ГлавноеВалютаКредитиДепозитиМеталиІндекси
Статтi
18.04.2008 14:00

Як оцінити квадратні метри



Як оцінити квадратні метри

Оцінка нерухомості - знаходження вартості права власності або оренди для нерухомого майна: квартир, будинків, офісів, будинків, виробничих приміщень.

Коли може знадобитися оцінка нерухомості? Законодавство передбачає велику кількість операцій, які проводяться з використанням нерухомого майна, і дуже часто при цьому потрібно знати його актуальну ринкову вартість.

От кілька розповсюджених прикладів таких операцій: здійснення угод купівлі-продажу або здача в оренду, одержання кредитів під заставу нерухомого майна, страхування, передача прав власності в порядку спадкування або дарування, внесення майна в статутний капітал. Це далеко не повний перелік ситуацій, коли потрібна оцінка нерухомості.

Допомога кваліфікованих експертів-оцінювачів може знадобитися якщо з якихось причин в бюро технічної інвентаризації (БТІ) немає відомостей про балансову вартість нерухомості, які необхідні при юридичному оформленні угоди. Однак варто відмітити, що в цьому випадку далеко не всі зацікавлені в об'єктивній (ринковій) оцінці.

Причина добре всім відома: часто балансова вартість квартири, що зазначена в документах БТІ, у багато разів нижча, ніж її реальна ціна. Справа в тому, що, визначаючи балансову вартість, фахівці БТІ, на відміну від інших експертів-оцінювачів, як правило, ураховують не ситуацію на ринку, а ступінь зношування будинку, коефіцієнти амортизації і т.д. У результаті, наприклад, велика квартира в центрі міста може бути оцінена набагато нижче, ніж однокімнатна в спальному районі. Проте часто саме занижену цифру вимагають указувати в договорах купівлі-продажу покупці.

Адже держмито на угоди з нерухомістю ще ніхто не скасовував, а чим менша зазначена в договорі купівлі-продажу (нехай і фіктивна) ціна, тим менше витрат прийдеться зазнати при покупці квартири. Хоча досвідчені ріелтори попереджають, що, намагаючись заощадити в такий спосіб сотню-іншу гривень, покупець сильно ризикує. Тому що, відповідно до чинного законодавства, у випадку визнання угоди недійсною "обидві сторони повертаються в початкове положення", тобто продавець одержує назад квартиру, а покупець - суму, що зазначена в договорі, і відповідно втрачає уже тисячі доларів.

Експертиза з оцінки нерухомості є досить непростою процедурою. Оцінювач повинен мати серйозну кваліфікацію і досвід у даній сфері, професійні знання з юриспруденції, інженерно-архітектурних, будівельних дисциплін, досконало знати актуальну законодавчу базу і тонкощі ринку нерухомого майна.

Оцінка квартири

Оцінка квартири - один з найбільш популярних варіантів експертизи в сфері нерухомого майна. Кількість власників та угод, здійснених з житлом, обчислюється мільйонами.

У яких випадках вам може знадобитися оцінка квартири незалежним оцінювачем? По-перше, при покупці або продажі житла. Але на сьогоднішній день це не найпоширеніша причина провести незалежну експертизу. Чому? Процедура купівлі-продажу, як правило, відбувається через ріелторське агентство, де не тільки оцінять ринкову вартість вашого житла, але допоможуть підібрати варіанти, оформлять угоду. Трохи частіше власники звертаються до експертів, щоб зробити оцінку квартири для банківського кредитування під заставу. Іноді вдаються до цієї процедури при майнових суперечках. Питання незалежної оцінки квартири також постає і при переході права власності в порядку дарування, спадкування, договору ренти.

Порада експерта зовсім не перешкодить, якщо ви купуєте житло, для того, щоб потім здавати його в оренду. Оцінювачі допоможуть точно розрахувати, скільки коштів ще прийдеться вкласти в ремонт та облаштованість квартири, потім зроблять висновки щодо рентабельності такої інвестиції. Якщо в результаті виявиться, що строк окупності квартири не буде перевищувати чотирьох років, то це придбання можна вважати вигідним.

Хто проводить оцінку?

На сьогоднішній день основними нормативними актами, що регулюють оцінну діяльність в Україні, є: Закон України "Про оцінку майна, майнових прав і професійну оціночну діяльність в Україні"; Національний стандарт "Загальні основи оцінки майна та майнових прав"; Національний стандарт "Оцінка нерухомого майна"; "Норми професійної діяльності оцінювача". А також різноманітні методики, роз'яснення, листи та інші нормативно-правові акти, що стосуються оцінної діяльності. До того ж, на практиці, при проведенні незалежної оцінки, використовуються "Міжнародні стандарти оцінки" та "Європейські стандарти оцінки нерухомого майна".

Законодавство України до суб'єктів оцінної діяльності відносить: зареєстрованих у встановленому порядку фізичних осіб - суб'єктів підприємницької діяльності, а також юридичних осіб незалежно від їхньої організаційно-правової форми і форми власності, що здійснюють господарську діяльність, у складі яких працює хоча б один оцінювач і які одержали сертифікат суб'єкта оцінної діяльності; органи державної влади та органи місцевого самоврядування, які одержали повноваження на здійснення оцінної діяльності в процесі виконання функцій з управління та розпорядження державним і (або) комунальним майном, і в складі яких працюють оцінювачі.

Окремо необхідно виділити випадки проведення оцінки судовим експертом (судово-експертними установами). Діяльність судових експертів, пов'язана з оцінкою майна, здійснюється на умовах та у порядку, передбаченому Законом України "Про судову експертизу", з урахуванням особливостей, визначених Законом "Про оцінку" щодо методичної регуляції оцінки цього майна; інші положення Закону про оцінку на судових експертів не поширюються.

Як зробити оптимальний вибір

Власник нерухомості, що запрошує експерта для оцінки свого майна повинен зробити наступне:

  • ознайомитися зі списком фірм, що пропонують свої послуги з оцінки та зупинитися приблизно на п'ятьох фірмах;
  • переконатися в наявності у фірми угоди з Фондом державного майна України на право виконання робіт з експертної оцінки, тому що в протилежному випадку фірма не має права виконувати роботи з оцінки при приватизації, оренді, визначенні часток у статутних фондах і заставній вартості державного майна. Радимо дотримуватися цього принципу і власникам недержавного майна, тому що фірма, що має Угоду, на нашу думку, більш кваліфікована, ніж та, що не має;
  • поцікавитися кількістю сертифікованих оцінювачів у фірмі і довідатися ким видані сертифікати. Це пов'язано з тим, що крім Українського товариства оцінювачів, сертифікати видають і кілька інших організацій, однак сертифікат Українського товариства оцінювачів сьогодні визнаний Фондом державного майна і має найбільш високий рейтинг у порівнянні з іншими сертифікатами;
  • поцікавитися загальною кількістю виконаних робіт, а також тим, з якою метою і які об'єкти були оцінені фірмою;
  • довідатися, у які терміни може бути виконана робота. На нашу думку, строки виконання роботи з оцінки нерухомості не повинні перевищувати двох тижнів, а діючих підприємств або пакетів акцій - чотирьох тижнів;
  • якщо опитані фірми мають, на вашу думку, приблизно однакові рейтинги, варто поцікавитися вартістю послуг з оцінки. При цьому рекомендуємо дотримуватися наступного алгоритму:
  • із всіх названих вартостей виключити фірми, що пропонують свої послуги за мінімальну і максимальну вартість;
  • по претендентах, що залишилися, обчислити середню вартість;
  • вибрати ту фірму, вартість пропозицій послуг якої найбільш близька до середньої.

Звичайно, цих рекомендацій варто дотримуватися при замовленні об'ємних робіт, пов'язаних з оцінкою діючих підприємств або їхніх частин, відсотків, часток або паїв у господарчих товариствах; продажем/покупкою престижного високоліквідного майна; визначенням можливого заставного забезпечення при видачі кредитів; орендою значних виробничих або комерційних площ або інших подібних випадків.

Однак і при оцінці 10 кв. м торговельної площі під оренду, і при оцінці пакета акцій найбільшого промислового підприємства експерт повинен представити замовникові звіт про оцінку, що повною мірою відповідає вимогам норм професійної діяльності оцінювача. Як показує практика, правоохоронні та інші контролюючі органи перевіряють Звіти навіть п'ятирічної давнини. Тому нашу пораду - не замовляйте оцінку за демпінговими цінами, тому що експертові, що дорожить своєю репутацією, просто економічно невигідно робити якісну роботу за заниженою вартістю.

Як результат оцінки нерухомості ви одержуєте офіційний документ із її обґрунтованою, об'єктивною ринковою вартістю. Крім того, що дуже важливо, цей документ на законних підставах можна використовувати як доказ у суді та аргумент у податкових суперечках.


За матеріалами 24.ua

Дивись також

Весь ринок: Нерухомість   

Архiви: 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001