2076
Что делать, если вы вложили деньги в сомнительную стройку?
— Недвижимость
_В предыдущем материале Что нужно сейчас знать о рынке жилой недвижимости? портал Finance.UA затронул ряд вопросов о насущном – о жилье. Как и обещали, сегодня мы публикуем продолжение – о том, как обезопасить себя от сомнительного застройщика и что делать, если бить в колокола поздно и деньги уже вложены? Как распознать такую стройку и на какие документы нужно обратить внимание в первую очередь портал Finance.UA ранее уже разбирался
Комментирует руководящий партнер Адвокатского объединения “Клочков и партнеры”, член Совета адвокатов г. Киева Владимир Клочков:
“На сегодняшний день, рынок недвижимости очень богат своими предложениями. Вместе с тем при выборе той или иной недвижимости потребители руководствуются инфраструктурой, местонахождением, техническими характеристиками и, само собой, основным критерием – ценой. Как правило, именно критерий “цена” привлекает покупателей жилья. Естественно, квартиры с готовыми документами стоят на порядок дороже квартир, в которые необходимо инвестировать и которые на момент продажи могут быть не только не сданы в эксплуатацию, а и быть даже не построенными. Зато на такие квартиры приемлемые и привлекающие покупателей цены. Фактически, покупая квартиру не сданную в эксплуатацию, так называемую «квартиру без документов», каждый покупатель рискует в конечном итоге купить «воздух».
Ситуация такова, что покупая недостроенную, не введенную в эксплуатацию квартиру фактически каждый Покупатель рискует либо въехать в собственное жилье через неизвестное количество времени либо вообще не въехать в связи с заморозкой строительства по причинам банкротства компании застройщика и т.д.
Банки, выдавая кредит покупателю квартиры, пытаются перестраховаться максимально: в качестве обеспечения кредита заключат договора ипотеки жилья с заемщиком-покупателем, договора поручительства, договора страхования, юристами банка составляются договора кредита с максимально жесткими условиями для заемщика-покупателя, изучается в полном объеме история платёжеспособности заемщика. Так почему же Покупатель не может перестраховать себя?
При заключении того или иного договора покупки квартиры «без документов» независимо от названия такого договора (купля-продажа имущественных прав на квартиру, договор о резервировании и т.п. ) – не спешите с подписанием договора по акционной цене, сделайте для себя хотя бы элементарную проверку возможностей застройщика, советует руководящий партнер Адвокатского объединения “Клочков и партнеры”, член Совета адвокатов г. Киева Владимир Клочков.
Для начала, затребуйте у застройщика документы, которые подтверждают правомерность строительства: разрешение на застройку, документы на земельные участок, на котором планируется строительство или начались строительные работы, документы самого застройщика (лицензия, справка о регистрации);
Внимательно изучите договор, еще лучше для полного правового анализа всех рисков обратитесь к специалисту – адвокату или юристу. Как правило, в таких договорах минимум ответственности застройщика, максимум ответственности покупателя и минимум компенсации покупателю в случае нарушения его прав.
Обратите внимание на сроки, в которые застройщик обязуется вам передать квартиру. Как правило, многие застройщики не указывают конкретные сроки или же оставляют за собой право такие сроки переносить без несения какой-либо ответственности и без ограничения количества раз. Данный момент должен быть четко прописан в договоре (срок здачи в эксплуатацию, ограниченное право застройщика увеличивать такие сроки).
Обратите внимание на технические характеристики квартиры. Необходимо, чтоб такие характеристики были указаны точно, со всеми данными и минимальной возможностью застройщика без вашего согласия менять характеристики и сам предмет покупки.
Также обратите внимание на гарантии, которые вы можете получить при нарушении договора со стороны застройщика.
В любом случае перед вложением своих денежных средств в квартиру «без документов» лучше обратится к специалисту для точного анализа договора, анализа документов застройщика и финансового состояния застройщика (наличия судебных тяжб и т.п.), для подготовки документов о внесении изменений в договор.
Хочу обратить внимание, что если застройщик пытается любым образом отказать вам в предварительном прочтении договора, копий документов на объект строительства, стоит задуматься нужна ли вам покупка такой квартиры, поскольку это первый признак того, что c объектом строительства не все в порядке.
Вместе с тем, какие бы перспективы не обещал бы застройщик покупателю, покупка квартиры с переоформлением права собственности на покупателя при сделке всегда лучше, чем всевозможные схемы покупки жилья без документов, поскольку покупка такого жилья не всегда дает возможность получить покупателю желаемое и в сроки”.
Обратите внимание на технические характеристики квартиры. Необходимо, чтоб такие характеристики были указаны точно, со всеми данными и минимальной возможностью застройщика без вашего согласия менять характеристики и сам предмет покупки.
Также обратите внимание на гарантии, которые вы можете получить при нарушении договора со стороны застройщика.
В любом случае перед вложением своих денежных средств в квартиру «без документов» лучше обратится к специалисту для точного анализа договора, анализа документов застройщика и финансового состояния застройщика (наличия судебных тяжб и т.п.), для подготовки документов о внесении изменений в договор.
Хочу обратить внимание, что если застройщик пытается любым образом отказать вам в предварительном прочтении договора, копий документов на объект строительства, стоит задуматься нужна ли вам покупка такой квартиры, поскольку это первый признак того, что c объектом строительства не все в порядке.
Вместе с тем, какие бы перспективы не обещал бы застройщик покупателю, покупка квартиры с переоформлением права собственности на покупателя при сделке всегда лучше, чем всевозможные схемы покупки жилья без документов, поскольку покупка такого жилья не всегда дает возможность получить покупателю желаемое и в сроки”.
Также, Владимир Клочков пояснил, как быть, если застройщик не выдаёт документы на квартиру:
“В случае, если застройщик не выдает документы на квартиру в первую очередь необходимо учесть условия договора в части обязательств изготовления документов на квартиру.
“В случае, если застройщик не выдает документы на квартиру в первую очередь необходимо учесть условия договора в части обязательств изготовления документов на квартиру.
Как правило, обязательство изготовить документы может быть возложено как на застройщика, так и на покупателя.
Если обязательство изготовить документы на застройщике, соответственно в первую очередь Покупатель должен исполнить требования договора со своей стороны, которые предшествуют действиям застройщика по изготовлению документов на квартиру (к примеру, полная оплата по договору со стороны Покупателя, подписание акта и/или дополнительного соглашения о согласовании технически характеристик объекта).
Если обязательство изготовить документы на застройщике, соответственно в первую очередь Покупатель должен исполнить требования договора со своей стороны, которые предшествуют действиям застройщика по изготовлению документов на квартиру (к примеру, полная оплата по договору со стороны Покупателя, подписание акта и/или дополнительного соглашения о согласовании технически характеристик объекта).
После этого, вы можете требовать у застройщика изготовить и выдать вам документы на квартиру. Такое требование необходимо направить в письменной форме с копиями документов, подтверждающих выполнение обязательств со стороны Покупателя, ценным письмом с описью и уведомлении о вручении.
Если после такого письма застройщик не предпринимает никаких действий по изготовлению документов, защитить свои права Покупатель может только путем обращения в суд о принуждении застройщика изготовить документы.
Рассмотрим второй случай, когда обязательство изготовить документы возложено на Покупателя. Как правило, Застройщик обязан выдать справку Покупателю о полной оплате объекта недвижимости со стороны покупателя и согласованный акт о приемке-передачи квартиры с ее техническими характеристиками и планом.
Если застройщик выдает выше указанные документы, действия опять же таки идентичны как и в первом случае, только обязательство изготовить документы все равно будет возложено на покупателя.
Рассмотрим второй случай, когда обязательство изготовить документы возложено на Покупателя. Как правило, Застройщик обязан выдать справку Покупателю о полной оплате объекта недвижимости со стороны покупателя и согласованный акт о приемке-передачи квартиры с ее техническими характеристиками и планом.
Если застройщик выдает выше указанные документы, действия опять же таки идентичны как и в первом случае, только обязательство изготовить документы все равно будет возложено на покупателя.
Если строительство дома было заморожено, люди вложили деньги, возможно вернуть их обратно? в какие органы обращаться?
Как правило, если строительство дома заморожено, это означает, что финансовое положение застройщика не в самом лучшем состоянии. Возможно, что застройщик вообще готовится к процедуре банкротства.
В таком случае вы можете обратится в суд по защите своих прав. Если строительство только начало приостанавливаться, у Покупателя есть шанс взыскать денежные средства с застройщика по решению суда.
Если же такие обращения Покупателей квартир в суд стали массовыми – взыскать денежные средства с финансово неспособного застройщика Покупатель все равно не сможет в связи с их отсутствием.
Если же такие обращения Покупателей квартир в суд стали массовыми – взыскать денежные средства с финансово неспособного застройщика Покупатель все равно не сможет в связи с их отсутствием.
Естественно Покупателю необходимо отталкиваться от того, на сколько завершен его объект строительства, возможно при 95% готовности объекта все же лучше за собой оставить право на квартиру, а не право на денежные средства, которых никогда не будет.
Так же стоит обратить внимание на возможность взыскивания таких средств с третьей стороны, к примеру, с продавца ценных бумаг, если покупка квартиры делалась путем приобретения ценных бумаг.
В любом случае, при заморозке строительства Покупателю не стоит бездействовать, необходимо пробовать все законные способы защиты своих прав, в т.ч. и обращение в правоохранительные органы”.
”Недвижимые” прогнозы
Эксперты считают, что до конца года количество сделок по-прежнему будет не большим, но до тех пор, пока в стране не нормализуется политическая и экономическая обстановка.
“Без этого банки не будут стимулировать рынки. На данный момент банки не дают деньги, количество сделок по ипотеке меньше ста по всей стране. Банки в основном работают с конкретными застройщиками . К примеру, Укргазбанк работает с Укрбуд или Укргосстроем. Это две государственные компании и они друг другу помогают”, – рассказал Михаил Артюхов, управляющий директор компании ARPA Real Estate.
К осени цены на недвижимость бизнес-класса могут снизиться ещё на 8–10%. Причин такого снижения цен несколько. В начале кризиса в конце 2013 года ценовые ожидания собственников таких квартир были значительно завышены. По различным оценкам операторов рынка недвижимости — на 20–25%. В 2014–2015 цены на бизнес-класс всё время снижались. И тенденция снижения цен в этом сегменте сохранится как минимум до осени.
При этом количество потенциальных покупателей таких квартир сокращается из-за сложной экономической ситуации в стране. Так, многие потенциальные покупатели, у которых есть на покупку 150–200 тыс. долларов, начали ориентироваться на зарубежные рынки.
Также цены снизились и на жильё экономкласса. Сегодня такие квартиры можно купить дешевле на 25–30%, чем прошлым летом.
При этом количество потенциальных покупателей таких квартир сокращается из-за сложной экономической ситуации в стране. Так, многие потенциальные покупатели, у которых есть на покупку 150–200 тыс. долларов, начали ориентироваться на зарубежные рынки.
Также цены снизились и на жильё экономкласса. Сегодня такие квартиры можно купить дешевле на 25–30%, чем прошлым летом.
Эдурад Бразас, руководитель комитета по информационным системам и аналитике Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, считает, что делать какие-то прогнозы достаточно сложно. Однозначно, потенциал падения цен присутствует на рынке. “Если будет эскалация конфликта и его распространение на новые территории, то недвижимость будет обесцениваться”, – считает он, – до конца года цены будут потихоньку снижаться. Но очень потихоньку – на уровне 0,5% в месяц. Это, надеюсь, позволит чуть активизироваться спросу.”
Автор: Юлия Бондарь
По материалам: Finance.ua
Поделиться новостью
