5574
Термін експлуатації "хрущовок" закінчується 2017-го: де можуть знести п'ятиповерхівки і що робити далі
— Нерухомість
В Україні діє закон про реконструкцію житлових кварталів із застарілими будинками, однак втілити норми документа в життя вкрай складно.
У цьому році в Україні закінчується термін експлуатації побудованих в 1957 році “хрущовок”. Після цього жити в такому будинку, відзначають експерти, небезпечно. П’ятиповерхівки потрібно або капітально ремонтувати (утеплювати і зміцнювати стіни, міняти всі комунікації), або зносити. В Україні вже більше десяти років діє закон, згідно з яким за рахунок інвесторів повинні провести реконструкції цілих кварталів: старі будинки знести, а на їх місці побудувати нові. Однак масштабну реконструкцію провести не вдалося. Більш того, в деяких районах це неможливо.
Інвестор може заробити лише в тому випадку, якщо на місці п’ятиповерхівці побудувати дев’ятиповерховий будинок – частину квартир віддати мешканцям зруйнованої “хрущовки”, а другу частину – продати. Однак у деяких районах є обмеження на поверховість будинків. Крім того, згідно з законом, лише після згоди всіх мешканців може бути прийнято рішення про реконструкцію.
Час зносити
Спочатку “хрущовки” зводилися як тимчасове житло. Передбачалося, що вже через 25 років п’ятиповерхівки знесуть, а на їх місці побудують нові будівлі. “Хрущовки” вважалися “соціальним житлом, квартири невеликою площею, невисокою звуко- і теплоізоляцією роздавали безкоштовно. Перший такий будинок побудували в 1957 році, остання серія вийшла в 1985-му.
Поступово термін експлуатації продовжили з 25 до 60 років. Будівлі, які побудували в першу чергу, час зносити вже в цьому році. А якщо за цей час будинок жодного разу не ремонтували, він повинен був піти під знесення ще десять років тому.
“80% багатоповерхівок побудовано до 80-го року. З певною періодичністю необхідно було проводити ремонт комунікацій, покрівлі, ліфтів і так далі. Але в Україні такі ремонти практично не проводилися…Ніхто не говорив про ремонти. А зараз ми потрапили в ситуацію, коли все побудоване опинилося в стані простроченого ремонту”, – розповідає експерт Інституту суспільно-економічних досліджень Всеволод Ніколаєв.
У столиці більше ніж три тисячі застарілих п’ятиповерхівок, в яких живуть понад два мільйони сімей. Такі будинки втрачають до 50% тепла, тому суми в платіжках можуть бути в кілька разів вищі, ніж у нових або тепломодернізованих будинках. Крім того, якщо внутрішні комунікації в будинку зношені, швидше за все, у підвалах буде цілий рік сиро. Як кажуть експерти, в такій ситуації з’являється будівельний грибок, який отруює мешканців перших трьох поверхів.
Голова ради директорів Асоціації захисту активів Олександр Ситухо впевнений: ситуація в житловому фонді загостриться в 2020 році. На думку експерта, є велика імовірність появи нетрів, районів, які складаються з покинутого житла, де проживають люди з низьким доходом”. Фактично українці, що живуть в застарілих “хрущовках”, ризикують залишитися без житла вже через 10 років.
Як уточнюють в Мінрегіонбуді, технічні умови, поточні і капітальні ремонти – проблема самих мешканців. Після приватизації понад 97% квартир опинилися у приватній власності українців. Тому відповідати за будинки доводиться самостійно. Більш того, навіть якщо будинок опинився в аварійному стані, держава не зобов’язана розселяти мешканців.
Ще в 2006-му в Україні прийняли закон “Про комплексну реконструкцію житлових кварталів”. Після цього Кабінет міністрів затвердив список районів по всій країні, які повинні піти під знесення. Разом понад п’ять мільйонів квадратних метрів житлової площі.
У столиці планували знести “хрущовки” і побудувати на їх місці нові будинки в 11 мікрорайонах. Згідно з документом, загальна площа, яку потрібно знести в столиці, сягає понад мільйон квадратних метрів. Наприклад, у Солом’янському районі планували реконструювати квартал, обмежений вулицями Курською, Фучика та Повітрофлотським проспектом. Проект реконструкції розробив “Теплобуд”, а гроші знайшли в США – компанія “Global Technology Project” погодилася інвестувати 140 мільйонів доларів. За оцінками засновника “Теплобуда” В’ячеслава Піотковського, така інвестиція могла принести на той момент близько 200 мільйонів доларів прибутку, на даний момент – близько 50 мільйонів.
Ідея такої інвестиції дуже проста. Забудовник зносить “хрущовки”, а на їх місці будує будинки побільше. Власники квартир в старому будинку гарантовано отримують житлову площу в новобудові, а квадратні метри інвестор продає за ринковими цінами.
При цьому в законі сказано, що нова квартира повинна бути на 50% більша за стару. Якщо в “хрущовці” була квартира площею 50 квадратів, у новобудові можна отримати 75 квадратних метрів. “Ми планували здавати квартири так, щоб в неї можна було перенести меблі і жити. Квартири з ремонтом, сантехнікою, навіть шпалерами!”, – розповідає В’ячеслав Піонтковський.
Однак, незважаючи на існуючий закон, проект реконструкції не можуть реалізувати вже понад 10 років. Кілька років довелося чекати, поки в КМДА розроблять типовий договір, потім – поки його направлять до Кабміну, а зараз – поки створять робочу групу і проведуть серед забудовників конкурс.
Водночас у КМДА заявляють, що реконструкція застарілих житлових кварталів – один з ключових напрямів діяльності місцевої влади. Ще в минулому році на сайті мерії з’явилося повідомлення: на ділянці в межах вулиць Мілютенка, Шолом-Алейхема, Братиславської та Лісового проспекту знесуть старі п’ятиповерхівки і побудують на їх місці житловий комплекс. “Для відселення мешканців побудують стартовий житлово-громадський комплекс на 282 квартири на вільній від капітальної забудови області та блок торгово-побутового призначення з багаторівневим паркінгом”, – йдеться в повідомленні.
Які ще є варіанти
Провести модернізацію свого будинку. Приблизна вартість повної термомодернізації хрущовки (наприклад, 4 під’їзди, 5 поверхів, 100 квартир) сягає понад 13 мільйонів гривень (з урахуванням модернізації інженерних систем, заміни труб, тощо). Якщо мова йде лише про утеплення стін, перекриттів, заміну вікон у під’їздах, встановлення ІТП, то вартість може бути на рівні чотирьох-п’яти мільйонів гривень. Повна модернізація може продовжити термін експлуатації будинку на 10-15 років.
При цьому варто зазначити: під час капітального ремонту мешканців необхідно відселяти. Якщо при реконструкції зі знесенням в першу чергу будується “стартовий будинок” на вільному майданчику і туди селять мешканців “хрущовки”, яку знесуть в першу чергу, то під час капітального ремонту шукати тимчасове житло власникам квартир доводиться самостійно.
Ще одна проблема – фінансування. Енергосервісні компанії в модернізацію житлових будинків гроші на даний момент не інвестують через невисоку рентабельність. У деяких містах, в тому числі і Києві, діють програми співфінансування. Наприклад, 70% робіт оплачує місто, а 30% – мешканці в рахунок кредиту.
Продати квартиру в “хрущовці”. Олександр Сутихо відзначає: перед тим як міняти житло, варто зважити всі “за” і “проти” – розташування будинку, його технічний стан, транспортна розв’язка і так далі.
“Новобудови у багатьох випадках не відповідають критеріям, і термін їх експлуатації передбачити складно. Наприклад, з енергоефективності тільки одна новобудова в столиці відповідає стандартам. Як не дивно, популярністю як інвестиційний об’єкт як і раніше користується житло сталінського періоду. Це будинки з невеликою кількістю квартир. Вони не обладнані ліфтами, експлуатаційні витрати не будуть такими великими, як у панельних багатоповерхівках”, – розповідає Олександр Ситухо.
До речі, на даний момент “хрущовки” планують зносити в столиці РФ. Москвичі до цього рішення поставилися неоднозначно. Городяни провели кілька акцій протесту проти програми реновації. Нова програма повинна торкнутися майже двох мільйонів сімей.
За матеріалами: Сьогодні
Поділитися новиною
