818
Чому не варто довіряти середнім цінам на земельні ділянки — відповідь експерта
— Особисті фінанси
Якщо поглянути на ринок землі, побачимо безліч деталей, на які варто звертати увагу. Є досить очевидні деталі, наприклад, цільові призначення земельних ділянок, для кожної з яких є окремий ринок і ціна.
Про особливості ринку, а також про ціни на землю у розрізах їх призначення та розташування розповів експерт Центру досліджень продовольства та землекористування KSE Institute Роман Нейтер під час мітапу «Інвестиції під час війни. Як працює ринок землі».
Ключові висновки щодо ринку землі
- Обсяги ринку після початку війни скоротилися на кілька порядків. За словами експерта, ринок землі відкрився 1 липня, а закрився 25 лютого — після повномасштабного вторгнення росії на Україну. Наступного разу ринок «відкрився вдруге» лише у середині травня.
- Виходячи з офіційної статистики — зростання цін немає.
При цьому фахівець зазначає, що є кілька деталей, які треба пам’ятати, працюючи з офіційною статистикою:
- не варто дивитись на середню ціну;
- 46,6% транзакцій на ринку землі відбуваються без зазначення ціни;
- 65% транзакцій відбуваються за ціною, що не відрізняється від НГО (нормативної грошової оцінки), а різниця між ціною угоди та НГО складає менше ніж 2%.
Чому варто обережно ставитися до середньої ціни за гектар
«Для того, щоб ми могли робити висновки по стану ринку виходячи лише із середньої ціни, розподіл угод-цін-транзакцій має виглядати так, як вказано на малюнку. У такому разі ми дивимося на ціну і можемо розраховувати, що середня ціна така плюс-мінус 1000-3000 грн», — розповідає Нейтер.
"Як же виглядає цей розподіл у випадку з нашим ринком землі? Зліва — спроба побудувати такий самий графік з аналогічним розподілом, якщо взяти усі дані з ціною, яка є на ринку. Це просто пряма лінія — це означає, що у нас на ринку велика кількість транзакцій з надто високою ціною за гектар.
Якщо ж відкинути 10% найдорожчих земель, все одно не буде такої картинки, яку ми б хотіли побачити, бо замість одного чітко вираженого піка — у нас є два. Це говорить про те, що середня ціна не дуже добре ілюструє, що саме відбувається на ринку земель", — підсумував експерт.
Також економіст поділився таблицею, де вказані середні та середньозважені ціни на різні види земель за їхнім призначенням. І, як вказано у даних, завжди середня ціна є у кілька разів вищою, ніж середньозважений показник, який залежить від площі ділянки.
«Тобто малі ділянки отримують меншу вагу у розрахунку вартості середньозваженого показника, ніж великі ділянки. Чому так? Тому що у нас часто ділянки до 1 га можуть мати досить високу ціну у розрахунку за гектар, і, відповідно, суттєво впливати на середній показник», — розповідає Нейтер.
Обсяг ринку за місяцями та областями
Починаючи з відкриття ринку у липні 2021 року — обсяги ринку зростали. Піком став грудень 2021 року, коли кількість транзакцій сягнула показника 19 363, а площа транзакцій дорівнювала 48 752 га.
У січні був значний, але очікуваний спад через велику кількість неробочих днів. У лютому ринок почав відновлюватись до середніх темпів за попереднє півріччя. Але вже після російського вторгнення не було можливості купляти землю аж до середини травня.
Втрати ринку через війну
За словами експерта, найбільше втрати ринку (недоотримані доходи землевласників) на собі відчули дві області — Харківська та Київська.
- Сукупний обсяг транзакцій по Україні, що не відбулися через російську агресію — 51 тис. угод.
- Сукупна вартість транзакцій, що не відбулися — 4 мільярди 217 мільйонів гривень.
Отримати відео запис мітапу можна за посиланням.
За матеріалами: Finance.ua
Поділитися новиною
