Татьяна Смиян: как корректно оформить покупку квартиры на рынке вторичной недвижимости?


Татьяна Смиян: как корректно оформить покупку квартиры на рынке вторичной недвижимости?

Прежде чем заключать договор купли-продажи квартиры на рынке вторичной недвижимости, необходимо удостоверится в безопасности проводимой сделки и реальности достижения правовых последствий.

Итак, планируя сделку, необходимо проверить:

1. Наличие у продавца права собственности на квартиру, которое подтверждается соответствующими документами (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, мены, дарения и т.д., биржевой контракт); проверить наличие согласия на продажу сособственников квартиры (если квартира находится в совместной собственности) или супруга/супруги (для квартир, приобретенных в браке).

2. Если собственник квартиры менялся несколько раз, желательно проследить законность перехода права собственности на квартиру для минимизации риска признания какой-либо из сделок недействительной.

3. Соответствие квартиры параметрам, указанным в техническом паспорте на предмет отсутствия перепланировок, так как все «неузаконенные» перепланировки станут проблемой нового собственника квартиры.

4. Отсутствие обременений квартиры в Государственном реестре вещных прав на имущество, а также отсутствие судебных споров в Государственном реестре судебных решений. Важным элементом является отсутствие на дату заключения договора купли-продажи квартиры долгов по оплате коммунальных услуг, отсутствие зарегистрированных в квартире граждан, особенно детей.

5. Следует помнить, что объектом купли-продажи должна стать именно квартира, а не имущественные права на квартиру. Продажа имущественных прав на квартиру возникла в виду того, что на сегодняшний день существуют многоэтажные дома, которые построены и даже обслуживаются, но при этом право собственности на квартиры в таких домах не оформлены, в связи с наличием нарушений при отводе земельного участка под строительство либо нарушения строительных норм при строительстве таких домов. В данном случае, покупатель рискует получить квартиру, право собственности на которую, возможно, никогда и не будет оформлено. Покупка имущественных прав на квартиру возможна только если речь идет о первичной продаже недвижимости, в случае замены инвестора в период строительства дома.

Нюансы процедуры оформления купли-продажи, как правильно поступить, если продавец требует расчет в валюте?

Договор купли-продажи квартиры подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. После предоставления нотариусам доступа к Государственному реестру вещных прав на недвижимое имущество нотариальное заверение и государственную регистрацию можно провести у нотариуса по месту нахождения (регистрации) имущества (квартиры) или по месту нахождения (регистрации) одной из сторон договора купли-продажи (ст. 55 Закона Украины «О нотариате»).

Что касается проведения расчетов по договору купли-продажи, следует учесть, что согласно п. 2 Постановления правления НБУ № 210 от 06.06.2013 г. «Об установлении граничной суммы расчетов наличными» (с учетом изменений, внесенных Постановлением НБУ № 407 от 25.11.2016 г.), физические лица имеют право осуществлять расчеты на суму свыше 50 000 гривен, путем перечисления денежных средств с текущего счета на текущий счет.

Таким образом для проведения расчетов между продавцом и покупателем на сумму свыше 50 000 грн необходимо каждому открыть банковский счет. Чтобы избежать необходимости открывать счет, в договоре купли-продажи следует прописать рассрочку оплаты и разбить общую стоимость на суммы до 50 000 грн. При этом покупателю квартиры, при проведении каждой оплаты следует требовать у продавца подтверждение получения им денежных средств в виде расписки или, что еще лучше, нотариально заверенного заявления от продавца с указанием суммы полученных денежных средств.

Что касается валюты проведения расчетов, то как и прежде, национальной валютой Украины является гривна, в то же время указание эквивалента в валюте не запрещено. Важно указать стоимость в договоре купли-продажи в гривне и возможность ее корректировки с привязкой к курсу необходимой валюты и учетом того, какой именно курс принимается сторонами (курс НБУ, курс межбанка или конкретного банка с указанием его наименования и официального сайта).

Какие налоги и в каких случая должны оплачивать продавцы, и какие покупатели?

Что платит продавец:

  • государственную пошлину 1% от цены объекта, но не ниже оценочной стоимости недвижимости;
  • налог на доходы физических лиц-резидентов – 5% (нерезиденты – 15%) от стоимости недвижимости, только в случае, если недвижимость находится в собственности меньше 3 лет, либо если это второй и последующие продажи в этом году. Это условие не распространяется на объекты, полученные в наследство и если это первая продажа в этом году;
  • военный сбор – 1,5%, только в случае оплаты налога на доходы физ. лиц.

Следует отметить, что в статье 4 Декрета Кабинета Министров Украины «О государственной пошлине» установлены лица, которые освобождаются от оплаты государственной пошлины.

Что платит покупатель:

  • сбор на обязательное пенсионное страхование 1%.

На практике Стороны согласовывают, кто и какие затраты будет нести, нередко стоимость недвижимости возрастает на стоимость налогов, которые необходимо заплатить.

Также не стоит забывать о проведении государственной регистрации и необходимости оплаты за проведение государственной регистрации права собственности на недвижимость (от 0,1 до 5 прожиточных минимумов в зависимости от срока регистрации согласно ст. 34 ЗУ «О регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений»).

Какие документы должны быть с обеих сторон при сделке?

Для продавца:
- паспорт и идентификационный код;
- документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
- извлечение из реестра прав собственности на недвижимое имущество (получает нотариус);
- форма 3 из ЖЭКа, относительно зарегистрированных лиц;
- документы, которые подтверждают отсутствие задолженности по оплате коммунальных платежей;
- нотариально заверенное согласие супруга/супруги (если недвижимость приобретена в браке);
- экспертная денежная оценка недвижимости.

Для покупателя:
- паспорт и идентификационный код;
- при проведении расчетов по договору купли-продажи недвижимости через банк, банк запросит документы, подтверждающие получение доходов на суму более 150 000,00 грн.

Татьяна Смиян, руководитель юридического управления KVADRA INVEST, адвокат

  • i

    Если Вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам об этом.

  • !

    Колонка отражает исключительно точку зрения автора и может не совпадать с мнением редакции. Публикация колонок осуществляется согласно Правил, а Finance.ua выполняет лишь роль носителя. Копировать эти авторские материалы можно только при наличии ссылки на автора и Finance.ua.

Также по этой теме: Недвижимость
Смотри также
Весь рынок:Недвижимость
Архивы:2018 2017 2016 2015
В Контексте Finance.ua
Опросы