224
Правительство намерено всерьез заняться улучшением жилищных условий граждан
— Недвижимость
Ирина СВЕТИКОВА
Недвижимость, как известно, — один из самых выгодных и самых надежных способов капиталовложения, поэтому практически во всем мире стоит довольно дорого. Но вместе с тем, жилье — это еще и необходимое условие существования любого нормального человека. Поэтому во всех странах существует механизм, позволяющий сделать жилую недвижимость доступной для каждого работающего гражданина. Этот механизм — ипотека. В развитых странах мира объем ипотечных кредитов достигает 70% общего размера банковских активов. В Украине такой показатель на сегодняшний день составляет всего несколько процентов. Новое украинское правительство неоднократно заявляло о намерениях увеличить объемы ипотечного кредитования и сделать, наконец, ипотеку доступной для обычного гражданина. В последнее время под эти намерения даже была разработана специальная программа. Однако удастся ли с ее помощью добиться желаемого, пока не понятно…
Ипотека для молодежи
Возвращаясь к вопросу об ипотечных кредитах в развитых странах мира, приведем некоторые цифры. В Испании, например, задолженность населения по ипотечным кредитам ежегодно возрастает практически на 20%. И хотя размер кредита здесь, как правило, не превышает половины стоимости объекта недвижимости, условия кредитования по нашим меркам более чем выгодны: кредит выдается в среднем на 15 лет под 4—6% годовых. В Австрии процентные ставки по ипотечным кредитам колеблются от 7,75 до 8,25%. Причем размер такого кредита может достигать 90% стоимости жилья. В Чехии можно получить кредит под 8% годовых на 25 лет. Из всех европейских стран самые "дорогие" кредиты сегодня в Болгарии: 12—15,5% годовых. Однако с дальнейшей "европеизацией" страны объемы кредитования постоянно увеличиваются, что позволяет прогнозировать постепенное снижение процентных ставок. В Украине, как уже отмечалось, объем ипотечных кредитов составляет всего несколько процентов от общего размера банковских активов, и для абсолютного большинства населения такие кредиты по-прежнему недоступны. Для того чтобы хоть как-то исправить ситуацию, несколько лет назад была разработана программа молодежного жилищного кредитования.
Идеология программы состоит в следующем: молодые семьи (возраст супругов не превышает 35 лет) или одинокие молодые люди должны иметь возможность получить кредит на покупку жилья на доступных для них условиях.
В результате в обществе поползли слухи о существовании каких-то невероятно выгодных молодежных кредитов, которые можно взять надолго и под очень низкий процент. Правда, потом выяснилось, что сначала нужно записаться в многотысячную очередь и молиться, чтобы она дошла до потенциального заемщика до того момента, как ему стукнет 35.
Но молодежный кредит можно получить и через агентство недвижимости. На данный момент в Киеве существует чуть больше десятка агентств, имеющих подписанные договоры с Фондом содействия молодежному жилищному строительству. Как сообщил нам генеральный директор агентства недвижимости "Золотой ключ" Сергей Степанюк, таким образом можно получить вполне выгодный кредит сроком до 15 лет под 6% годовых. Причем первоначальный взнос будет составлять от 20% стоимости жилья. И оформить такой кредит можно всего за месяц-полтора.
Однако, и здесь есть свои "подводные камни". 6% годовых — это не та сумма, которую должен выплачивать заемщик. "Скидки" на молодежный кредит осуществляются не путем уплаты меньших процентов, а путем частичной компенсации выплачиваемых банку процентов из резервов Фонда содействия молодежному жилищному строительству. Механизм молодежного кредитования таков. Сначала молодой человек обращается в агентство и, оформив необходимые документы и засвидетельствовав наличие у него необходимой для первоначального взноса суммы, становится на учет в фонде. Затем он должен выбрать объект недвижимости и получить в одном из банков, имеющих соглашение с фондом (всего на сегодняшний день существует 11 таких банков) обычный 12—16-процентный кредит на покупку данного объекта. После того как банк "дает добро" на получение такого кредита, он открывает у себя специальный счет, на который заемщику и будет перечисляться частичная компенсация кредита.
Компенсация такая выдается на обязательства по кредиту (то есть выплачиваемые ежемесячно проценты) в размере учетной ставки НБУ, которая на сегодняшний день составляет 9%. Отсюда и получаются рекламируемые 6% годовых (15-процентный банковский процент минус 9% компенсации). Однако здесь тоже есть свое "но". Расчетная стоимость 1 кв. м жилья, которая используется при исчислении компенсации, определяется местными властями и в Киеве на сегодняшний день составляет 2184 грн. Естественно, эта цифра намного меньше реальной рыночной стоимости жилья. Проще говоря, если вы решите купить квартиру площадью 60 кв. м за $60 тыс., то компенсацию вы будете получать только на сумму обязательств по кредиту из расчета 60х2184=131 тыс. грн. или $25 тыс. Реальные обязательства, естественно, будут значительно больше (70% от $60 тыс. — $42 тыс.). Таким образом, фактический размер компенсации в среднем составляет не 9, а около 3%.
Тем не менее, как пояснил Сергей Степанюк, такой механизм в любом случае выгоднее обычного кредита. Ведь ежемесячно молодая семья будет получать на свой счет определенную сумму денег, распоряжаться которой, кстати, сможет по своему усмотрению.
Правда, здесь стоит обратить внимание и на еще один момент. При досрочном погашении кредита Фонд содействия молодежному жилищному строительству от компенсации отказывается, поскольку де-юре такие действия являются нарушением договора, подписанного с фондом.
Новые программы правительства
На данный момент в правительстве рассматриваются еще две программы, призванные улучшить жилищное обеспечение граждан. Одна из них — это государственное ипотечное кредитование. В Украине уже создано так называемое Государственное ипотечное учреждение, которое и должно обеспечивать предоставление населению дешевых ипотечных кредитов на длительный срок. Более того, это учреждение уже внесено в реестр финансовых организаций Украины, а значит, уже может начинать работать.
Но здесь опять далеко не все так просто. Вообще, следует отметить, что главная проблема украинской ипотеки заключается в том, что банки, как правило, располагают лишь краткосрочными кредитными ресурсами. В основном это банковские депозиты граждан. Это, с одной стороны, порождает неустойчивость финансовой системы в целом. С другой стороны, высокие проценты, начисляемые на депозиты, не позволяют уменьшать процентные ставки и на ипотечные кредиты.
Вот в этом вопросе и отводится первоочередная роль Государственному ипотечному учреждению. По замыслу, оно является как бы посредником между банками, выдающими ипотечные кредиты, и инвесторами, способными предоставлять "длинные" деньги. Проще говоря, механизм работы примерно таков: ГИУ выпускает корпоративные облигации и продает их инвесторам, а вырученные от этой нехитрой операции деньги предоставляет банкам в обмен на продажу или залог стандартных ипотечных кредитов. Со временем, когда заемщики выплачивают сумму кредита, ГИУ выкупает свои облигации у инвесторов. Кстати, планируется, что облигации эти должны обеспечиваться государственной гарантией Минфина.
Все вроде бы понятно, главный вопрос — кто может выступать в роли инвестора? По замыслу, такими инвесторами должны быть пенсионные фонды, страховые компании и институты совместного инвестирования. Именно эти институты располагают "длинными" деньгами и способны предоставлять кредиты под невысокие проценты. Проблема только в одном: на сегодняшний день одни только эти институты вряд ли справятся со своей задачей.
Что касается пенсионных фондов, то реальными источниками долгосрочного инвестирования могли бы стать средства государственного накопительного фонда (так называемый второй уровень реформированной пенсионной системы). И скорее всего, со временем они таковыми и станут. Но накопительная система пенсионного обеспечения только-только создана и, естественно, ни о каких "накоплениях" пока говорить не приходится. Особенно если учесть недавнее повышение пенсий и нагрузки, которые испытывает на сегодняшний день Пенсионный фонд.
Со страховыми компаниями все немного проще. По данным Госфинуслуг, только за прошлый год они собрали порядка 19,5 млрд. грн. страховых премий, и по оценкам председателя Госфинуслуг Виктора Суслова, при таких объемах страховой рынок ежегодно мог бы инвестировать в жилищное строительство от одного до двух миллиардов гривен.
На данный момент в Комиссии уже готовится проект правительственного распоряжения, которое и должно отрегулировать порядок использования резервных средств страховых компаний в целях кредитования жилищного строительства. Прежде всего, речь, конечно, идет о лайфовых компаниях (компаниях по страхованию жизни), хотя, по мнению представителей Комиссии, возможно и привлечение ресурсов из резервов по рисковым видам страхования.
Однако, по мнению господина Суслова, и такие шаги не позволят в полной мере задействовать схему государственного ипотечного кредитования. Идеальным вариантом, по его мнению, было бы привлечение внешних источников кредитования. Ведь в мире процентные ставки по кредитам очень низки, и свободных "дешевых" денег достаточно много. Воспользовавшись тем высоким кредитом доверия, которое украинское правительство имеет на сегодняшний день в мире, мы могли бы значительно удешевить стоимость ипотеки для наших граждан и в полную силу запустить программу ипотечного кредитования.
Еще одной программой, над которой работает в данное время правительство, является "Программа комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) с заменой нежилого и устаревшего жилого фондов". Согласно этой программе, предполагается строительство на месте "изживших себя" домов (как правило, речь идет о "хрущевках") новых комфортных многоэтажек. На данный момент уже подготовлен законопроект, регулирующий все процедуры подобных преобразований. Так, компания, выигравшая конкурс на реконструкцию определенного микрорайона, строит в этом районе так называемый "стартовый" дом, куда и отселяются жильцы сносимых зданий. На месте последних компания строит еще один новый дом и т. д.
Жильцам планируют бесплатно предоставлять новое жилье, превышающее площадь старых квартир в 1,5 раза. Вместе с тем, как сказано в законопроекте, отселяемые жильцы не снимаются с учета как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, если при получении нового жилья за ними сохраняется такое право. Вместо новой жилплощади "отселенец" может получить компенсацию стоимости жилого помещения по независимой оценке. Кроме того, согласно существующему на сегодняшний день варианту законопроекта, к владельцу жилья может быть применена норма относительно принудительного выкупа жилого помещения "по мотивам общественной необходимости", а для арендаторов жилья — норма принудительного переселения.
Также жильцу может быть предложено жилье большей площади с оплатой разницы по рыночной цене на условиях ипотечного кредитования. Кредит, судя по всему, будет предоставлять все то же Государственное ипотечное учреждение.
Какова будет судьба этой программы — пока неясно. Ведь при экспериментах по сносу "хрущевок", проводимых ранее в столице, застройщики столкнулись с неожиданной для них проблемой — люди далеко не всегда горели желанием переезжать в новое комфортное жилье. Впрочем, если инициаторам программы удастся принять закон, очень четко выписывающий все нормы по защите прав жильцов, возможно, программа по улучшению жилищных условий украинцев действительно сдвинется с мертвой точки.
По материалам: Кіевскій ТелеграфЪ
Поделиться новостью
