1343
Возвращение в застой
— Недвижимость
Продолжавшийся пять лет период стремительного роста цен на киевскую жилую недвижимость в прошлом году сменился стагнацией. Несмотря на прогнозы риэлтеров о скором скачке цен, среди покупателей, напротив, крепла уверенность в том, что отказ от сделок приведет к снижению стоимости жилья. Эксперты говорят, что рынок столичной жилой недвижимости стабилизировался, поэтому никаких ценовых сюрпризов в ближайшее время ожидать не стоит.
Ключевым моментом, определившим изменение ценовой динамики в минувшем году, стало резкое снижение количества сделок по продаже жилой недвижимости. Перелом произошел в апреле. В то время как результаты I квартала говорили о продолжающемся росте цен, профессиональные участники рынка уже отмечали, что объем продаж начал снижаться. Вслед за ростом на 8-12% цены пошли вниз, и хотя обратно они "отыграли" около 2-2,5%, смена вектора в корне изменила ситуацию на рынке. При этом количество предложений стремительно возросло, а спрос резко снизился.
В начале лета рынок окончательно замер. Напряжение сохранялось до осени: стоимость жилья продолжала постепенно снижаться, количество сделок на рынке вторичной недвижимости исчислялось единицами, а на первичном – стремилось к нулю. В сентябре нестабильная политическая ситуация и "традиция" ежегодного подорожания, приходящегося на начало нового делового сезона, вновь подняли средние цены на жилье приблизительно на 0,5%.
В октябре скачок был выражен ярче (до 3%), но затем до конца года цены росли в том же темпе – около 0,5% в месяц. Вместе с тем реальных оснований для этого не было: продажи оставались минимальными, количество выдаваемых банками ипотечных кредитов значительно сократилось, а объекты, ранее раскупавшиеся в считаные дни, задерживались на рынке месяцами. Впрочем, при формально продолжающемся росте цен, на деле все обстояло несколько иначе.
Продавцы вторичной недвижимости готовы были уступать до 10% от стоимости квартир, а большинство реализующих недвижимость из первичного фонда девелоперов перед Новым годом предложили клиентам скидки от 5 до 15% (что не только компенсировало осеннее подорожание, но и в некоторых случаях снизило цены до уровня начала 2007 года). В целом же за минувший год недвижимость подорожала в среднем на 8-14%.
Рост цен не был равномерным: комфортабельные апартаменты в престижных центральных районах подорожали до 20%, в то время как стоимость бюджетных квартир в Деснянском, Днепровском и Дарницком районах увеличилась в среднем на 6%. По сравнению с недавними темпами роста (составившими за период с мая 2006-го по апрель 2007 года около 70%) нынешние показатели выглядят неожиданно.
Что с ними будет
Мнения участников рынка относительно динамики цен в этом году противоречивы. Среди прогнозов встречаются как ожидания резкого снижения цен – более чем на 20%, так и неминуемого их увеличения на 15-25%. Так, по словам председателя совета банка "Демарк" Александра Стеценко, цены на жилье эконом-класса вырастут на 15-20%. Еще больший скачок – до 40% – он прогнозирует в наиболее подверженном ценовым изменениям сегменте жилья бизнес-класса. Относительной стабильности, считает эксперт, можно ожидать только в премиум-классе.
Другие опрошенные участники рынка более сдержаны в своих оценках. Подавляющее большинство экспертов предполагают, что в течение года прирост стоимости жилья не превысит в среднем 0,5-1,5% в месяц и будет носить вынужденный характер, обусловленный инфляцией и ожидаемым увеличением нагрузки на инвесторов-застройщиков по участию в создании инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры.
Прогнозы относительно того, как долго будет сохраняться наметившаяся тенденция, не отличаются единодушием. Ряд экспертов уверены, что интенсивный рост цен возобновится уже весной, другие ожидают, что осенью. Ведущие киевские девелоперы расценивают наступивший этап как начало периода относительной стабильности: динамика, наметившаяся в конце прошлого года, сохранится до начала следующего. Более того, не исключено, что ставшего уже привычным скачкообразного повышения цен не произойдет и в последующие несколько лет.
Впрочем, рассчитывать на резкое удешевление квартир в столице пока тоже не стоит. Так, говоря о сегменте жилья эконом-класса, директор компании "РЕД-Консалтинг" Илья Родионов отмечает, что высокий уровень цен и дорогие кредиты уже сократили в Киеве платежеспособный спрос на данный класс недвижимости и вынуждают потребителей искать объекты в пригороде. То есть получается, что бюджет покупки квартиры в столице не соответствует понятию "эконом-класс", однако киевские застройщики не имеют возможности стимулировать спрос путем снижения цен на новостройки, поскольку себестоимость строительства растет. Такая ситуация приведет в этом году к снижению объемов строительства, но цены на квартиры эконом-класса на протяжении года существенно не изменятся.
В сегменте жилья бизнес-класса аналогичные тенденции, усиленные неприемлемым для потребителей качеством строительства большинства объектов, также приведут к снижению объемов рынка при сохранении прежних цен. Относительно перспектив жилья премиум-класса эксперты сходятся во мнении: недостаточное предложение и высокий платежеспособный спрос на эту категорию недвижимости позволят рынку сохранить положительную ценовую динамику и в 2008 году.
По их прогнозам, рост цен на престижные апартаменты составит около 25% от нынешнего уровня. Однако специалисты отмечают, что при оценке недвижимости классов "премиум" и "де-люкс" все более важную роль играет соответствие жилья параметрам объектов данной категории. Если девелоперы будут придерживаться всех условий, предъявляемых к премиум-классу, а этапы развития объекта (концепция, проектирование, строительство, эксплуатация) будут организованы безупречно, прогнозируется стабильное увеличение стоимости такого жилья на 10-15% на протяжении нескольких ближайших лет.
Европейские тенденции
Аналитики отмечают, что в 2008 году усилится разброс цен на однотипные квартиры, расположенные в разных районах Киева. Руководитель департамента продаж HCM Group Галина Кавердова объясняет это тем, что четких и общепринятых критериев принадлежности жилья к классам на рынке по-прежнему нет. Например, сложно отнести к эконом-классу объекты стоимостью $1,5 тыс. за кв. м. Однако на данный момент это минимальная планка, а поступающие на рынок по такой цене квартиры едва соответствуют критериям социального жилья. Такая же ситуация, по мнению эксперта, сложилась и в категории недвижимости бизнес-класса, к которой относится большинство столичного новостроя. Соответственно, говоря об изменениях цен в наступившем году, целесообразно разграничивать жилье в спальных районах стоимостью до $2 тыс. за кв. м, цены на которое существенно не изменятся, квартиры в новых домах ($2,5-3,5 тыс. за кв. м) и наиболее качественное жилье, расположенное в приближенных к центру и центральных районах, реализуемое надежными застройщиками (от $4 тыс. за кв. м). Именно в последнем случае существует наибольшая вероятность роста цен, которые к концу года для большинства проектов могут составить от $5 тыс. до $7 тыс. за кв. м.
О том, что разделение на дорогое и дешевое жилье станет более явным, предупреждает и заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании Т.М.М. Алексей Говорун. На сегодняшний день в Украине соотношение средних цен на жилье классов "эконом" и "премиум" составляет 1:10, тогда как во многих европейских столицах оно может доходить до 1:60. По мнению эксперта, высока вероятность снижения стоимости жилья эконом-класса с $2,5 тыс. за кв. м до $2 тыс. и ниже. При этом речь идет прежде всего об объектах низшего качества, которые более корректно было бы отнести к категории социального жилья.
Ключевую роль сыграет присутствие в данном сегменте значительной доли спекулятивного капитала. В условиях определенного застоя в развитии вторичного рынка доступного жилья в первую очередь будут снижены цены на изношенный квартирный фонд. Это даст толчок к удешевлению недорогого жилья на первичном рынке. Впрочем, тотального обвала цен на объекты бюджетных категорий ожидать не стоит: интерес к дешевым квадратным метрам сейчас как никогда высок, и полностью соответствующие современным требованиям квартиры эконом-класса будут и дальше пользоваться спросом, что позволит удерживать их стоимость на относительно высоком уровне.
Многообещающее начало
Вопреки прогнозам, предвещающим продолжение стагнации на киевском рынке жилой недвижимости, начало нынешнего года без сюрпризов все же не обошлось. В течение января цены поднялись не на 1-1,5%, как предполагало большинство экспертов, а на 4,9% на первичном рынке и 6,02% – на вторичном. Правда, в полном соответствии с предсказаниями аналитиков становятся все более очевидны различия между районами города. В то время как рост цен на новые квартиры на Подоле и Печерске по сравнению с декабрем минувшего года составил соответственно 15% и 12,5%, жилье в Дарницком и Деснянском районах подорожало в среднем на 2%. По данным одного из киевских агентств недвижимости, в январе заявок на покупку квартир поступило на 63% больше, чем за тот же период 2007 года. Возросло и количество объектов в базе данных. Примечателен тот факт, что в январе имело место и падение цен, но лишь на доли процента и только в отдельных сегментах: в конце месяца однокомнатные квартиры за неделю подешевели на 0,1%, но двух- и трехкомнатные продолжали дорожать.
Следует отметить, что понедельные графики динамики цен составляются риэлтерами после изучения базы объектов, поступающих в ведущие столичные агентства недвижимости, и, соответственно, скачки средних цен могут быть обусловлены качественными изменениями предложения. Не исключено, что средние значения выросли за счет того, что после новогодних праздников базы данных агентств пополнились предложениями от ведущих девелоперов (в конце прошлого года дорогие квартиры придерживались, и на рынке доминировали малобюджетные объекты). Таким образом, произошел перевес в сторону более качественных и, соответственно, более дорогих объектов. При этом реальная стоимость значительного числа квартир могла остаться на прежнем уровне или даже снизиться.
Фактор пригорода
Говоря о тенденциях, которые будут преобладать на рынке жилой недвижимости Киева в наступившем году, эксперты обращают внимание на то, что квартиры в пригороде будут дорожать быстрее, чем в столице. Вслед за Броварами, Вышгородом и Вишневым, где стоимость жилья уже приближается к столичному уровню, поднимут среднюю ценовую планку Борисполь, Буча, Ирпень и Обухов. По понятным причинам основной спрос на объекты в городах-спутниках формируют покупатели жилья эконом-класса. Интересы же более крупных игроков сместятся в сторону рынка земли, где высокая активность отмечалась еще в минувшем году.
Как растут цены в евро
Падение стоимости американского доллара по отношению к основным мировым валютам привело к тому, что в прошлом году застройщики начали массово пересчитывать цены на новые квартиры в евро. Это касается прежде всего жилья бизнес- и премиум-класса. Сейчас, по словам финансового директора инвестиционно-девелоперской компании Ukrainian Development Partners Ирины Пашковской, цены в евро указывают около 40% крупных компаний. Кроме того, ряд крупных застройщиков и девелоперов (НЕСТ, Т.М.М.,"Гранит") сообщили, что в скором времени тоже перейдут к подобной практике.
"Процесс перехода предложения на европейскую валюту начался еще в 2006 году, в период стремительного роста цен на недвижимость. Главной причиной этого является усиление позиций евро по отношению к американскому доллару, а также тенденция стабильного роста стоимости евро в украинской гривне. Для застройщиков пересчет цен в евро – это способ минимизировать финансовые риски и обеспечить стабильный денежный поток, необходимый для реализации проектов",– говорит заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании Т.М.М. Алексей Говорун.
Стоимость квадратного метра жилья в домах бизнес-класса (в зависимости от стадии строительства) в среднем составляет 1,8-5 тыс. евро, а премиум-класса – от 5 тыс. евро. Причем компании, фиксирующие цены в евро, используют цены в долларах как акционные – если делаются праздничные скидки или в доме осталось несколько непроданных квартир.
Впрочем, по словам Ирины Пашковской, переход на евро выгоден только застройщикам, а для покупателей это прямой путь к удорожанию квартиры, поскольку расплачиваться за нее все равно придется в гривнах.
Больше всего покупатели теряют при поэтапной выплате стоимости жилья (если размер выплат в договоре привязан к эквиваленту в евро). Например, если в январе 2007 года ежемесячная выплата составляла 1 тыс. евро, то есть покупатель должен был заплатить 6,65 тыс. грн по курсу НБУ на тот период, то сейчас выплачивать придется уже 7,4 тыс. грн.
"Если двухкомнатная квартира год назад стоила, например, 120 тыс. евро, то ее цена в долларах составляла 150 тыс. Сейчас же, без учета увеличения стоимости самого жилья, эта квартира стоила бы уже $175,2 тыс. Только за счет повышения курса цена выросла на 17%",– говорит аналитик компании Redi Capital Антон Барановский.
По словам господина Барановского, в среднем по рынку рост цен в евро в прошлом году был почти равен ценам в долларах – около 18%. Причем у некоторых застройщиков цены в евро выросли на 20%. Лишь у крупных компаний рост цен в евро отличался от роста цен в долларах и был ниже 18%. В результате в гривневом эквиваленте квартиры с фиксированными в евро ценами подорожали на 30-35%. В такой ситуации перевод цен не отразится лишь на покупателях, имеющих стабильный доход в евро.
В случае сохранения нынешней динамики увеличения стоимости евро, даже при стабилизации цен, жилье, цены на которое фиксируются в евро, будет дорожать. "Большинство застройщиков, особенно те, которые строят один-два объекта, поднимают цены на жилье вне зависимости от колебания курсов валют. В большинстве случаев при формировании цены учитываются показатели роста предыдущих периодов, и часто застройщики имеют свои "графики" роста стоимости, например, каждый месяц повышают цены на 2% или ежеквартально на 10%. Только крупные компании при индексации цен учитывают подорожание евро, и общий прирост стоимости квадратного метра у них будет немногим ниже рыночного",– отмечает Антон Барановский.
По материалам: Коммерсант-Україна
Поделиться новостью
