5463
Пентхаузы и коттеджи в Киеве. Что? Где? Почем?
— Недвижимость
В августе этого года компания "Канзас" провела маркетинговое исследование рынка коттеджных городков под Киевом. На основе полученных результатов на рынке было выявлено более 40 коттеджных городков находящихся на разных стадиях строительства. Так же был консолидирован и проанализирован массив информации, часть которого представлена в данном материале.
1. Общие данные по рынку
Данные в таблице 1 представлены на основе введенных и запланированных к вводу в эксплуатацию городков.
Следует отметить, что такая плотность городков, как в Обуховском направлении, дает много преимуществ тем, кто живет в отдельном доме или садовом кооперативе без социальной инфраструктуры.
Объем рынка коттеджных городков в 2006 году составит 576 674 кв.м. Такой вывод сделан на основе данных о введенных и запланированных к вводу в эксплуатацию городков до 2009 года. В 2008 году ожидается увеличение объема рынка на 49,17% по сравнению с 2006 и составит 992 330,5 кв.м.
Так же стоит отметить рост цен на землю возле Киева за последние два года на 86% - 650% (в зависимости от направления).
Так же стоит отметить рост цен на землю возле Киева за последние два года на 86% - 650% (в зависимости от направления).
Табл. 2. Средняя стоимость 1 кв.м. коттеджа в зависимости от класса (долл.)
|
2. Классификация городков
Аналитики компании «Канзас» разработали адекватную украинскому рынку классификацию коттеджных городков, которая позволяет структурировать такой разношерстный рынок предложения коттеджей.
Суть метода заключается в присвоении определенного количества баллов при сравнении параметров городка с ниже приведенной таблицей № 1, состоящей из 4 основных критериев, а так же присвоении одной - четырех или не присвоении звезд в зависимости от инженерной и социальной инфраструктуры городка, что будет представлено в таблицах № 3,4.
Табл. 3. Система присвоения баллов городкам в зависимости от их основных характеристик
| |||||||||||||||||||||||||||
Таким образом, по задумке аналитиков компании «Канзас»:
- чем ближе городок находится к границе Киева, тем большее количество баллов он наберет по критерию «Расстояние»;
- чем больше общая площадь каждого коттеджа, тем выше балл по соответствующему критерию;
- чем больше площадь придомового участка, тем больший присваивается балл по критерию «Площадь участка»;
- чем больше цена коттеджа с прилегающим участком, тем больший балл присваивается по критерию "Стоимость".
В случае, если параметр городка попадает под диапазон двух или трех ячеек, то все баллы суммируются и делятся на количество ячеек. К примеру, если в городке коттеджи имеют общую площадь от 240 до 400 кв. м, то, сравнив параметр с таблицей, мы имеем 1 + 2 + 3 балла деленные на 3, итого 2 балла.
Подсчет баллов и присвоение класса происходит путем суммирования и сравнения с Классификатором городков (см. Табл. 4).
Табл. 4. Классификатор городков в зависимости от их основных характеристик
|
Данная система имеет некоторые правила:
Класс "элит" не может быть присвоен городку с коттеджами типа "термодом", "сендвич", "Аляска", то есть с применением дешевых технологий строительства. Так же коттеджному городку не может быть присвоен класс "элит", если его расположение от Киевского КПП более чем 31 км. Классу таун-хаус присваиваются звезды в зависимости от состава инфраструктуры, хотя баллы так же применимы.
Класс "элит" не может быть присвоен городку с коттеджами типа "термодом", "сендвич", "Аляска", то есть с применением дешевых технологий строительства. Так же коттеджному городку не может быть присвоен класс "элит", если его расположение от Киевского КПП более чем 31 км. Классу таун-хаус присваиваются звезды в зависимости от состава инфраструктуры, хотя баллы так же применимы.
Пропустив коттеджные городки через призму классификатора, аналитики компании «Канзас» получили следующую данные, отображающую структуру рынка коттеджных городков под Киевом на сегодняшний день:
- Элит - 41%
- Бизнес – 39%
- Эконом – 15%
- Тан-Хаус – 5%
Исходя из полученных данных видно, что основную долю рынка (80%) занимают коттеджные городки "Бизнес" и "Элит" класса, т.е. проживание в организованных коттеджных городках за городом на сегодняшний день доступно в основном обеспеченным и очень богатым людям. Тем самым застройщики изъявляют желание "собрать сливки" с только развивающегося рынка.
В то же время городки "Эконом" класса и таун-хаусы представлены на рынке очень слабо (совокупная доля до 20%).
Присвоение «звезд» городкам
в соответствии с имеющейся и запланированной инфраструктурой
Аналитики компании «Канзас» разделили рынок на 5 основных категорий, где первая категория - это городок с минимальной инфраструктурой, но в нем есть все самое необходимое в виде подключения всех инженерных коммуникаций (газ, свет, вода, канализация), охранного пункта, службы эксплуатации, освещения территории и асфальтированных дорог на территории. Плюс городок может располагать детской площадкой.
Суть заключается в присвоении определенного количества звезд при сравнении параметров инфраструктуры городка с ниже приведенной таблицей № 3.
Присвоение звезд категориям городков происходит, так же, как и при присвоении класса городкам, путем присвоения баллов в соответствии с набором объектов инфраструктуры.
Суть заключается в присвоении определенного количества звезд при сравнении параметров инфраструктуры городка с ниже приведенной таблицей № 3.
Присвоение звезд категориям городков происходит, так же, как и при присвоении класса городкам, путем присвоения баллов в соответствии с набором объектов инфраструктуры.
Табл. 5. Система присвоения баллов городкам в зависимости от набора объектов инфраструктуры
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Таким образом, по задумке аналитиков компании «Канзас» за каждый объект инфраструктуры присваивается по 1-3 балла в зависимости от дороговизны организации того или иного объекта. Кроме того, считается (за неимением полной информации), что все городки имеют кабельное телевидение и Интернет, что дает им 2 балла.
Присвоение звезд происходит путем суммирования полученных в результате сравнения баллов, и базируется на разбивке, представленной в таблице № 4.
Табл. 6. Классификатор городков в зависимости от их инфраструктуры
|
Применив классификацию к рынку коттеджных городков получаем следующие показатели:
- 39% - Базовый коттеджный городок
- 34% - Коттеджный городок *
- 20% - Коттеджный городок **
- 2% - Коттеджный городок ***
- 0% - Коттеджный городок ****
- 5% - Невозможно класифицировать
3. Динамика продаж
Сегодня рынок коттеджных городков развивается весьма активно и вопрос о том, как продаются коттеджи волнует, наверное, всех его участников. Аналитики компании «Канзас» проследили за динамикой продаж некоторых городков исходя из информации представленной компаниями-продавцами. Так же была сделана попытка спрогнозировать будущие продажи.
Предлагаем рассмотреть некоторые из них:
1) Коттеджный городок «Петрушки» расположен в 16 км. от границы столицы в Киево-Святошинском районе и расположен на расстоянии 1,5 - 2х километров от озерного комплекса из четырех озер. Поселок расположен на площади 19,5 га. Генеральным планом предусмотрено строительство 100 индивидуальных коттеджей.
2) Коттеджный городок «Заповедный – I» расположен в 35 км. от Киевского КПП в Бориспольском направлении. «Заповедный-1» - это поселок на 22 коттеджа, расположенный на 10 Га, с трех сторон окружен сосновым лесом, на территории поселка находится озеро - 0,33 Га.
3)Городок расположился в 15-ти км от Киевской окружной дороги, Киево-Святошинского района. Вокруг городка растет лес, а до ближайшего озера около 800 метров. По плану в городке будет построено 105 коттеджей.
Судя по имеющимся данным, коттеджи в представленных городках продаются относительно неплохо, спрос есть. Но, кто именно приобретает коттеджи, и какой процент спекулянтов среди покупателей остается неизвестным. Сегодня спекуляции обретают более широкий масштаб по сравнению с 2004 – 2005 годами, что является хорошим показателем с точки зрения развития рынка.
1) Коттеджный городок «Петрушки» расположен в 16 км. от границы столицы в Киево-Святошинском районе и расположен на расстоянии 1,5 - 2х километров от озерного комплекса из четырех озер. Поселок расположен на площади 19,5 га. Генеральным планом предусмотрено строительство 100 индивидуальных коттеджей.
2) Коттеджный городок «Заповедный – I» расположен в 35 км. от Киевского КПП в Бориспольском направлении. «Заповедный-1» - это поселок на 22 коттеджа, расположенный на 10 Га, с трех сторон окружен сосновым лесом, на территории поселка находится озеро - 0,33 Га.
3)Городок расположился в 15-ти км от Киевской окружной дороги, Киево-Святошинского района. Вокруг городка растет лес, а до ближайшего озера около 800 метров. По плану в городке будет построено 105 коттеджей.
Судя по имеющимся данным, коттеджи в представленных городках продаются относительно неплохо, спрос есть. Но, кто именно приобретает коттеджи, и какой процент спекулянтов среди покупателей остается неизвестным. Сегодня спекуляции обретают более широкий масштаб по сравнению с 2004 – 2005 годами, что является хорошим показателем с точки зрения развития рынка.
Конечно, не исключено, что к моменту ввода городков в эксплуатацию непроданные дома еще будут, но как производная повышения цены компаний продавцов и/или обострения конкуренции. Так, к примеру, в городке "Романово" (таун-хаус бизнес класса) стоимость 1 кв.м. менялась несколько раз от 850 долл. до 2500 долл. При чем на сегодня в продаже осталось только 2 квартиры и со слов менеджера по продажам, пик продаж пришелся на начало-середину 2006 года. А срок сдачи в эксплуатацию городка запланирован на вторую половину 2006 года. Подобная тенденция наблюдается и в городках "Петрушки", "Заповедный -1" и "Паритет-Сервис".
Что касается городков "эконом класса", то на сегодня возможности провести какую-либо динамику не представляется возможным, так как подобные проекты начали поступать в продажу только в начале 2006 года. Но, судя по опросам потенциальных потребителей проведенным компанией «Канзас» и наблюдений в офисах АКБ "Аркада" (инициатор самых крупных городков эконом класса - Калиновый городок и Новобогдановка), спрос на коттеджи в городках эконом-класса очень высокий.
4. Итоги
Подводя итоги можно сказать, что рынок коттеджных городков:
- Входит в фазу роста по объемам;
- Обретает более структурированный вид;
- Начинает влиять на стоимость земли в пригороде в сторону повышения;
- В скором будущем начнет влиять на стоимость жилья в Киеве в сторону понижения;
- Способствует развитию Киевской области;
- Влияет на приток инвестиций и появление крупных игроков в данном сегменте рынка недвижимости.
По материалам: ТОВ Канзас
Поделиться новостью
