672
Утром — деньги, вечером — квартира
— Кредит&Депозит
Основной причиной, замедляющей развитие ипотечного кредитования в Украине, является низкий уровень доходов населения и высокие процентные ставки
Константин ШМИДТ
Константин ШМИДТ
Если денег на покупку квартиры не хватает, но обзавестись собственной крышей над головой очень хочется, можно обратиться за финансовой помощью к банку. Получить кредит на покупку квартиры у нас сложно и дорого: плата за пользование банковским займом за 10 лет составит примерно 75% одолженной суммы. Вместе с тем невероятно высокие цены на жилье не оставляют выбора, и покупатель с продавцом все чаще подписывают договор в банке, в присутствии брокеров, страховых агентов, юристов и нотариусов. Конечно, в наших условиях, когда покупать квартиру так же рискованно, как менять деньги на руках (вероятность обмана приближается к 50%), ипотека — это шаг к цивилизации. Но все же до международных стандартов нам далеко…
Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI века до нашей эры и уже тогда был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью: указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека", отмечались все поступающие платежи собственника земли. По-гречески hypotethecе — подставка, подпорка. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.
Строительные сберкассы
Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения; ипотечное кредитование; государственная поддержка. Конечно, конкретные механизмы реализации этих принципов могут отличаться. Например, различные модели контрактных сбережений особенно широко применяются в странах Западной Европы. В Соединенных же Штатах преобладает ипотечная модель инвестирования в строительство жилья. Классическая форма контрактных сбережений — строительные сберегательные кассы — действует в Германии. Они начали возникать еще в конце XVIII столетия в шахтерских поселках по простому принципу: если для строительства одного дома требовалось 10 000 денежных единиц, а каждый желающий обзавестись собственным жильем мог сэкономить за год только тысячу, то, следовательно, он мог построить жилье лишь через 10 лет. В случае объединения сбережений десяти таких желающих один из них мог приобрести жилье уже через год, второй — через два и так далее. Таким образом, в выигрыше оказываются все, кроме последнего. К слову сказать, подобные принципы декларируются отечественными кредитными союзами.
Современные строительные сберегательные кассы — один из основных институтов инвестирования жилищной сферы в Германии. Ключевым отличительным признаком такой модели является сберегательно-ссудный принцип функционирования. При таком принципе совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом фондовом рынке, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу накопления кассы примерно до 45% стоимости будущего жилья. После этого заемщики получают право на получение государственной дотации (до 10% стоимости жилья) и право на получение льготного кредита для оплаты недостающей его части. Погашение этого кредита длится обычно 10—15 лет. Важным достоинством немецкой системы стройсбережений является то, что используемые в ее рамках уровни процентных ставок автономны и не зависят от общего состояния кредитно-финансового рынка.
Основной характеристикой данной системы выступает ее замкнутость, то есть в качестве источника предоставления кредита используются только те средства, которые были накоплены вкладчиками-участниками по контрактам стройсбережения. Банки, использующие данную схему, имеют возможность предоставлять кредиты, выплачивая по сберегательным вкладам проценты ниже рыночных. Таким образом, немецкая модель стройсбережений значительно меньше связана и зависима от функционирования вторичного рынка ценных бумаг под закладные на недвижимость. Источником ресурсов для целевых жилищных займов в стройсберкассе являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, а также государственная премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик на протяжении года вложил на свой счет определенную сумму. Жилищный кредит может получить только вкладчик стройсберкассы по истечении определенного времени (обычно пять—шесть лет), в течение которого он ежемесячно делал вклады на установленную в контракте сумму. Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) фиксированы на все время действия контракта. Опять же, проводя параллели с отечественной действительностью, можно отыскать элементы сходства с моделями работы структур банка "Аркада". Погашение жилищного займа осуществляется в период срока, определенного в контракте о стройсбережениях. Максимальный срок погашения займа — 12 лет. Процентные ставки обычно составляют 5—6% годовых (в среднем на 4% ниже рыночных). Формы государственной поддержки не ограничиваются только ежегодными премиями вкладчикам стройсберкасс. После получения жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов) и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику — в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т. п.
Модели и проценты
Другие модели контрактных жилищных сбережений функционируют во Франции и Великобритании. Во Франции есть два вида жилищных сберегательных счетов: на первом (так называемая сберегательная книжка А) можно накапливать до 20 000 евро и после получить льготный жилищный кредит в 30 000 тысяч евро под 3,75% годовых, при этом каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 1,5 тысячи евро; второй вид жилищных сберегательных счетов — так называемые счета PEL (план жилищных сбережений), на которых можно накапливать до 80 тысяч евро и получать льготный жилищный кредит на сумму до 120 тысяч евро под 4,8% годовых. Ставки по кредитам ниже рыночных на 4—5%. В Великобритании еще с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ. Механизм их работы немного похож на деятельность немецких, но для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком строительного общества. В последние годы в результате либерализации банковского законодательства Соединенного Королевства деятельность строительных обществ все больше пересекается с деятельностью коммерческих банков.
В Соединенных Штатах Америки еще во времена Франклина Рузвельта начала складываться разветвленная система ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья в собственность. Сегодня система финансирования жилья в США — это сложный рынок общенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и некоторые другие организации. Решающим фактором успеха в данном направлении оказались мероприятия по формированию вторичного ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования — проблему кредитных ресурсов. С этой целью в разные годы были созданы специализированные организации — Федеральная национальная ипотечная ассоциация, Корпорация жилищного кредитования и правительственная национальная ипотечная ассоциация.
Принцип американской модели состоит в том, что человек с определенным уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть стоимости (10—20%), а всю оставшуюся — заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог недвижимости — либо приобретаемой, либо уже находящейся во владении клиента (ставка по кредиту составляет 9% годовых). Возврат этого кредита в зависимости от ежегодного дохода заемщика и избранного типа займа осуществляется обычно в течение 15—30 лет.
Украинские реалии
Не сомневаюсь, что отечественные специалисты скрупулезно изучают богатый зарубежный опыт с намерением внедрить все самое лучшее в нашей стране. Верю, что их желание является совершенно искренним. Вот только почему ипотечное кредитование в Украине по-прежнему развивается отнюдь не самыми быстрыми темпами? Вероятно, причин для этого как минимум несколько.
Начну с основополагающей. Она относится к общему менталитету, причем как граждан-заемщиков, так и банков-кредиторов. Для повсеместного внедрения данной цивилизованной нормы в нашу с вами жизнь должно пройти определенное время — к сожалению, на данный момент культура заимствования средств на приобретение жилья в Украине находится лишь в зародышевом состоянии.
Едва ли не важнейшей причиной, замедляющей развитие ипотечного кредитования в Украине, является по большому счету низкий уровень доходов населения и неуверенность в завтрашнем дне. Не способствуют развитию жилищного кредитования и высокие процентные ставки по ипотечным кредитам. Это обусловливается следующими причинами: высокий уровень риска при кредитовании банками населения, общий высокий уровень процентных ставок в экономике, специфическая ситуация на рынке недвижимости (цены растут независимо от сигналов, посылаемых общей экономической ситуацией в стране, напоминая мыльный пузырь американского фондового рынка конца прошлого — начала этого века). Еще одна проблема: риск процентной ставки, характерный для долгосрочного кредитования за счет краткосрочных источников. Скудность ресурсной базы отечественной банковской системы и неразвитость других финансовых институтов (страховые компании, пенсионные и инвестиционные фонды, кредитные союзы) также не способствуют развитию ипотечного кредитования.
Кроме того, в Украине получить кредит на покупку недвижимости практически могут лишь люди, официально имеющие большой доход. Однако такому физическому лицу ипотечный кредит, как правило, не нужен. А вот лица, действительно нуждающиеся в улучшении своих жилищных условий, не могут получить ипотечный кредит ввиду слишком малого его размера, рассчитанного на их совокупный доход. Тем самым со стороны тех слоев населения, которые могут получить ипотечный кредит по существующим в Украине условиям, спрос крайне мал, зато большой объем спроса со стороны остальной части населения не может быть удовлетворен в силу высокой рискованности кредитования. Итак, налицо явная несбалансированность спроса и предложения на ипотечные кредиты.
Для того чтобы избежать указанного экономического перекоса, необходимо стремиться сделать условия предоставления ипотечного кредита более ориентированными и приемлемыми для населения, которое формирует и обеспечивает спрос на ипотечные кредиты. В качестве одного из решений данной проблемы можно предложить, например, рассмотреть возможность увеличения срока кредитования. Следствием этого явится увеличение расчетной суммы ипотечного кредита. С другой стороны, увеличение срока кредитования повлечет за собой и усиление рисков кредитования для банков, предоставляющих ипотечные кредиты. Украинские банки даже на условиях привязки к доллару суммы кредита в основном не готовы предоставлять их на срок 25—30 лет.
Схемы завтрашнего дня
К настоящему времени, основываясь на зарубежном опыте, для отечественных коммерческих банков можно предложить ряд соответствующих схем кредитования. Первая — модель депозитного института, а применительно к украинским условиям — сберегательного ипотечного банка. Имеется в виду следующее: сберегательные банки аккумулируют средства на цели ипотечного кредитования — главным образом через вклады и контрактные сбережения, они же предоставляют ипотечные кредиты и обслуживают их: собирают регулярные платежи в счет погашения кредитов, ведут счета, работают с должниками. Сберегательные банки сами выступают в роли инвесторов, то есть формируют из выданных кредитов кредитный портфель. В принципе, структуры "Киевгорстроя" освоили подобный опыт, но почему только они? На базе изучения зарубежного опыта в качестве первого этапа подготовки к ипотечному кредитованию имеет смысл ввести в практику семейные накопительные счета для акционеров специализированных финансовых ипотечных учреждений или специализированных кредитных союзов, которыми могут быть граждане, желающие получить ипотечный кредит.
Цель семейного счета — накопление денежных средств для получения ипотечного кредита на приобретение или строительство объекта недвижимости. Кредит, собственно, выдается под залог приобретаемого объекта. Рассматриваемые накопительные счета представляют для банков интерес, поскольку в ситуации отсутствия кредитных историй заемщиков семейный счет дает возможность познакомиться с клиентом, оценить уровень его доходов и дисциплину платежей. С другой стороны, счет выступает обеспечением кредита. Согласно этому предложению между клиентами и банком заключается сберегательный жилищный контракт, содержащий условия и порядок накопления денежных средств, используемых на цели приобретения или строительства жилья, и условия предоставления льготного ипотечного кредита.
Вторая схема организации жилищного ипотечного кредитования условно представляет собой модель ипотечной компании. Здесь задействованы иные принципы: ипотечные компании напрямую не привлекают вклады, начальные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Компании выдают ипотечные кредиты и обслуживают их. Однако, выдав кредит, они продают его третьему лицу — инвестору. Продажа может осуществляться непосредственно или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов. Вырученные средства снова пускают в оборот (новые кредиты), а прибыль складывается из сборов за предоставление кредитов и платежей за их обслуживание. Логика развития данной модели предполагает наличие достаточно развитого вторичного рынка уже выданных ипотечных кредитов. Для этого необходимо хотя бы начать формировать такой рынок. Данная модель привлекает многие банки в связи с тем, что она решает проблему дефицита долгосрочных ресурсов.
Вместо резюме
Подводя итог, отметим, что при наличии соответствующих условий в Украине возможно распространение обоих механизмов жилищного кредитования — разумеется, в тех или иных модификациях. Как показывает практика западных стран, в том числе США, один и тот же финансовый институт может держать часть выданных ссуд в своем кредитном портфеле, часть же — продавать инвесторам. Одновременно он получает кредиты или приобретает ценные бумаги, обеспеченные кредитами, у других субъектов ипотечного рынка. Таким образом, дело не в следовании какой-либо жесткой схеме, а в том, чтобы используемый механизм способствовал равномерному распределению рисков между участниками кредитования.
Кроме того, при организации схем построения механизма кредитования необходимо прежде всего учитывать присущие украинской экономической и социальной ситуации факторы — например, низкую потребительскую способность населения, при которой размеры платежей по потребительским кредитам не должны превышать определенной части дохода средней семьи; размер кредита с учетом субсидий и льгот должен перекрывать стоимость обеспечения (залога — жилья) и в то же время кредитные риски должны быть сведены к минимуму; необходимо учесть встречающееся отсутствие стабильного и гарантированного источника дохода населения и кредитных историй заемщиков. В то же время в противовес улучшению условий для заемщика как одной стороны кредитной сделки нужно облегчить бремя ипотечного кредитования для кредитора как другой стороны кредитной сделки путем развития вторичного рынка ипотечных кредитов. Только в случае решения обеих указанных проблем ипотека в Украине получит должное развитие и приблизится к международным стандартам.
По материалам: Кіевскій ТелеграфЪ
Поделиться новостью
