1090
Облака нам только снятся
— Недвижимость
Восемьсот миллионов - такую сумму ровно месяц назад заплатил инвестиционный совет города Абу-Даби, столицы ОАЭ, за легендарный небоскреб Крайслер-Билдинг на Манхеттене. Продажа 319-метрового гиганта, который с 30-х годов прошлого века считается символом Нью-Йорка, стала далеко не самой крупной сделкой на американском рынке недвижимости. В начале лета другие предприимчивые арабы из Эмиратов приобрели офисный небоскреб General Motors в том же районе, но по цене более солидной - $2,8 млрд.
Во всех странах мира продажа офисной башни - залог финансового благополучия ее собственника, поскольку на сегодняшний день высотные здания считаются самыми дорогими объектами недвижимости. В Украине пока такой статус имеют лишь торговые или многофункциональные центры - эра "заоблачных гигантов" здесь только начинается. Строительство небоскребов в нашем государстве могло бы не только преобразить облик крупных городов страны, но и решить проблему дефицита офисных помещений и отвода земли для девелоперов. Между тем не каждый инвестор сегодня стремится ввысь - многие боятся упасть.
Летать охота
Высота, с которой им придется падать, может быть разной, поскольку четкого определения небоскреб еще не имеет. В большинстве стран это понятие рассматривают как здание, высота которого колеблется в пределах 91-300 метров. Все, что превосходит эти размеры, относится к категории сверхвысоких зданий. Есть и другие классификации. По словам Дмитрия Гадомского, старшего консультанта налогово-юридического департамента компании "Делойт", самый распространенный показатель, закрепившийся за небоскребом, - свыше 73,5 метров (25 этажей). В Украине, в соответствии с действующими строительными нормами, высотными считаются здания, которые превышают 47 метров (более 16 этажей). А вот сооружения четырьмя этажами выше в нашей стране рассматриваются как экспериментальные.
Если так рассуждать, то получается, что Украина обзавелась небоскребами уже давно, особенно столица. Взять хотя бы 28-этажное здание на проспекте Победы в Киеве, в котором нынче расположилось Министерство транспорта. Этот объект высотой 120 метров был построен еще в советские времена, в 1986 году. Тогда у строителей не было необходимых материалов и опыта. Поэтому здание не функционировало до 2003 года, пока чиновники не взялись за его переоборудование. Таких "первых блинов" в городе несколько, например, 127-метровый Апелляционный суд Киева на Соломенской площади.
Первым столичным небоскребом, возведенным в соответствии с международными нормами высотного строительства, стал 34-этажный жилой дом на Левом берегу. В эксплуатацию объект был сдан недавно, поэтому его "поведение" в будущем предугадать пока сложно.
Между тем на сегодня украинским девелоперам гораздо выгоднее строить качественные высотки, внимательно изучая и используя зарубежный опыт. Положительный результат, как отмечают сами игроки, сулит компании не только имидж строителя респектабельного объекта, но и множество других, в первую очередь финансовых выгод. Большую роль в этом вопросе играют мировые тенденции: современная недвижимость привлекает крупных инвесторов. Не последнее место занимает улучшение архитектурного облика города, ведь совершенно очевидно, что постройки второй половины прошлого века устарели не только качественно, но и морально. Ко всему же сооружение 100-этажной башни займет во много раз меньше территории, чем строительство десятиэтажных домов.
А вот денег на небоскреб понадобится столько же, другой вопрос, что распределить их в этом случае можно более эффективно. По словам экспертов, так легче провести необходимые коммуникации. Обслуживать один объект проще и дешевле, чем десять. Согласно данным "Земельного союза Украины", за одну неделю стоимость земельных участков под застройку увеличивается на 0,3%. Ввиду этого экономия средств за счет сокращения территории - гора с плеч девелопера. "Мировая практика показывает, что чаще всего небоскребы - офисные центры, гостиницы и апартаменты. Несмотря на то, что в Украину пришла культура загородного жилья, нашему потребителю ближе образ жизни мегаполиса", - отмечает Татьяна Копылец, руководитель отдела коммерческой недвижимости ИДК "Каскад".
Еще один фактор, способствующий строительству небоскребов в Украине - дефицит офисных помещений. Это подогревает спрос, а вместе с ним - уверенность инвесторов в возвращении средств. Стоимость строительства небоскреба возрастает на 30-40% каждые 25 этажей. Можно предположить, что и стоимость аренды этих помещений дорожает по уровням. К примеру, цена офисных площадей в 33-этажном бизнес-центре "Парус" на бульваре Леси Украинки в Киеве составляет $70 за кв. м в месяц. В строительство этого здания компания "Мандарин-Плаза" вложила $100 млн., вернуть которые инвестор рассчитывает в течение семи лет.
Дорога в облака
О том, что возводить небоскребы в Украине выгодно, говорят объемы строительства на сегодняшний день. По данным Александра Богдана, начальника отдела финансовой недвижимости компании "КДД Групп", объем этого нового для нас рынка сейчас составляет 1 млн. кв. м. В данном случае речь идет о строящихся объектах. Что же касается проектов, эта цифра в четыре раза больше. Между тем, как отмечают аналитики, небоскреб может быстро заполниться лишь в том случае, если он расположен в центре города, где бурлит деловая жизнь.
В этом и заключается главная проблема реализации проекта, ведь сами по себе гиганты плохо вписываются в архитектуру, например, исторической части города. К слову, в Киеве на этой почве неоднократно возникали конфликты. Чтобы в будущем их избежать, столичные чиновники совместно с архитектурными бюро разработали проекты строительства небоскребов по кольцевой схеме вокруг Киева. Так что всем желающим воздвигнуть башню в будущем придется довольствоваться окрестностями. А вот тем, кто рискнул "взлететь" раньше, повезло больше.
На столичном Подоле строит небоскреб компания Mirax Group (Украина). Башня по имени Mirax Plaza высотой 200 метров будет сдана в эксплуатацию в 2010 году. По словам экспертов, это очень дорогое удовольствие. Многое зависит от участка и грунтов, на которых строится здание. Фундамент для такого сооружения очень капиталоемкий. Только возведение стен Mirax Plaza обошлось компании в $25 млн., при этом себестоимость строительства комплекса составляет приблизительно $2500 за кв. м. В Украину компания пришла из России уже с готовыми наработками и навыками.
В Москве компания построила 93-этажную башню "Федерация" высотой 432 метра.
Одновременно с Mirax Plaza в центре может появиться 46-этажный многофункциональный комплекс, который строит ООО "Грааль". Инвестиции в этот объект составят 300 млн. евро, а расположится он в центре города - на Крещатике.
В прошлом году на градостроительных советах рассматривались проекты двух 50-этажных небоскребов в Печерском районе. По задумке архитектора, известного инноватора Сергея Бабушкина, одна башня должна стать гостиницей, вторая - офисным центром. Были у Бабушкина и другие, более креативные и смелые проекты, например, развлекательный комплекс на 86 этажей высотой 400 метров. Между тем, если на 50 этажей чиновники согласиться еще могут, то более "высокие" идеи их шокируют и заставляют задуматься.
Воздушные замки
Подумать есть над чем, ведь, по сути, главным барьером для строительства гигантов сегодня является нормативная база, вернее отсутствие таковой. "Проблема не в финансах, а в том, что мы живем по СниПам и ГСН, которые были созданы в СССР и скорректированы в 2002 году.
В нашей стране есть ограничения на высотное строительство и сложные пожарные нормы, особенно, для административных зданий", - объясняют эксперты из компании "Каскад". Дмитрий Гадомский рассказал, что действующие государственные строительные нормы "Общественные здания и сооружения" распространяются на здания до 16 этажей. Превышающие эту высоту объекты строятся в соответствии со специальным Положением "Об экспериментальном строительстве", которое имеет множество недоработок, большинство вопросов остаются неурегулированными.
Именно поэтому каждый девелопер, взявшийся за небоскреб, разрабатывает так называемые "индивидуальные технические условия". Они оговариваются и согласовываются с базовыми научно-исследовательскими институтами, определенными Министерством строительства Украины. Четкий порядок и сроки согласования условий отсутствуют, что приводит к срывам утверждения и реализации проектов. В большинстве случаев технические установки у разных застройщиков идентичны. Поэтому на их основе вполне возможно разработать единые нормативы для строительства небоскребов. Между тем, как полагают эксперты, ближайшие пять лет этого не случится. Например, в России работа над таким документом длится вот уже шесть лет.
Эксперты отмечают, что во всем мире эпоха небоскребов подходит к своему завершению. Развитие коммуникационных технологий делает неактуальными высотные административные здания, ведь крупные корпорации могут строить небольшие офисы для сотрудников в разных концах города. Культура потребления коммерческой и торговой недвижимости меняется, а с ними и восприятие мегаполиса, как чего-то сверхвысокого и устрашающего. Поэтому не исключено, что, когда в Украине, наконец, появятся 300-метровые гиганты, будет поздно. Какими бы шикарными они не были, бизнесмены из Арабских Эмиратов на них точно не позарятся.
Алексей Говорун, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании "Т.М.М."
Масштабность высотных проектов в определенной степени ограничивает строительство небоскребов: просто поставить длинную "свечку" на маленьком клочке дорогой земли - нецелесообразно. Более выгодно вместо строительства одной высотки спроектировать целый комплекс, учитывая то, что полезная площадь этажа будет уменьшаться с ростом этажности за счет повышения от этажа к этажу площади технических помещений и лифтового хозяйства в силу необходимости дополнительных лифтов, технологических помещений для коммуникаций, лифтовых шахт, выполнения требований по пожарной безопасности. Поэтому возведение небоскребов зачастую реализуется в рамках масштабных проектов, требующих больших капиталовложений, к примеру, как Москва-Сити.
С точки зрения концепции, необходимо тщательно подумать и проанализировать целесообразность строительства такого высотного здания. Для коммерческой недвижимости это может быть выгодным. С другой стороны, в жилищном строительстве возникает вопрос, готовы ли люди жить на такой высоте, когда в силу разницы давления нельзя будет открыть окно, или же когда до сих пор не исследовано влияние резонансных частот высотного здания на резонансные частоты человека. Все-таки многие жильцы предпочитают квартиры на средних этажах (7-10). На такой высоте воздух чище, они выше кроны деревьев, что обеспечивает красивый вид из окна.
Еще одним ограничивающим фактором является удорожание себестоимости строительства здания. К примеру, пожарная система для такого здания должна быть автономной, закладываются дорогие автоматизированные системы пожаротушения, должны быть определенные обработки, отсекающие пояса.
По материалам: Інвестгазета
Поделиться новостью
