у ріелторській компанії RealNest, відбулося це за рахунок збільшення кількості пропозицій на околицях міста. У цілому ж за рік дніпропетровська "вторичка" подорожчала приблизно на 25%. За прогнозами, у наступному році очікувати зниження цін на квартири в Дніпропетровську не варто - вартість нерухомості може збільшитися на 10%. Ріелтори завзято говорять про великий попит. Правда, вони ж не заперечують, що навіть нинішні ціни на "вторичку" у місті завищені і це приводить до відтоку покупців у передмістя, де нерухомість все-таки дешевша.
У Донецьку за рік ціни на квартири на вторинному ринку виросли на 27,3%. За даними аналітичного відділу девелоперської компанії "Герц", середня ціна 1 м2 становить трохи більше $1100. Найбільш дороге житло - у центрі Донецька - коштує приблизно $1600 за 1 м2, найдешевші "одинички", розташовані в Петровському районі, - близько $800 за 1 м2. У наступному році експерти ринку нерухомості також прогнозують збільшення цін на вторинне житло в Донецьку. Однак наскільки виростуть у ціні вторинні "квадрати", ніхто говорити не береться.
У Львові ціни на "вторичку" росли протягом усього першого півріччя. За січень-червень квартири подорожчали приблизно на 33%. У третьому кварталі ціни майже не рухалися, а за четвертий вартість житла трішки збільшилася, що за підсумками року дало приблизно 37%. Місто затиснуте у своїх нинішніх межах, нового житла будується дуже мало, а перше, що роблять заробітчани, повертаючись на батьківщину, - купують хоч маленьку і благеньку, але квартирку. Тобто попит росте, а пропозиції - немає. Тому в місті Лева варто очікувати подорожчання "вторички" та у наступному році, причому не менше ніж на 25--30%.
Харківська вторинна нерухомість, за даними консалтингової групи компаній "Проконсул", за рік подорожчала на 30%. За словами керівника департаменту вторинного ринку нерухомості компанії Ігоря Нетеси, у наступному році варто очікувати приблизно такого ж збільшення цін. "Дорожчають енергоносії, у зв'язку із цим буде рости в ціні первинна нерухомість, а, отже, і вторинне житло буде дорожчати", - пояснює він. Зараз квартири в Харкові коштують від $1100 за 1 м2 у промислових районах міста до $1800 за 1 м2 у центрі.
Найбільш передове місто України - Одеса: там квартири на вторинному ринку почали дешевшати ще в першому кварталі. Особливо впало в ціні старе житло в районах Молдаванка і Черьомушки (тільки за перший квартал - на 20%). Втім, у другому кварталі активно дешевшали квартири в Суворівському районі (на 30%) і на Таїрово - на 25%. Дорожчати одеська "вторичка" почала тільки із третього кварталу, і то не вся: старі "хрущовки" і будинку з ракушника продовжували потроху дешевшати. Зараз "вторичка" у місті в середньому коштує приблизно $1480 за 1 м2. Що буде із цінами на одеські квартири в наступному році, сказати складно. Не виключено, що старе житло продовжить дешевшати, а гарне - дорожчати.
ОТЖЕ: Незважаючи на тривале затишшя, за рік вторинна нерухомість у столиці збільшилася в ціні на 13%. У Львові квартири подорожчали на 37%, в Одесі - подешевіли в середньому на чверть.
По чому життя в Києві?
Ціни на квартири в різних районах міста, $ за 1 м2
За матеріалами: Деньги.ua
Поділитися новиною
