Квартирная пауза


Квартирная пауза

Главная тенденция вторичного рынка недвижимости в 2007 году - падение спроса. Даже по оценкам риэлторов, склонных преувеличивать количество покупателей, количество реальных сделок уменьшилось на 20-50%.

"По итогам года число продаж может быть в два раза меньшим, чем в 2006-м", - говорит начальник аналитического отдела компании Pro-Сonsulting Александр Соколов. Точной статистики о зарегистрированных договорах купли-продажи жилья Министерство юстиции не разглашает. По неофициальным данным, в 2006-м на вторичном рынке Украины было продано 140 тыс. квартир. В 2007-м этот показатель будет на уровне 70 тыс.

Падение спроса на квадратные метры закономерно. На протяжении 2005-2006 годов жилье в украинских городах дорожало в среднем на 40-60% ежегодно. В 2006-м цены на вторичном рынке Киева выросли на рекордные для столицы 67% - осенью прошлого года спрос на квартиры был максимальным.

Цены на жилье значительно опередили финансовые возможности украинцев и полностью исчерпали платежеспособный спрос. Сегодняшняя стоимость квартир экономически не обоснованна, поэтому подорожавшее жилье покупают неохотно. По оценкам руководителя информационно-аналитического отдела группы компаний "Планета Оболонь" Владимира Коломейко, по итогам года цены на вторичном рынке недвижимости Киева вырастут лишь на 13-15%, что сопоставимо с уровнем инфляции-2007.

Рост окончен

"Если в прошлом году на вторичку приходилось около 40% суммарного оборота украинского рынка недвижимости, то в 2007-м - менее 20%. В этом году люди предпочитали покупать землю и квартиры в новостройках", - констатирует вице-президент Ассоциации риэлторов Украины Сергей Злыдень.

В начале года некоторые банкиры и вовсе прогнозировали снижение стоимости вторичной недвижимости в столице более чем на 20%. Прогноз не оправдался, однако падение цен в некоторые месяцы все же прослеживалось. К концу лета киевские хрущевки подешевели на 5-10%, а цены на более новое жилье на вторичном рынке стояли в течение всего первого полугодия. И только осенью стоимость старого жилья выросла на 3-5% - со второй половины сентября, по словам риэлторов, увеличилось количество просмотров и покупок квартир. "Покупатели оживились, - говорит Владимир Коломейко, - но всплеском активности это не назовешь".

Ноябрь, по наблюдениям риэлторов, - самый активный месяц на рынке недвижимости. Но в этом году в последний месяц осени спрос был такой же, как и в октябре, при этом предложение вторички явно превышало спрос.

"Сейчас потенциальные покупатели долго присматриваются и не торопятся приобретать жилье", - отмечает директор агентства недвижимости "Оптимум Плюс" Юрий Базелинский. Похоже, большинство людей, стремившихся купить квартиру любой ценой, уже приобрели жилье.

Продать ненужное

Этой осенью продавцы квартир тоже не отличились особой активностью - предложение выросло лишь на 10-20%. Риэлторы отмечают, что постепенно увеличивается срок между покупкой и продажей жилья. Большинство покупателей сейчас приобретает квартиры для улучшения своих жилищных условий - продают старые апартаменты, чтобы купить поновее.

"Появилось много качественного жилья. К тому же крупные строительные компании вернулись в сегмент социальной недвижимости", - говорит Сергей Злыдень.

Единственный фактор, не позволяющий ценам откатиться назад, - низкая обеспеченность украинцев жильем. Чтобы решить квартирный вопрос, в ближайшие 10 лет застройщики ежегодно должны строить 45 млн кв. м, то есть в среднем 1 кв. м на одного жителя страны, уверен Юрий Базелинский. Для сравнения: в 2007-м в Украине будет введено в эксплуатацию около 8-10 млн кв. м жилья. Потенциальный спрос только столичного рынка недвижимости риэлторы оценивают в 7 млн квадратов. К концу года в столице успеют построить около 1,1 млн кв. м. "В ближайшие 2-3 года резкого скачка строительства не предвидится. С такими темпами строительства квартир спрос на вторичное жилье будет оставаться стабильно высоким", - отмечает Юрий Базелинский.

Впрочем, платежеспособный спрос на жилье в сотни раз меньше потенциального. Один из столичных застройщиков, на условиях анонимности, оценил платежеспособный спрос на новое жилье в Киеве всего в 700 тыс. квадратов в год: "Дефицит, конечно, есть - при среднеевропейской норме в 30-40 квадратов жилой площади на одного украинца приходится от силы 22 метра. Но по цене $2,5 тыс. за квадрат в Киеве за год можно продать не больше 8-9 тысяч новых квартир. Если считать, что в улучшении жилищных условий нуждается около 1,3 млн киевских семей, платежеспособный спрос составляет меньше одного процента".

На падении реального спроса сказался и уход со вторичного рынка спекулянтов. По наблюдениям риэлторов, в 2007-м по сравнению с предыдущим годом в 2-3 раза уменьшилось количество спекулятивных покупок. Осенью число инвесторов, приобретающих квартиры для перепродажи, уменьшилось до 5-7% всех покупателей. Сергей Злыдень считает, что уход спекулянтов с рынка - результат повышения ставки налога с доходов физических лиц, полученных от продажи недвижимости, - с 13% до 15%. Хотя более логично другое объяснение: существенно снизилась прибыльность операций на вторичном рынке жилья - инвесторов не привлекает доходность в 10-20% годовых на фоне "земельных" 50-100%. 4-5 тысяч спекулятивных покупок вторичного жилья в 2007 году риэлторы объясняют тем, что многие соотечественники, располагающие свободными деньгами, по старинке предпочитают вложить их в недвижимость, рассматривая жилье как своеобразный пенсионный фонд. В столице число квартир, приобретенных в этом году "не для жилья", специалисты оценивают в 2-2,5 тысячи.

Отталкиваясь от этой цифры, многие аналитики считают, что в ближайшее время обвал столичному рынку недвижимости, скорее всего, не грозит - большинство владельцев квартир не станут продавать жилье, если наметится тенденция снижения цен. Кроме того, по-прежнему медленно развивается ипотека. В большинстве западных стран паника среди владельцев приобретенного в кредит жилья - основная причина масштабного падения цен.

Если недвижимость дешевеет на 20-25%, многие из них отказываются от выплат по кредиту. Но в Украине доля заемщиков среди владельцев квартир невелика, а условия выдачи ипотечных кредитов по-прежнему достаточно жесткие. Правда, банки ежегодно понижают процентные ставки. Директор департамента розничного бизнеса банка "Хрещатик" Марина Нестеровская приводит в пример эффективную ставку по ипотечному кредиту "Хрещатика" в гривне: 18% - в 2006 году, 15% - в 2007-м.

Предварительный план на 2008-й - около 14%. Впрочем, при нынешнем уровне цен на недвижимость такое снижение процентов не очень стимулирует активность потенциальных покупателей. К тому же снижение ставок - далеко не тенденция. Некоторые банки, наоборот, повышают ставки. В середине ноября Райффайзен Банк Аваль заявил о повышении процентов по ипотечным кредитам в гривне - с 12,95% до 15,5%. С 5 декабря увеличил ставку на кредитные средства в национальной валюте и Укрсоцбанк - c 13,5% до 14%. Эксперты связывают удорожание ипотечных кредитов с высоким уровнем инфляции в 2007 году и новыми правилами Нацбанка относительно обязательных резервов банков в долларах США.

Именно последним фактом объясняет повышения ставки по долларовым ипотечным кредитам заместитель председателя правления АКБ "Укрсоцбанк" Ирина Князева. По прогнозам банкиров, в следующем году объем выданных ипотечных кредитов не превысит показатели 2007 года, ставки останутся на нынешнем уровне. "В 2008-м эффективная ставка банков будет на уровне 12,5-13% в долларах США и 14,5% - в национальной валюте", - считает Ирина Князева.

В 2008-м банки будут испытывать недостаток клиентов по ипотечному кредитованию из-за повышения ставок по ипотеке - следствие мирового финансового кризиса. Внешние займы для украинских банков продолжают дорожать. По данным Bloomberg, 29 ноября был зафиксирован рекордный за 10 лет рост ставки LIBOR по кредитам на месяц в евро и долларах США: до 4,81% (+64 базисных пункта) и до 5,23% (+40) соответственно.

Большинство специалистов по недвижимости уверены: если экономическая и политическая ситуация существенно не изменятся, как и условия ипотечных программ большинства банков, цены на вторичное жилье в 2007-м вырастут не более чем на 10-15%. "Вероятно, 2008 год и по объему рынка недвижимости, и по темпам роста будет похож на 2007-й, - уверен Юрий Базелинский. - Хотя не исключено, даст о себе знать отложенный спрос - в 2007 году многие потенциальные покупатели ожидали падения цен, которого не произошло. Тем не менее, если стоимость квартир и увеличится, то темпы роста цен будут сопоставимы с размерами инфляции. В целом по итогам следующего года стоимость жилья вырастет не более чем на 10-20%"

  • Число платежеспособных покупателей не превышает 1% населения
  • Количество сделок купли-продажи уменьшилось вдвое
  • Большинство квартир в Киеве продается по цене ниже заявленной
  • Мировой финансовый кризис привел к подорожанию кредитных средств для банков. Финучреждения ужесточают условия ипотечного кредитования

Елена Середа

  • i

    Если Вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам об этом.

Также по этой теме: Недвижимость
Смотри также
В Контексте Finance.ua
Опросы