3732
Кінець котеджного бума
— Нерухомість
Структура пропозиції котеджів під Киевом
На ринку котеджних містечок передмістя Києва затоварення: пропозиція перевищила попит у сім разів. Зневірені девелопери кинулися продавати свої проекти або заморожують їх реалізацію до кращих часів. В результаті близько половини заявлених котеджів навколо столиці можуть залишитися недобудованими.
Покупці випарувалися
Нинішній сезон виявився вкрай невдалим для девелоперів котеджних містечок навколо столиці: за свідченням самих операторів, цією весною та влітку кількість реальних покупців знизилася в порівнянні з аналогічним періодом минулого року майже у два рази. За словами директора з маркетингу будівельної компанії "Архітектура та Технології" Андрія Болдарева, сьогодні продаж одного-двох котеджів на місяць є дуже вдалим показником для відділу продажів практично будь-якої організації, що будує містечки.
Але з такою динамікою вони можуть продаватися десятиліттями. "На жаль, девелопери, які працюють на цьому ринку, не передбачали настільки масштабної кризи в протягом останніх двох років штампували проекти один за одним. В результаті потенційна пропозиція на ринку зараз у сім разів перевищує попит. На сьогодні в продажу перебувають близько 50 містечок, в яких заплановано до будівництва 8,5 тис. будинків, а за планами продажів за весь 2008 р. девелопери мріють вийти на показник в 1 тис. будинків", - говорить експерт.
Більш оптимістичні дані з динаміки продажів приводять в SV Development. За інформацією директора з маркетингу компанії Володимира Степенка, з початку року в споруджуваних селищах продано близько 1,2 тис. котеджів і таунхаусів, і ще деяку кількість планують реалізувати до кінця року. "Це майже у двічі менше, ніж передбачалося на початку року. З огляду на достаток проектів, можна констатувати, що на ринку котеджних містечок спостерігається перенасичення. Крім того, не варто забувати, що продажі нерівномірно розподіляються між реалізованими селищами. До 80% всіх транзакцій доводиться всього на вісім-десять містечок, тоді як в інших чотирьох десятках ситуація просто жалюгідна", - стверджує він.
Різке падіння попиту на будинки в цивілізованих містечках, на думку аналітиків, викликано тими ж причинами, що й криза на первинному та вторинному ринку нерухомості столиці. Першорядне значення, за словами директора департаменту управління нерухомістю компанії "ТІКО-Констракшен" Ганни Скрипкіної, мають труднощі з отриманням кредитів. "Оскільки близько половини котеджів, середня вартість яких сьогодні перевищує $250-300 тис., раніше придбавались із залученням позикових коштів, доступність яких зараз вкрай обмежена, покупців даного виду нерухомості на ринку дуже небагато", - пояснює вона. Начальник відділу заміської нерухомості компанії "Траєкторія" Євгенія Кузьменко додає, що різке падіння продажів також викликано вичікувальною позицією, яку зайняли потенційні покупці, які мають фінансові ресурси. "Багато хто з них сьогодні чекають на зниження цін і не виходять на ринок", - переконана вона.
Ціни ростуть вибірково
Незважаючи на те, що покупці покинули ринок котеджних містечок столиці і продажі істотно впали, вартість домоволодінь під столицею продовжує своє середньостатистичне зростання. За даними компанії "Траєкторія", в цілому за рік ціни зросли на 7-8% і на 1 вересня 2008 р. середня вартість будинку в цивілізованому містечку склала $437,8 тис. - $1,76 тис. за кв. м. Як повідомив генеральний директор компанії Link Development Ярослав Цуканов, в основі цього парадоксального явища лежить збільшення собівартості будівництва (будматеріалів, робочої сили, відрахувань місцевій владі й т. д.), а також прагнення забудовників підвищити прибутковість своїх проектів через різке збільшення термінів їх реалізації та зриву планів фінансових надходжень.
У той же час експерт відзначає, що зростання вартості відбулося дуже нерівномірно і торкнулося не більше п'ятої частини проектів. "Підвищити ціну домоволодінь у нинішньому році змогли лише ті компанії, які здатні запропонувати покупцям добротне житло не на папері, а в реальності, у вдало розташованих селищах з готовою інфраструктурою", - відзначив Цуканов.
Такими містечками, за свідченням опитаних фахівців, стали "Олімпік-Park", "Северинівка" (обидва - житомирський напрямок) і "Новобогданівка" (броварський напрямок), в яких, всупереч загальному тренду на ринку, сьогодні найбільше успішно йдуть як будівництво, так і продажі.
За даними АН "Траєкторія", протягом цього року ціни на будинки в комплексі "Олімпік-Park" вже підвищувалися тричі (сумарно - на 14%), а з 1 жовтня власники проекту знову піднімуть їх на 4%. Більш ніж на 14,2% (з $210 тис. до 240 тис.) підскочили ціни з червня по вересень на найбільш "демократичні" котеджі в "Северинівці" і на 7,2% (з $110 тис. до 118 тис.) на таунхауси в "Новобогданівці". До селищ, в яких ведеться реальне будівництво і спостерігається зростання цін, Володимир Степенко відносить ще 17 котеджних містечок у передмісті столиці: "Петрушки", "Місто Сонця", "Заповідний", "Золоче", "Альпійське Село", "Маєток", "Михайлівський Сад", "Сонячна Долина", "Ольжичи", "Гранд Віллас", "Коник", "Золота Затока", "Заспа Гольф", "Парк Хаус", "Софіївка", "Європейський" й "Водограй". "Не можна сказати, що девелопери цих селищ не відчувають труднощів, але проекти мають припустиму глибину продажів, і там реально весь сезон працювали будівельники", - відзначає Степенко.
У більшості ж селищ, які продаються, у передмісті столиці (в 30 з 50), за свідченням фахівців, будівництва ледь тепліють або зовсім завмерли, а їх власники, навпроти, пропонують знижки. Але уваги потенційних клієнтів вони не залучають. "Якої б знижки не запропонували продавці, покупці не прийдуть, якщо в містечку не ведуться ніякі роботи. У нечисленних клієнтів тепер дуже великий вибір, і вони уникають "віртуальних" і проблемних проектів", - констатує Ярослав Цуканов. Головними ж причинами заморожування більшої частини виставлених на продаж об'єктів, на думку Володимира Степенко, є посилення конкуренції, відсутності фінансування та споконвічні проблеми з продажами внаслідок помилок при плануванні.
На що чекати
Аналізуючи найближчі перспективи ринку котеджних містечок, експерти сходяться на думці, що навіть за найоптимістичніших результатів продажів цього року (1,4-1,7 тис. домоволодінь) девелоперам вдасться реалізувати лише п'яту частину із вже виставлених котеджів (8,4 тис.). Враховуючи, що в найближчі рік-два, відповідно до раніше зроблених заяв, повинні початися продажі в ще 55 проектах, розрахованих у цілому на 12 тис. домоволодінь, за нинішнього рівня попиту на їх реалізацію знадобиться близько 15 років. Виходячи з цього, Андрій Болдарев вважає, що нереалізованими залишаться близько половини анонсованих проектів. З проблемами, як завжди, залишаться покупці, які не одержать вже сплачені котеджі і у найкращому разі зможуть лише повернути вкладені кошти через суд. Але сумні наслідки не виключені й для покупців, які вклали гроші у відносно успішні проекти.
За словами президента Української ріелторської групи Сергія Клименка, незважаючи на зовнішню успішність девелопери таких містечок також зазнають проблем з графіком фінансування, тому частина їх буде змушена зменшити кількість будинків у складі містечок, а найголовніше - заощаджувати на об'єктах інфраструктури. Тобто обіцяних у складі великих містечок торгових центрів, басейнів, паркингів, готелів і т.п. майбутні власники домоволодінь можуть не дочекатися.
На думку Ганни Скрипкіної, у найближчим часом на ринку котеджних містечок варто очікувати подальшого скорочення платоспроможного попиту і зміни його структури. "Зокрема, попит на котеджі бізнес- та еліт-класів, яких на ринку більшість, буде скорочуватися. Тому компаниям, які працюють у цьому сегменті доцільно розширити пропозицію в сегменті недорогих котеджів економ-класу невеликої площі, на які існує значний потенційний попит", - говорить експерт.
Відповідно до оцінок фахівців "ТІКО-Констракшен", фінансова криза в найближчим часом істотно сповільнить темпи розвитку ринку заміської нерухомості, у результаті чого частина проектів буде заморожена на невизначений термін, а частина може бути реалізована з деякими знижками. На думку Володимира Степенка, у тих містечках, які на початку мають завищену вартість домоволодінь, можна чекати на падіння цін на 15-20% або ж до рівня середньоринкових. З такою думкою згодний і Андрій Болдарев, який відзначає, що в малоуспішних проектах варто було б очікувати просідання цін на 20-40%, однак, імовірно, багато хто з девелоперів скоріше за все приймуть рішення на користь зупинки реалізації проектів.
Також експерти сходяться на думці, що наступні півроку стануть для ринку котеджних містечок часом активного продажу проектів одними девелоперами іншим. Наприклад, нещодавно про рішення позбутися від проектів у сфері котеджної нерухомості заявили "ТІКО-Констракшен" (продає проект містечка в с. Гнідин, Бориспільський р-н) і XXI Століття (продає відразу кілька проектів), а раніше від подібного проекту позбулася компанія Global Solutions (продала проект містечка в селищі Віта-Поштова).
За матеріалами: Деловая Столица
Поділитися новиною
