900
Трехзвездные войны
— Недвижимость
До сих пор, инвестируя в гостиничную недвижимость, девелоперы выбирали для своих проектов сегмент отелей не ниже четырех звезд.
Причина - длительная окупаемость гостиниц эконом-класса: около десяти лет против семи в сегменте более дорогих отелей. Однако за последние полгода ситуация изменилась коренным образом - инвесторы занялись строительством целых сетей трехзвездных отелей, к управлению которыми сразу же привлекли крупнейших международных операторов.
Премиальный бум
До минувшего года трехзвездные гостиницы мало интересовали девелоперов. Большая часть средств вкладывалась в отельную недвижимость премиум и бизнес-класса - здесь уже представлены Global Hyatt Corporation (отель St Sofia Hyatt Regency в Киеве), Rezidor Hotel Group (Radisson SAS в Киеве и Radisson Resort в Алуште) и сеть "Премьер Палац". На стадии строительства находятся отели, которыми будут управлять сети InterContinental, Hilton, Accor Group, Starwood Hotels & Resorts и Fairmont Raffles Hotels.
Бум пятизвездых гостиниц в Украине вызван стремлением инвесторов вернуть затраты в максимально короткий период, пока свои отели не построили конкуренты, говорит член совета директоров "Национальной резервной корпорации" (владеет несколькими гостиницами в Украине) Вячеслав Юткин. "В условиях существующего в Киеве дефицита легче построить пятизвездный отель, который будет реализован по любой цене, - отмечает он. - Сейчас номера раскупаются за 600-700 евро в сутки". Хотя строительство подобных гостиниц обходится инвестору достаточно дорого, при хорошей заполняемости пятизвездный отель окупается за пять-семь лет, тогда как трехзвездный - за семь-десять лет, считают в Heliopark Group.
Для сравнения: затраты на обустройство одного квадратного метра в пятизвездном отеле оцениваются застройщиками в $3,5-5 тыс., в четырехзвездном - в $3-3,5 тыс., в трехзвездном - в $2,5 тыс.
Места ограничены
Между тем количество городов для пяти- и четырехзвездных отелей ограничено - Киев, Одесса, Донецк, Львов и Ялта. В меньших городах поддерживать их заполняемость сложно, поэтому более перспективным является строительство трехзвездных отелей. "Не во всех городах рынок принимает гостиницу класса люкс. Например, в Казани построили очень хорошую пятизвездную гостиницу "Мираж", которой управляет турецкий оператор. Там заполняемость не превышает 50%", - рассказывает заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Марина Смирнова.
Похоже, это стали понимать и инвесторы. В прошлом году компания Clubhouse Group совладельца розничной сети "Фуршет" Игоря Баленко объявила о намерении инвестировать около $95 млн в строительство к 2009 году девяти трехзвездных гостиниц "7 дней" на 1853 номеров. Тогда же корпорация "Астрон-Украина" получила права от американской Wyndham Hotel Group на открытие 15 бизнес-отелей (80-200 номеров каждый) международной сети Ramada Encore. А InterContinentals Hotels Group заявила, что в Киеве сделает основной упор в развитии на трехзвездные отели Holiday Inn - к 2012 году компания завершит строительство двух гостиниц.
"Трехзвездные отели - самый работающий сегмент. Во многих городах "пять звезд" не построишь, а "три звезды" нужны везде. Кроме того, их строительство обходится дешевле", - рассуждает член совета директоров компании "XXI век", развивающей сеть отелей совместно с французской Accor Group, Андрей Миргородский. В Украине Accor Group развивает трехзвездную Ibis - за пять-семь лет "XXI век" рассчитывает построить около 12 отелей. О планах развития сети гостиниц эконом-сегмента в прошлом году заявляла и Rezidor – к 2010 году компания намерена открыть отели Park Inn в городах с населением свыше 500 тыс. человек.
Место для роста
Основную конкуренцию новым "трем звездам" в Украине составят старые советские гостиницы. "Номинально эти отели по своим параметрам подходят под определение "три звезды", - говорит Марина Смирнова из Colliers International. - Но даже после ремонта они не дают такого же качества, как брэндовый отель. Вы сразу можете увидеть огромную разницу между той же Park Inn и обычной старой гостиницей". "Номера в этих отелях маленькие, с низкими потолками, некачественным напольным покрытием и тесным санузлом. Это не тот уровень, ради которого иностранный гость отдаст свои деньги", - считает руководитель направления "Гостиницы" FIM Group of Companies Екатерина Швед.
Номерной фонд трехзвездных отелей в Киеве - всего 4553 комнат, подсчитали в FIM Group of Companies. На пятизвездные гостиницы приходится 661 номер, четырехзвездные - 1036 номеров, двухзвездные - 591 номер. В областях ситуация еще более плачевна: например, в Днепропетровске на пятизвездные отели приходится 71 номер, четырехзвездные - 100, трехзвездные - 527, двухзвездные - 195. На одну тысячу человек в Киеве приходится 6 номеров, подсчитали в Astera Group.
По данным FIM Group, эта цифра еще меньше - всего 3 номера, тогда как нормой для развитых стран Европы является 10-17 номеров. Таким образом, в сегменте трехзвездных гостиниц не хватает как минимум 20 тыс. номеров.
Коренным образом ситуацию может изменить строительство отелей в рамках подготовки к чемпионату Евро-2012. "Необязательно строить гостиницы эконом-класса только для того, чтобы обеспечить потребности чемпионата. Можно просто регулировать цены в этот период. Ведь нужно смотреть в будущее - кому эта гостиница потом будет нужна, - уверена Марина Смирнова. - Но в Украине иная ситуация: большинство принимающих городов - крупные центры с большой деловой активностью, где востребован среднеценовой сегмент".
Популярность трехзвездного отеля может повысить привлечение международного гостиничного оператора, уверена Екатерина Швед. "Их отталкивает то, что за это нужно много платить: годовые отчисления, проценты за каждый проданный номер (около 3-6%) и другие платы на уровне прибыли. То есть можно работать в ноль, но при этом гордиться тем, что у тебя есть управляющая компания", - считает Вячеслав Юткин.
По данным FIM Group of Companies за 2007 год, в активный сезон заполняемость в трехзвездных отелях составляла 80-85%. Юткин отмечает, что гостиничный бизнес начинает приносить прибыль при заполняемости от 50% и считается высокорентабельным, если заполняемость отеля находится на уровне 75%. "По некоторым подсчетам, при грамотной политике и управлении за счет оборота 'трешка' окупится быстрее, чем четырехзвездный отель", - говорит Швед.
Владельцы трехзвездных отелей могут рассчитывать на чистую доходность на уровне 10-12% годовых при среднегодовой загрузке отеля 70%, подсчитали участники рынка. В то же время у отелей эконом-сегмента самая высокая среднегодовая заполняемость – 70-80%, добавляют в Swiss Realty Group.
"Рано или поздно наши отели начнут сертифицироваться по международным стандартам"
Управляющий гостиничным проектом "Астрон-Украина" (сеть отелей Ramada Encore) Сергей Кожухалов
- До сих пор девелоперы предпочитали инвестировать в пяти- и четырехзвездные отели. Почему ваша компания решила развивать трехзвездные гостиницы, если их доходность ниже?
- Сейчас количество проектов гостиниц уровня "четыре звезды" и выше в нашей стране можно пересчитать по пальцам одной руки - рынок еще очень небольшой. Но давайте посмотрим, что будет через три-четыре года, когда в Украине построят десять-двадцать таких отелей. Кроме того, в гостиницах останавливаются не только туристы, на которых ориентируются дорогие отели, но и люди, приезжающие в командировку. Они не могут позволить себе номер за 400 евро в сутки, поэтому предпочтут трехзвездную гостиницу. Причем, это в равной степени касается как сотрудников зарубежных компаний, так и наших.
- Ваша сеть будет ориентирована на украинского или иностранного туриста? - Любая трехзвездная гостиница ориентирована, прежде всего, на локальных потребителей. Это основная масса туристов.
- Для управления сетью гостиниц ваша компания в прошлом году заключила договор с американской Wyndham Group на развитие в Украине марки Ramada Encore. Почему вы решили привлекать западного оператора, а не управлять сетью самостоятельно?
- Прежде всего, из-за технологий, которые есть у сетевого оператора. Лучше работать с компанией, специализирующейся на этих услугах, чем пытаться придумать технологии самому, не понимая что из этого получится. Кроме того, мы понимаем, что рынок будет развиваться и рано или поздно наши отели начнут сертифицироваться по международным стандартам. Партнерство с зарубежной сетью дает в этом преимущество.
- Однако многие девелоперы и инвесторы отказываются работать с управляющими компаниями из-за дороговизны их услуг.
- Все зависит от того, сколько ты хочешь получать. В любом проекте нужно просчитывать соотношение затрат на оплату услуг сетевого оператора и прибыли, которую приносит сотрудничество с ним. В нашем случае от работы с Wyndham Group мы выигрываем.
- Как построена ваша работа с Wyndham Group? Они контролируют каждый квадратный метр, который вы строите?
- Именно так. Строительство каждого отеля с самого начала и до открытия контролируют несколько представителей оператора. Они приезжают раз в месяц или в два и проверяют соблюдение норм строительства.
- Многие отельеры говорят, что наличие международной управляющей компании также повышает капитализацию гостиниц, это так?
- Я думаю, да. При эффективном, профессиональном управлении отелем его стоимость безусловно выше. Точнее могут сказать в компаниях, которые занимаются куплей-продажей гостиничных объектов.
"Эффективность бизнеса выше, если занимаешься управлением самостоятельно"
Совладелец Clubhouse Group (сеть отелей "7 дней") Игорь Баленко
- Почему девелоперы только сейчас начали инвестировать в трехзвездные отели?
- Технология строительства пяти- и трехзвездных гостиниц схожа, разница только в материалах. Но инвестиции $50 млн в пятизвездный отель и $10 млн в трехзвездный окупаются примерно за одинаковое время. То есть в первом случае доход от них в пять раз выше.
- По какой же причине вы инвестируете в менее прибыльный сегмент? - Из стратегических соображений. Сегодня многие инвесторы устремились именно в сегмент "пять звезд". Поэтому через какое-то время конкуренция там будет выше, чем в сегменте более дешевых трехзвездных отелей.
- Большинство инвесторов привлекают для управления своими гостиницами международных операторов. Почему вы решили развивать сеть самостоятельно?
- Эффективность бизнеса выше, если занимаешься управлением самостоятельно. В гостиничном бизнесе, как и в случае с супермаркетами, есть девелопер и оператор. Так вот, мы хотим стать локальным оператором на рынке Украины. В наших планах не только строить, но и брать в управление другие отели на условиях франчайзинга.
- Вы делаете упор на туристов или бизнесменов? - В зависимости от города. В одних городах - большой деловой поток, в других - туристический. Проводятся исследования, на основании которых разрабатывается концепция конкретного отеля.
- Какие города приоритетны для развития сегмента трехзвездных гостиниц? - Прежде всего это те города, где будут проводиться матчи Евро-2012. Затем следуют туристические и курортные регионы - Крым, Трускавец, Прикарпатье, Закарпатье, Каменец-Подольский. В остальных городах большого движения пока не наблюдается.
- А какие цены приемлемы для трехзвездных отелей? - Мы развиваем гостиницы, где номера будут стоить от $60 до $100 за сутки. Это приемлемая сумма как для туристов, так и для людей, приезжающих в командировку. Сейчас они снимают квартиры или номера в старых гостиницах, которые не предоставляют должного сервиса. В большинстве своем это украинские потребители, ведь иностранные туристы предпочитают более дорогие и изысканные отели.
- Какова средняя заполняемость ваших гостиниц? - Все зависит от их месторасположения. В курортных зонах в сезон заполняемость составляет 100%, а в остальных городах мы рассчитываем на 65% в год.
- Каким образом вы решаете проблему сезонности в курортных городах? - Так же, как и все. В зимнее время устраиваем различные конференции, выставки и другие мероприятия.
Что такое трехзвездный отель
Классический трехзвездный отель ориентирован на тех, кто приезжает по делам или на экскурсию.
В номерах - стандартный интерьер со всей необходимой мебелью, но без излишеств. Средняя стоимость номера, например в популярных в мире отелях Holiday Inn - 100-130 евро в сутки.
При этом клиент может экономить с помощью корпоративных скидок.
По материалам: Коммерсант-Україна
Поделиться новостью
