817
Почему не стоит доверять средним ценам на земельные участки — ответ эксперта
— Личные финансы
Если посмотреть на рынок земли, увидим множество деталей, на которые следует обращать внимание. Есть весьма очевидные детали, например, целевые назначения земельных участков, для каждого из которых есть отдельный рынок и цена.
Об особенностях рынка, а также о ценах на землю в разрезах их назначения и расположения рассказал эксперт Центра исследований продовольствия и землепользования KSE Institute Роман Нейтер во время митапа «Инвестиции во время войны. Как работает рынок земли».
Ключевые выводы касательно рынка земли
- Объемы рынка после начала войны сократились на несколько порядков. По словам эксперта, рынок земли открылся 1 июля, а закрылся 25 февраля — после полномасштабного вторжения россии на Украину. В следующий раз рынок «открылся во второй раз» только в середине мая.
- Исходя из официальной статистики — роста цен нет.
При этом специалист отмечает, что есть несколько деталей, которые следует помнить, работая с официальной статистикой:
- не стоит смотреть на среднюю цену;
- 46,6% транзакций на рынке земли проходят без указания цены;
- 65% транзакций происходят по цене, не отличающейся от НДО (нормативной денежной оценки), а разница между ценой сделки и НДО составляет менее 2%.
Почему следует осторожно относиться к средней цене за гектар
«Для того чтобы мы могли делать выводы о состоянии рынка исходя только из средней цены, распределение сделок-цен-транзакций должно выглядеть так, как указано на рисунке. В таком случае мы смотрим на цену и можем рассчитывать, что средняя цена такая плюс-минус 1000-3000 грн», — рассказывает Нейтер.
"Как же выглядит это распределение в случае нашего рынка земли? Слева — попытка построить такой же график с аналогичным распределением, если взять все данные с имеющейся на рынке ценой. Это просто прямая линия — это значит, что у нас на рынке большое количество транзакций со слишком высокой ценой за гектар.
Если же отбросить 10% самых дорогих земель, все равно не будет такой картинки, которую мы хотели бы увидеть, потому что вместо одного четко выраженного пика — у нас есть два. Это говорит о том, что средняя цена не очень хорошо иллюстрирует, что происходит на рынке земель", — подытожил эксперт.
Также экономист поделился таблицей, где указаны средние и средневзвешенные цены на разные виды земель по их назначению. И, как указано в данных, всегда средняя цена в несколько раз выше средневзвешенного показателя, который зависит от площади участка.
То есть малые участки получают меньший вес в расчете стоимости средневзвешенного показателя, чем большие участки. Почему так? Потому что у нас часто участки до 1 га могут иметь достаточно высокую цену в расчете за гектар, и соответственно существенно влиять на средний показатель", — рассказывает Нейтер.
Объем рынка по месяцам и областям
Начиная с открытия рынка в июле 2021 года объемы рынка росли. Пиком стал декабрь 2021 года, когда количество транзакций достигло показателя 19 363, а площадь транзакций равнялась 48 752 га.
В январе был значительный, но ожидаемый спад из-за большого количества нерабочих дней. В феврале рынок начал восстанавливаться до средних темпов за предыдущее полугодие. Но уже после российского вторжения не было возможности покупать землю до середины мая.
Потери рынка из-за войны
По словам эксперта, больше всего потери рынка (недополученные доходы землевладельцев) на себе почувствовали две области — Харьковская и Киевская.
- Совокупный объем транзакций по Украине, не состоявшихся из-за российской агрессии — 51 тыс. сделок.
- Совокупная стоимость несостоявшихся транзакций — 4 миллиарда 217 миллионов гривен.
Получить видеозапись митапа можно по ссылке.
По материалам: Finance.ua
Поделиться новостью
