2349
На дні
— Нерухомість
Київ остаточно перетворюється в торговельну провінцію. Якщо торік за кількістю побудованих квадратних метрів торговельної нерухомості столицю України обігнали "тільки" Дніпропетровськ і Миколаїв, то тепер вона виявилася взагалі на п'ятому місці.
Результатом чергового девелоперського обману стало рекордне збільшення орендних ставок у вже діючих ТЦ. Навіть розташовані на Лівому березі торговельні центри підняли ставки до рівня об'єктів на Хрещатику.
Нездатні кияни
Особливо образливо для столичної гордості, що лідером списку виявилися Чернівці, у яких живе лише 245 тис. чоловік. Цього року там ввели в експлуатацію 100 тис. кв. м торговельних площ. Далі в списку йдуть Харків, Миколаїв і Дніпропетровськ. Cтоличні девелопери змогли порадувати підприємців лише 83 тис. кв. м. Протягом року свої двері для відвідувачів відкрили лише ТРЦ "Комод" біля метро "Лівобережна", ТРЦ "Більшовик" біля "Шулявської", ТЦ "Материк" на вулиці Борщагівській, 154, і перша черга ТРЦ "Дніпровська пристань" на проспекті Ватутіна.
Сформована в Києві ситуація виглядає трохи дивно на тлі ажіотажного попиту і стрімкого зростання ставок, які за перше півріччя піднялися на 20-35%, а з осені в половині діючих ТЦ і ТРЦ - ще на 50-70%.
Підштовхнути девелоперів до рішучих дій не може навіть гігантська рентабельність. За словами генерального директора компанії "Українська Торговельна Гільдія" Вадима Непосєдова, продаж побудованого і заповненого орендарями ТЦ дозволяє девелоперам одержати 200-300% від вкладених коштів.
Головною причиною обтяжливого становища є повна закритість столичного будівельного ринку для іноземних компаній. Показовим став приклад шведської IKEI, якій протягом більш ніж двох років міська влада так і не виділила придатної земельної ділянки для будівництва об'єкта на 300 тис. кв. м. Аналогічна доля спіткала й інші великі закордонні фірми, які намагалися останнім часом вийти на цей ринок, не особливо це афішуючи.
Місцеві ж девелопери, за словами партнера консалтингової компанії "Діалог-Класик" Артема Новикова, здебільшого не в змозі в короткий термін розробити концепції і робочу документацію складних багатофункціональних проектів - крім традиційних торговельних приміщень, величезні зали розваг, мультиплекси, офіси і т.п.
"Якщо раніше площа споруджуваних торгових центрів становила порядку 5-30 тис. кв. м і вони були виконані в традиційному стилі бутікової торгівлі, то проекти, які зараз плануються до виходу на ринок, мають площу від 30-40 тис. кв. м. Такий масштаб, природно, затягує строки реалізації, оскільки у фірм немає відповідного досвіду і фахівців", - говорить Артем Новиков.
У підсумку, за словами експерта, інвестори і замовники багатьох великих ТРЦ, які вже цього року повинні були відкрити свої двері для покупців, фактично тільки переходять до стадії розробки робочої документації, а вже споруджувані об'єкти ніяк не можуть закінчити. Так, на наступний рік знову перенесені строки введення ТРЦ "Мультиплекс-Плаза" на Московському проспекті, ТРЦ "Квадрат-Аврора" на бульварі Перова, ТРЦ "Еспланада" на Спортивній площі, ТРЦ "Одіссей" на вулиці Булгакова, ТЦ на Милославській, а також понад десяток дрібних об'єктів.
Крім того, свою лепту в зрив строків вносять і традиційні для Києва бюрократичні зволікання. За словами директора департаменту управління активами компанії "XXI Століття" Тетяни Честнейшої, на ситуацію вплинула зміна мера і значної частини чиновників.
"У зв'язку із труднощами в придбанні земельних ділянок, а також із затвердженням дозвільної документації в столиці, не дивно, що увага багатьох гравців ринку зосередилася на регіонах, а Київ виявився в аутсайдерах", - зауважує Честнейша.
Ще однією вкрай важливою причиною постійного перенесення строків введення в експлуатацію більш дрібних об'єктів, за словами Непосєдова, є стрімке зростання вартості земельних ділянок.
"Дрібні девелопери, яким вони належать, і так прокидаються щоранку все багатшими і багатшими, і, відповідно, не поспішають шукати кошти на їхнє освоєння, зв'язуватися з банківськими кредитами, ризиками будівництва в столиці і т.д. Починати яку-небудь діяльність, крім як рік у рік анонсувати будівництво ТЦ на своїй землі, їх може змусити тільки припинення зростання вартості наділів", - говорить Вадим Непосєдов.
За словами директора "Української Торговельної Гільдії" Віталія Бойка, торгово-розважальні об'єкти виявилися найбільш складним сегментом ринку. Навіть зведення офісних центрів іде набагато веселіше, хоча дефіцит відчувається і там.
Девелопери, що фінансують будівництво офісів, зробили цього року трудовий подвиг, здавши в експлуатацію 180 тис. м професійних офісних приміщень. Експерти відзначають, що такі об'єкти набагато простіші в проектуванні, не вимагають постійної роботи великої команди професійних консультантів, і під них банки набагато охочіше виділяють кредити.
Оренда буде рости і далі
Гострий дефіцит площ сприяв стрімкому зростанню рівня орендних ставок у ТЦ і ТРЦ Києва. Найбільш різкі цінові сплески відзначалися в червні і жовтні цього року. У підсумку в деяких торгових центрах ціна оренди квадратного метра виросла більш ніж у два рази. Наприклад, якщо на початку цього року площі в ТРЦ "Караван" пропонувалися за $100-140 кв. м/міс., то сьогодні вони оцінюються вже в $200. Оренда приміщень у ТЦ "Європорт" на вулиці Лукашевича виросла за рік з $30-70 за кв. м/міс. до $50-200. До заповітної позначки $200 за кв. м/міс. підняли розцінки і власники ТЦ "Городок". На рівень, що різко злетів, ставок рівняються і ТРЦ, що тільки вийшли на ринок. Як розповідає Артем Новиков, ставки в бутіковій зоні ТЦ "Материк" становили 150-230 за кв. м/міс., у ТРЦ "Дніпровська пристань" - $120-200. За словами фахівців "Української Торговельної Гільдії", раніше рівень ставок $200 за кв. м/міс. можна було зустріти лише в об'єктах, розташованих по краях Хрещатика - ТЦ "Мандарин-Плаза" і "Глобус". Ще кілька старих об'єктів восени цього року підвищили ставки на 50-70%, однак і це не привело до появи вільних приміщень: рівень вакантності в ТЦ столиці як і раніше не перевищує 2%.
З іншого боку, за словами Тетяни Честнейшої, у деяких ТЦ орендні ставки залишилися практично на тім же рівні, що і торік. Головна причина - відсутність значного попиту на ці площі, через що їхні власники змушені докладати чималих зусиль з утримання орендарів і зменшення ротації. Так, наприклад, рівень цін оренди в ТРЦ "Ритм" зафіксувався на рівні початку року $25-40 за кв. м/міс. Середній же рівень орендних ставок по місту, за підрахунками аналітиків, до грудня нинішнього року досяг позначки $128/кв. м/міс. проти $70 рік назад і $40-45 в 2005 р.
Уведення в наступному році очікуваних нових 8-9 проектів загальною площею порядку 120-130 тис. кв. м, на думку фахівців, не приведе до стабілізації оренди, що продовжить рости. За словами Вадима Непосєдова, є велика частка ймовірності, що в наступному році на ринок вийдуть ТРЦ "Квадрат Аврора" на бульварі Перова, 36, друга черга ТРЦ "Дніпровська пристань" на проспекті Ватутіна, ТРЦ "Материк" на Позняках.
Також можна чекати введення в експлуатацію ТРЦ "Еспланада" на Спортивній площі і ТРЦ на Петрівці, що зараз активно зводить компанія Aushan. Крім того, в "Українській Торговельній Гільдії" очікують закінчення будівництва двох ТЦ площею 30-40 тис. кв. м у районі Окружної дороги та введення другої черги "Даринку". Як стверджує президент компанії Real Estate Solutions Сергій Карамнов, велика ймовірність введення в експлуатацію і ТРЦ на вулиці Срібнокільській. У більшості цих нових проектів заявлений рівень орендних ставок перебуває в діапазоні $150-200 за кв. м/міс.
За словами Артема Новикова, щоб наситити київський ринок торговельних приміщень і знизити ставки, необхідно побудувати не менше 500 тис. кв. м, тому початку зниження вартості оренди можна чекати не раніше 2010 р. А Честнейша вважає, що ситуацію можуть виправити хіба що іноземні девелопери.
Наприклад, зневірившись в одержанні у влади наділів під будівництво "Мега-центру", шведська IKEA, як уже писала "ДС", придбала в Києві на вторинному ринку земельну ділянку площею 18 га, на якій можна спорудити близько 80 тис. кв. м приміщень, у той час як раніше вона збиралася побудувати об'єкт на 300 тис. кв. м, що міг би значно знизити напругу на ринку торговельних приміщень. Вихід об'єкта IKEA можна чекати в досить стислий термін. За словами Честнейшої, зараз ціла низка великих іноземних девелоперських компаній ведуть активні пошуки ділянок або проектів, які дозволять їм закріпитися в українській столиці.
"Експансія міжнародних компаній, без сумніву, створить передумови для зниження орендних ставок", - говорить експерт. Однак протягом наступного року збільшення ставок складе до 10-15% за рік у середньому, а в деяких об'єктах і 70-100%.
Любов Осипова
За матеріалами: Деловая Столица
Поділитися новиною
