502
Деньги для ГИУ. Проблемы рынка ипотечного кредитования
— Кредит&Депозит
Ирина СВЕТИКОВА
Создание государственной системы ипотечного кредитования — одна из центральных тем, активно обсуждающихся в СМИ в последнее время. Напомним, что Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) было создано еще в октябре прошлого года, однако фактически начало работать сравнительно недавно. Деятельность эта, по идее, должна заключаться в рефинансировании ипотечных кредиторов за счет средств, полученных от размещения ценных бумаг. Тем не менее главная проблема — где взять деньги на выпуск этих ценных бумаг — пока не решена.
Думают над решением этой проблемы и в самом ГИУ. Недавно там была разработана особая схема капитализации, получившая название "Многоканальный финансовый мультипликатор". Эту схему нам подробно описал председатель ГИУ Василий Костицкий. "За счет средств своего уставного фонда мы выкупаем у банков их ипотечные активы. Но выкупаем с коэффициентом. То есть, говоря условно, если мы даем банку 80 млн. грн., то взамен получаем уже ипотечные активы на 100 млн., и на эти 100 млн. выпускаем ипотечные ценные бумаги, которые размещаем на рынке. Поскольку эти ценные бумаги достаточно надежны — они ведь обеспечены ипотекой — и наше учреждение само по себе достаточно надежно, мы рассчитываем, что спрос на эти ценные бумаги и в Украине, и за ее границей должен быть высоким. Во всяком случае, нам неоднократно приходилось слышать, что рынок в этих ценных бумагах нуждается. Так вот, деньги, вырученные от продажи этих ценных бумаг (за вычетом затрат на эмиссию и обслуживание это составляет уже около 90 млн. грн.), снова предоставляются банкам. И за них можно получить уже 110 млн. грн. Таким образом, происходит непрерывный процесс, благодаря которому можно постоянно наращивать уставный капитал".
Схема-то, конечно, замечательная. Проблема только в том, что для первой покупки банковских ипотечных активов ГИУ располагает средствами не в 80, а всего лишь в 20 млн. грн. Именно столько, согласно распоряжению Кабмина, составляет уставный фонд ГИУ. Вернее, согласно первому варианту распоряжения, он должен был составить "целых" 50 млн., но реально выделить из них смогли меньше половины. А в апреле этого года в распоряжение внесли изменения, которыми и вовсе "урезали" уставный фонд до 20 млн.
Как признался Василий Костицкий, если ограничиться этими 20 млн., уставный фонд ГИУ будет расти очень медленно в течение нескольких лет. То есть Государственное ипотечное учреждение фактически работать будет, но практически особое влияние на рынок ипотечного кредитования оказать не сможет.
Дабы исправить как-то сложившуюся ситуацию, Кабинет министров в мае этого года внес на рассмотрение Верховной Рады несколько законопроектов ("Киевский телеграф" уже писал об этом). Основными источниками наполнения ГИУ, по замыслу правительства, должны были стать средства из резервов страховых компаний, часть средств от продажи земель несельскохозяйственного назначения, а также иностранные инвестиции.
Что касается резервов страховых компаний, то идея эта с треском провалилась. Кабмин собрался было обязать страховые компании инвестировать в ипотечные сертификаты 20% своих резервных средств. Однако страховщикам такая идея, мягко говоря, пришлась не по праву. Ссылаясь на Закон Украины "О страховании", они заявили, что страховые резервы не являются собственностью страховых компаний, и, следовательно, государство не может обязывать их вкладывать эти резервы в те или иные активы.
В отношении же иностранных инвесторов и земель несельскохозяйственного назначения предлагалось установить государственные гарантии на привлечение в ГИУ 10 млрд. грн. от международных финансовых организаций и обязать направлять на финансирование ГИУ 50% средств от продажи несельскохозяйственных земельных участков, которые должны направляться в так называемый Земельный ипотечный фонд ГИУ. Эксперты сразу назвали подобные предложения вполне целесообразными и перспективными. Однако народные избранники поддержать их отказались.
Впрочем, предложение предоставить государственные гарантии ГИУ для осуществления внешних заимствований в течение следующих 5—7 лет содержится и в еще одном законопроекте, находящемся в данный момент на рассмотрении парламента. Речь идет о проекте Закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины (относительно вопросов развития ипотечных отношений)". Если Верховная Рада его поддержит, то, по оценкам директора департамента финансовой политики и управления государственным долгом Минфина Галины Пахачук, ГИУ уже до конца года может привлечь на внешнем рынке $100—150 млн.
Кроме того, по словам Галины Пахачук, законопроект предусматривает исключение из Закона Украины "О страховании" ряда видов обязательного страхования, плата за осуществление которых ложится на инвестора жилья, более четкое урегулирование правоотношений в вопросах гарантирования прав участников ипотечного кредитования и, в связи с этим, снижение в структуре стоимости кредита стоимости рисков, а также ряд других мер. Однако для этого законопроект в парламенте должен набрать не менее 226 голосов.
Еще один выход из ситуации, по словам председателя ГИУ Василия Костицкого, мог бы заключаться в привлечении "дешевых" денег по кредитной линии Всемирного банка. По его мнению, в этой организации можно было бы взять кредит в $20—50 млн. под 0,5% или 1% годовых. В таком случае ГИУ могло бы начать вполне успешно работать. Однако здесь тоже есть своя загвоздка. Для привлечения подобного кредита опять-таки нужны государственные гарантии. То есть "добро" Верховной Рады…
Впрочем, отметил Василий Костицкий, на данный момент существуют и механизмы, не требующие принятия специальных законов. Например, можно было бы предоставлять государственные гарантии через государственные банки. В таком случае, конечно, сумма кредита оказалась бы значительно меньшей, однако и это было бы для ГИУ очень хорошо.
Еще один способ увеличения капитализации ГИУ без принятия специальных законопроектов — передача государственного имущества учреждению под будущую эмиссию корпоративных облигаций.
Но даже привлечение дополнительных средств в ГИУ всех проблем учреждения, а следовательно, и украинской системы ипотечного кредитования, не решают. Еще одна проблема, которую предстоит решить ГИУ, — размещение своих ценных бумаг. В большинстве развитых стран основными покупателями облигаций ипотечных учреждений являются пенсионные фонды — именно они располагают свободными "длинными" денежными ресурсами. В Украине такую роль мог бы играть накопительный пенсионный фонд, а также негосударственные пенсионные фонды. Но и накопительная пенсионная система, и система негосударственного пенсионного обеспечения в Украине только-только начали формироваться, и рассчитывать на какие-либо ресурсы этих фондов, естественно, еще долго не придется.
Василий Костицкий считает, что основными покупателями ценных бумаг Государственного ипотечного учреждения станут страховые компании, украинские и зарубежные банки, а также население. Впрочем, беря во внимание уровень доходов этого самого населения, в последнее верится с трудом.
В общем, поводов порадоваться за отечественный рынок ипотечного кредитования пока маловато. Сам руководитель ГИУ на вопрос: "С оптимизмом ли вы смотрите на ситуацию?" — отвечает: "Я — реалист". А от каких-либо прогнозов воздерживается уже несколько лет. Единственное, что пообещал Василий Костицкий, это то, что уже через несколько месяцев ГИУ будет готово запустить несколько пилотных проектов. То есть выдать максимум 2 млн. грн. из тех денег, которые есть, закупить ипотечные активы банков и выпустить под них ценные бумаги. Благо 20 млн. грн., находящихся сейчас в ГИУ, на это хватит.
По материалам: Кіевскій ТелеграфЪ
Поделиться новостью
