1401
Первинні накопичення
— Нерухомість
Вкладення коштів у житлову нерухомість на етапі початку будівництва в останні п'ять-сім років було найпопулярнішою формою приватних інвестицій. Висока прибутковість таких капіталовкладень залучала на первинний ринок житла нових гравців, готових миритися з різного роду ризиками. Сьогодні на тлі стабілізації цін і застосування нових інструментів фінансування нерухомості умови гри змінюються.
Відповідно до практики, що сформувалася в Україні, нові квартири поповнюють пропозицію на ринку, коли виділену для зведення житлового будинку ділянку огороджують парканом з логотипом забудовника. На цій стадії ціна квадратних метрів приваблює потенційних інвесторів відчутною різницею з ринковою вартістю вже побудованого житла. Крім того, завдяки динаміці зростання цін, що зберігалася аж до 2007 року, капіталовкладення в новобудови протягом року-двох могли збільшуватися в рази. Але первинна нерухомість, як і будь-який високоприбутковий ринок, обіцяє інвесторові не тільки вигоду.
Можна виділити низку типових ризиків, з якими можуть бути поєднані спекулятивні операції на первинному ринку нерухомості. Чимало турбот може доставити інвесторові добре відоме ще з радянських часів явище під назвою "довгобуд". За словами директора інвестиційно-девелоперської компанії Global Solutions Сергія Тумасова, найбільшим ризиком є зупинка будівництва на будь-якому етапі. Як правило, перспективи продовження будівництва і кінцевої реалізації таких проектів виявляються досить примарними. Експерт пов'язує такі ситуації з легковажним підходом окремих забудовників до формування ціни, що на етапі котловану встановлюється нижчою від собівартості. "Найчастіше такі ситуації виникають у недосвідчених забудовників, які не можуть розрахувати кінцеву собівартість об'єкта, а виходить, і правильно сформувати ціну продажу", - відзначає Сергій Тумасов.
Другою причиною "довгобуду" є так звані юридичні ризики. До них, за словами юриста департаменту будівництва і фінансових послуг адвокатської контори "Коннов і Созановський" Дмитра Січкаря, можна віднести тривалу процедуру оформлення забудовником прав на землю, а також одержання та узгодження дозвільної документації на будівництво; складність і забюрократизованість процедури прийняття об'єкта нерухомості в експлуатацію і несвоєчасну його передачу інвесторові. У результаті затримка здачі об'єкта на термін до півроку є звичайним явищем для Києва. У подібній ситуації інвестор не може розраховувати на гарантоване повернення вкладених коштів та одержання прибутку в певний термін, що веде до додаткових витрат. Але іноді інвестора житлової первинної нерухомості підстерігають і більш серйозні небезпеки. Так, генеральний директор компанії VOK Development Ігор Цаленчук відзначає ризики, пов'язані з повноваженнями суб'єкта розпоряджатися об'єктом інвестування. "Наприклад, угода купівлі-продажу нерухомості, укладена з особою, що не є власником даного об'єкта і не одержала від власника належних повноважень, є недійсною", - пояснює експерт.
Репутація під мікроскопом
Для того щоб максимально убезпечити себе від описаних вище ризиків, інвесторові варто уважно вивчити "резюме" забудовника. Ретельно перевірити репутацію будівельних компаній необхідно ще на етапі підготовки до інвестування. Для початку можна скористатися відкритими джерелами інформації: періодикою, тематичними і професійними ресурсами інтернету і т.п.
За словами Дмитра Січкаря, на наступному етапі варто попросити відомості про будівельну компанію з Єдиного державного реєстру підприємств та організацій і тільки після цього відправлятися безпосередньо в офіс обраної компанії. Там можна ознайомитися з документами, що стосуються будівництва майбутнього об'єкта. Дмитро Січкар рекомендує звернути особливу увагу на документи, що підтверджують права на земельну ділянку (державний акт на право власності або договір оренди), на наявність позитивного висновку комплексної державної експертизи, дозволу на будівництво і проведення будівельних робіт.
Необхідність перевірки всіх дозволів, ліцензій і погоджень підкреслює й Ігор Цаленчук. За його словами, у випадку якщо компанія не є замовником будівництва, у неї повинні бути документи, що підтверджують участь у проекті, наприклад інвестиційно-підрядний договір.
Далі варто докладно розпитати про діяльність компанії на ринку, динаміку ведення будівельних робіт, управління завершеними проектами. А найпильнішу увагу потрібно приділити об'єкту інвестування, з'ясувавши ступінь його готовності і список всіх осіб, що беруть участь у будівництві, - від генпідрядників до постачальників. "Інформацію про наявність погодженої дозвільної документації інвестор може одержати також в офіційних органах: у місцевому відділі земельних ресурсів, управлінні архітектури і містобудування, "Укрінвестекспертизі", - додає Дмитро Січкар.
Інвесторові також варто звернути увагу на партнерів будівельної компанії, зокрема на те, чи є серед них добре відомі на ринку гравці.
"Якщо в процес будівництва залучені такі посередники, як банки або страхові компанії, інвесторові надається ще одна гарантія надійності будівельної компанії - так званий безкоштовний аудит, - говорить Дмитро Січкар. - Адже перед тим як банк або страхова компанія ухвалюють рішення щодо співробітництва із забудовником, юристи даних організацій перевіряють всю документацію, що стосується механізму будівництва і продажу житла". Отже, договірні відносини із провідними банками можуть стати для інвестора непрямим свідченням фінансової стабільності будівельної компанії. "Банки, як правило, дуже обережні при укладанні договорів про співробітництво в галузі іпотечного кредитування. Адже на етапі будівництва житла матеріальна застава відсутня і єдиною гарантією виконання зобов'язань є обіцянка будівельної компанії побудувати і здати вчасно квартиру", - пояснює Ігор Цаленчук.
Непростий алгоритм перевірки будівельної компанії, необхідний для одержання максимально достовірної інформації, вимагає від інвестора глибоких, практично професійних знань. Втім, довірити незалежний "аудит репутації" можна кваліфікованим фахівцям - юристам або ріелтерам.
Мінливості фінансування
Ризики інвестора, що вкладає капітали в житлову первинну нерухомість, у багатьох випадках визначають механізми фінансування, які практикує будівельна компанія. На сьогоднішній день інвестувати в будівництво житла можна через Фонди фінансування будівництва (ФФБ) і Фонди операцій з нерухомістю (ФОН). Інші схеми, у тому числі і ті, які широко застосовувалися раніше, уже нелегітимні. Зокрема, Дмитро Січкар відзначає, що з 14 січня 2006 року, після вступу в дію закону "Про внесення змін у деякі законодавчі акти України" від 15 грудня 2005 №3201-IV, для забудовників дуже серйозною проблемою стало питання, пов'язане із законністю використання певних інструментів інвестування в будівництво, таких як дисконтні облігації та інвестиційні договори. Сьогодні, підписавши такий документ, інвестор, у ролі якого виступає фізична особа, ризикує залишитися ні з чим. При цьому низка будівельних компаній продовжують і донині застосовувати якщо не зазначені сумнівні схеми, то досить близькі до них за своєю суттю.
"Ступінь ризикованості інвестування з використанням договорів поручительства, спільної діяльності або комісії практично порівнянна із забороненими інвестиційними договорами, - відзначає керівник проектів, партнер консалтингової компанії "Діалог-Класик" Роман Шкурат. - Якщо покупець упевнений у надійності будівельної компанії, він може розраховувати на ті ж відносини, які мали місце при використанні інвестдоговорів. У протилежному випадку варто підняти питання про додаткові гарантії від самого забудовника або шукати пропозиції про придбання житла в компаній, що використовують інші схеми".
Найменш ризикованою схемою фінансування житла на первинному ринку більшість експертів вважають ФФБ. Втім, тут є свої нюанси. Так, Ігор Цаленчук вказує на те, що ФФБ можна вважати найбільш надійним тільки за умови, що управитель фонду не був створений будівельною компанією. У протилежному випадку керівництво ФФБ не здатне реально контролювати процес будівництва, що може привести до зриву інвестиційних зобов'язань перед вкладниками. Тому пан Цаленчук рекомендує спочатку розібратися у взаєминах забудовника, генпідрядника та управителя ФФБ.
Цільові облігації не можна назвати однозначно бездоганним і безпечним механізмом інвестування житла.
"Цільові облігації є незабезпеченими цінними паперами, - пояснює Роман Шкурат.- Тому у випадку банкрутства емітента (забудовника) власники облігацій можуть втратити всі інвестовані в будівництво кошти. А відсутність чітко налагодженої процедури визнання передачі права власності в БТІ на об'єкти житлової нерухомості, оплачені цільовими облігаціями, може створити вкладникові додаткові складнощі". Втім, Дмитро Січкар нагадує, що говорити про надійність тих чи інших будівельно-інвестиційних схем на сьогоднішній день недоцільно, оскільки будівництво будинку ведеться близько двох років, а нова редакція закону набула чинності тільки в 2006 році. Отже, перші результати буде видно не раніше 2008 року.
Звідки прибутки
В умовах різкого сповільнення збільшення цін на житлову нерухомість особливо актуальним для приватних інвесторів стає ризик недоодержання прибутку. Проте вартість житла в зданому в експлуатацію будинку сьогодні як і раніше значно вища, ніж у тому ж об'єкті на етапі будівництва. Наприклад, зараз у Києві вартість житла бізнес-класу на стадії котловану становить $2-2,5 тис. за кв. м, а в аналогічному готовому будинку - $3-4 тис.
Отже, ризику недоодержання прибутку при інвестуванні на ранніх етапах будівництва немає. Але приватні інвестори, що звикли в останні роки до надприбутків, сьогодні перенаправляють капітали на ринок землі.
До недоодержання запланованого прибутку в більшому чи меншому ступені можуть привести як вищезгадані фактори, так і ціла низка так званих економічних ризиків. До них Дмитро Січкар відносить хаотичний стан і постійну зміну ситуації в сегменті житлової нерухомості, нерозвиненість і непрозорість ринку землі, стагнацію цін, відсутність основи для довгострокових інвестицій і якісної пропозиції, наявність об'єктів з низькою прибутковістю, і, знову ж, обмеження на використання фінансових інструментів, що дозволяють грамотно інвестувати в будівництво житлової нерухомості.
"Окремо варто відзначити можливість невідповідності якості здаваного в експлуатацію житла заявленому класу і заплаченій сумі, - додає Сергій Тумасов. - Яскравим прикладом такої ситуації є комплекс "Блакитний блюз" на вул. Туманяна, у якому квартири купувалися інвесторами на підставі фасадних рішень, що відповідають стандартам бізнес-класу. Тим часом зданий об'єкт являє собою звичайний будинок економ-класу, яких у нових спальних районах сотні".
Марія Бабенко
За матеріалами: Коммерсант-Україна
Поділитися новиною
