Юлия Ступина: хотите новую квартиру, но не хватает денег? Обсудим, что лучше: рассрочка или ипотека — Finance.ua
0 800 307 555
0 800 307 555

Юлия Ступина: хотите новую квартиру, но не хватает денег? Обсудим, что лучше: рассрочка или ипотека

Кредит&Депозит
1346
Украинский рынок недвижимости стабильно растет. Спрос на первичном рынке есть. Но у многих покупателей нет сразу всей необходимой суммы для покупки нового жилья. Поэтому приходится договариваться либо с банком, либо с самим застройщиком.
В этой колонке проанализируем, что же лучше выбирать: ипотеку или рассрочку? Что же будет выгоднее для покупателя квартиры на первичном рынке, и почему.
Ипотеку — средства на покупку жилья под залог — дает банк, который сразу расплачивается за вас с застройщиком. Вы же как собственник жилья постепенно отдаете банку деньги, выплачивая проценты.
Если строительство уже закончено, составляется договор купли-продажи квартиры, если еще в процессе строительства — договор купли-продажи имущественных прав.
Проценты могут начисляться на остаток тела кредита. Тогда в начале срока погашения размер ежемесячного платежа будет значительно выше, чем в последние месяцы.
Либо же размер платежа будет одинаковым в течение всего срока погашения, но тогда в первые месяцы большую часть платежа будут составлять проценты, а в последние — само тело кредита.
При этом срок выплат может быть довольно длительным — до 30 лет. И, согласно нынешнему законодательству, сумма фиксируется исключительно в национальной валюте.
Расходы могут быть выше, чем вы рассчитываете. Вы платите комиссию банку при оформлении договора. А еще банк может предусмотреть дополнительные платежи (единовременная комиссия от суммы кредита, сбор в Пенсионный фонд) и наверняка потребует оформить ежегодное страхование квартиры. И до конца ипотеки покупатель находится от банка в большой зависимости: в случае нарушения условий ее погашения, согласно законодательству, он может изъять или продать недвижимость с аукциона.
Банки тщательно оценивают суммарные доходы и расходы заемщика, при этом неофициальные доходы не в счет — банкам нужны справки с официальной работы.
Желательно, чтобы ежемесячный платеж не превышал четверть совокупного дохода семьи. Банк оценивает также перспективы: в какой отрасли вы работаете, насколько стабилен бизнес и прочее. Изучает кредитную историю, требует поручительства и так далее.
Что же касается механизма рассрочки – по разным оценкам застройщиков, при покупке жилья в новостройке не менее трети сделок оформляется через рассрочку. Самое большое количество таких сделок — в объектах комфорт-класса.
Сегодня первый взнос в среднем составляет 30% от стоимости жилья, возможен даже вариант меньшего взноса. Далее оплата равными платежами раз в месяц или раз в квартал.
В основном застройщики предлагают программы с оплатой до ввода объекта в эксплуатацию, то есть до трех лет. Но существует тенденция к увеличению сроков действия таких программ.
В отдельных проектах рассрочка может достигать и десяти лет. Да, это не массовое явление. Но еще несколько лет назад такой срок был возможен только в том случае, если ты берешь ипотеку, то есть договариваешься не с застройщиком, а с банком.
Что важно: в таких программах нет скрытых платежей. Хотя, разумеется, застройщики страхуются: если возрастает себестоимость строительства, то дорожают и квадратные метры. Законодательство не позволяет оформить рассрочку в валюте, но застройщик может зафиксировать остаток долга с привязкой к курсу доллара.
Стоимость может не увеличиваться или увеличиваться минимально, если вы берете рассрочку до двух лет.
Впрочем, по моим наблюдениям, обычно те, кто берет рассрочку у застройщиков, готовы сразу заплатить половину стоимости и выплатить остаток в течение года.
Кроме того, те, кто вкладывается в квартиры для перепродажи (инвестиции), может нивелировать переплату за счет дальнейшего роста стоимости квартиры.
В отличие от банков, застройщики не выдвигают таких жестких требований к клиентам. И оформить рассрочку можно буквально за день, что нереально в случае оформления ипотечного кредита.
У застройщиков более низкий процент выплат, чем у банкиров. А если в случае форс-мажора не выплатите всю сумму, то на основании договора с застройщиком деньги вам вернут.
Посчитаем
Возьмем одну и ту же стоимость квартиры, одинаковый первый взнос и сравним условия банка и застройщика. Итак, квартира на 100,4 квадратных метра за 2,510,000.00 грн.
Первый взнос — 627,500.00 грн. Выплачивая в течение трех лет, у застройщика вы заплатите за квартиру 3,027,687.50 грн, а у банка — 3,117,956.81 грн. При этом у застройщика предусмотрено постепенное увеличение ежемесячного платежа — от 52,291.67 грн первые месяцы до 81,052.08 на последнем этапе.
У банка на условиях аннуитета будет ежемесячный платеж 65,257.48 грн. Если выберете вариант с постепенным уменьшением выплат, то на старте ежемесячно потребуется 75,822.92 грн, последний же платеж составит 52,945.31 грн.
Но если вы возьмете кредит на десять лет, то по истечении этого периода вы заплатите за ту же квартиру в общей сложности 4,676,794.18 грн. Ежемесячный платеж при этом будет составлять стабильные 30,371.31 грн.
Сравнение условий рассрочки и кредита на квартиру сроком на три года
Юлия Ступина: хотите новую квартиру, но не хватает денег? Обсудим, что лучше: рассрочка или ипотека
Юлия Ступина: хотите новую квартиру, но не хватает денег? Обсудим, что лучше: рассрочка или ипотека
Таким образом, рассрочка больше подходит тем, у кого на момент оформления есть сумма больше, и в дальнейшем имеется возможность выплатить остаток в сжатые сроки.
Ипотека же больше подходит тем, у кого нет таких возможностей.
Можно также попробовать свои силы, откладывая определенное время ту сумму, которую будет составлять будущий ежемесячный платеж.
Юлия Ступина, финансовый директор «Строй Сити Девелопмент Групп»
По материалам:
Finance.ua
Если Вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter , чтобы сообщить нам об этом.

Поделиться новостью

Подпишитесь на нас