Казус Войцеховського: як побудувати нерухомість без документів — Finance.ua
0 800 307 555
0 800 307 555

Казус Войцеховського: як побудувати нерухомість без документів

Нерухомість
3880
«Ми ─ невеликий забудовник, але пропонуємо квартири за доступною ціною. Конкурентам це не подобається», ─ розповідає менеджер продажів столичного житлового комплексу «Південний квартал». Компанія, яка реалізує цей проект, дійсно невелика і маловідома ─ «Комьюн-Трейд». На сайті КМДА цей об’єкт входить до списку недобудов Анатолія Войцеховського ─ будинків, зведених незаконно. За інформацією заступника голови КМДА Петра Пантелєєва, в столиці налічується близько 40 таких будинків. Усі вони виявилися неготовими до опалювального сезону, оскільки не підключені до мереж. За деякими з об’єктів відкрито кримінальні справи. Всі будівлі відзначені на сайті Міжвідомчого центру моніторингу забудови міста червоним кольором як самобуди. Однак, як показало обдзвонювання об’єктів, квартири жваво продаються в дев’яти з 37 будинків проблемного списку.
Становлення імперії
Точної кількості об’єктів Войцеховського ніхто не знає. Екс-заступник голови КМДА Павло Рябікін раніше говорив про 42 житлові комплекси. Гендиректор агентства «Євро-Рейтинг» Григорій Перерва нарахував 46 об’єктів. Причому на семи майданчиках, за його даними, роботи навіть не починалися, на 12 ─ заморожені, на 14 ─ ще тривають, 13 будинків добудовано. Більшість цих будівництв так чи інакше пов’язані з компаніями «УКО», «УкоГруп» і «Сіті Груп». А кількість постраждалих інвесторів вже рахується тисячами.
Секрет успішних продажів Войцеховського ─ низькі ціни та агресивна політика просування. Наприклад, коли готувався цей матеріал, автору Forbes прийшла СМС-реклама, в якій пропонувалося купити однокімнатну квартиру в ЖК «Мозаїка» (Голосіївський район) за $12 500. Особливу увагу приділяють і сервісу. Так, співробітники ЖК «Совські ставки» не тільки переконували по телефону, що у них все в порядку з документацією, а й настійно запрошували відвідати об’єкт, запропонувавши сплатити таксі.
Хто ж такий Анатолій Войцеховський? Один зі співрозмовників Forbes, який побажав зберегти анонімність, згадує, що будівельним бізнесом той зайнявся наприкінці 1990-х. «Але якщо й порушували якісь норми, то не так масштабно», ─ каже він.
Потім способи роботи максимально спростилися.
Перший скандал вибухнув навколо найбільшого з реалізованих проектів Войцеховського ─ ЖК «Мега-Сіті» площею близько 40 000 кв. м. Державна архітектурно-будівельна інспекція (ДАБІ) після проведення перевірки в квітні 2013 року скасувала свої ж сертифікати відповідності, якими засвідчувалося введення комплексу в експлуатацію. Причина такого рішення ─ самовільно змінені техніко-економічні показники й геометричні розміри будинку. В результаті «Мега-Сіті» досі не введений в експлуатацію.
Другий скандал торкнувся ЖК «Сосновий бір». У проекті самовільно була збільшена висотність, а під час будівництва ─ пошкоджено сусідній будинок по вул. Бахматській, 2. Сам житловий комплекс введено в експлуатацію не ДАБІ, а за рішенням суду, що характерно практично для всіх об’єктів «УКО».
«Самозахоплення землі або нецільове використання ділянки і/або будівництво без відповідних дозволів; заниження категорії складності; будівництво всупереч судовим заборонам або арештам; відсутність документів на підключення до комунікацій або будівництво взагалі без документів», ─ перераховує схеми, за якими зводилися об’єкти Войцеховського, юрист ЮФ Constructive Lawyers Олександр Босенко. Також була поширена практика перепродажу квартир шляхом зміни їх проектної нумерації, площі або об’єднання/роз’єднання.
Є житлові комплекси, які виросли на землях, де взагалі будувати не можна. Наприклад, над каналізаційним колектором, як «Мега-Сіті», або в санітарній зоні Бортницької станції аерації, як «Схiдна Брама». А в неприпустимій близькості до дослідницького ядерного реактора Інституту ядерних досліджень НАН України примудрилися розмістити ЖК «Панорамне Містечко».
Значна частка квартир продавалася за так званими попередніми договорами. «Люди, вкладаючи гроші, по суті, не були інвесторами, а набували лише право в майбутньому (коли/якщо будинок буде введенов експлуатацію) підписати із забудовником договір купівлі-продажу квартири. Умови попередніх договорів ─ кабальні: забудовник нічого не винен інвестору. Не дивно, що повернути кошти за таким договором проблематично», ─ пояснює Босенко.
Не можна сказати, що з Войцеховским не боролися. Перші кримінальні процеси щодо групи компаній були відкриті в квітні 2012 року, але рішення про арешт майна Печерський райсуд виніс лише у вересні 2015-го. І хоча в ході досудового розслідування було підтверджено самозахоплення ділянок і незаконне будівництво комплексів «Белла Віста», «Мозаїка», «Совські ставки», «Затишний», «Східна Брама», «Науковий», «Нова Хвиля», «Сосновий бір», «Флагман», «Стародарницький», «Тихорецький», «Мега-Сіті» та інших, арешт наклали лише на «Панорамне Містечко».
У 2014-му відкрито кримінальні провадження за окремими проектами ─ ЖК «Тропініна», ЖК «Посольський», ЖК «Сосновий бір». Причому з ініціативи ДАБІ, яку не пускали на ці об’єкти з перевірками.
У на початку 2015 року МВС зупинило зведення житлових комплексів «Перлина Троєщини», «Сосновий бір», «Схiдна Брама» і «Мозаїка». Причина ─ будівельні роботи велися без дозвільних документів. Було навіть вилучено будівельну техніка. Але пізніше роботи поновилися, а в МВС відмовилися від коментарів, переадресувавши питання прокуратурі.
Негативну інформацію про забудовника частково гасила його співпраця з державою за програмою «Доступне житло». Наприклад, ЖК «Синєозерний» у 2011-2013 роках рекламували як учасника програми.
Вголос заговорили про проблему тільки з 2015 року. Тоді депутати зібрали й озвучили список всіх проблемних об’єктів, які ймовірно відносяться до «УКО/Сіті Груп». «Я чекаю чергового розвалу піраміди. Ніхто не знає, скільки в цих будинках продано нерухомості, скільки разів продано ці квартири», ─ розповідав тоді заступник голови КМДА з питань будівництва Рябікін.
І*м’я ─ легіон*
Однією з причин «нахабства» «УкоГруп» ─ жоден їхній проект не будувався без якихось порушень ─ у ДАБІ називають особливості законодавства. «Об’єкти будівництва поділили на п’ять категорій складності, причому перші три категорії дозволяють будувати за декларативним принципом. Але різниця між об’єктами третьої та четвертої категорії залишилася досить умовною, що дає простір для маніпуляцій. Вони будують великі споруди, маскуючи їх під третю категорію, і подають на них тільки декларацію, хоча повинні отримувати дозвіл. Різниця в цих двох процедурах полягає не в пакеті документів (він ідентичний), а в тому, що в декларації забудовник самостійно вказує всі первинні дозвільні документи, якими володіє, а при отриманні дозволу подає копії цих документів.
Тобто у будівельного афериста з’являється можливість вписати в декларацію недостовірні відомості», ─ пояснюють у ДАБІ. Навіть якщо інспектори виявляють порушення, вони їх тільки фіксують, видають приписи про зупинення будівництва і накладають штрафи. «В інспекції немає повноважень для фізичного примусу і тим більше для знесення об’єктів», ─ нарікають у ДАБІ.
Чи є Войцеховський єдиним, хто скористався прогалинами в законодавстві? Близько 500 об’єктів у Києві зводяться або реконструюються з порушенням закону, кажуть у Міжвідомчому центрі моніторингу забудови міста. З них близько 70 житлових новобудов мають статус самобуду і ще 20 проходять перевірку. Наприклад, ЖК «Курортний» у Пущі-Водиці, ЖК G-House («АБС-Білд»), ЖК по вулиці Івана Франка, 4.
«У нас є і сумлінні забудовники, і не дуже. Не будемо говорити тільки про Войцеховського, тому що є купа інших, дрібних, але з серйозними порушеннями. Особливо в регіонах. Беруть ділянку землі сільгосппризначення і будують, що заманеться», ─ підтверджує масову практику порушень замміністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства, колишній перший заступник голови Київської ОДА Лев Парцхаладзе.
Напролом
15 липня 2016 року Генпрокуратура затримала Войцеховського, на всі об’єкти наклали арешт, а 9 грудня справу передали в суд. «Самого Войцеховського і двох керівників підконтрольних йому підприємств звинувачують у тому, що в складі організованої групи самовільно захоплювали земельні ділянки і забудовували їх, а також у привласненні коштів громадян під виглядом інвестицій в житло», ─ повідомив перший заступник генпрокурора України Дмитро Сторожук.
Казус Войцеховського: як побудувати нерухомість без документів
Крім цього, Войцеховський як фізособа звинувачується в ухиленні від сплати податків в особливо великих розмірах. Триває розслідування інших фактів самовільного захоплення земельних ділянок і використання їх у 2004-2016 роках для незаконного будівництва житлових і офісних комплексів, а також незаконного продажу квартир. Ідеться про комплекси «Східна Брама», «Науковий», «Флагман», «Мега-Сіті», «Мозаїка», «Совські ставки», «Молодіжна ініціатива», «Маргарита», «Синєозерний», «Кузьмінський», «Південний квартал».
Щоб вийти з-під арешту, Войцеховському довелося внести заставу в 14 млн гривень. «Мене сьогодні викинули з ринку, судять. Я не можу коментувати нічого. У справі 97 томів, вона буде тягнутися роки два», ─ сказав він.
Войцеховському загрожує до 12 років в’язниці, але справа його живе. Столичні чиновники не діють. «Це перш за все бізнес, у нас немає важелів зупинити продажі або заборонити рекламу даних проектів. Це повноваження правоохоронних органів», ─ зазначив мер Києва Віталій Кличко.
Долю недобудов можна буде вирішити тільки після оголошення вироку Войцеховському. За словами заступника голови КМДА Олександра Спасібко, об’єкти, які не мають права на існування, будуть знесені. «Інші об’єкти будемо переводити в правове поле, враховуючи інтереси як міста, так і постраждалих інвесторів. Ще одним варіантом добудови будинку, що знаходиться на високій стадії готовності, є об’єднання співвласників в ОСББ і добудова за їхній рахунок», ─ розповів чиновник, додавши, що в житлових комплексах «Маргарита», «Перлина Троєщини», «Приозерний» і в будинку на вул. Олевській, 13/5 вже створено житлово-будівельні кооперативи для добудови та введення в експлуатацію цих об’єктів.
Чи зникне разом із Войцеховським і войцеховщина?
Восени в рамках децентралізації Києву передані повноваження ДАБК, що має дати більше можливостей для контролю над будівництвом. «Всі нові об’єкти, які викликають сумнів, будуть перевірятися. Ми маємо право зупинити будівництво, анулювати декларацію, дозвіл і притягнути винного до відповідальності», ─ зазначила директор департаменту державного архітектурного контролю КМДА Олена Марченко. А сам об’єкт відзначать червоним кольором у моніторингу, щоб покупці подумали, перш ніж вкладати туди кошти.
Але поки що рано стверджувати, що в Києві відпрацьований механізм боротьби з незаконними будівництвами. «Більше того, звучать обіцянки легалізувати ті комплекси, які «побудовано з розумом». Що це за критерій «з розумом»?» ─ дивується Перерва. При цьому він зазначає, що тільки в двох містах ─ Києві та Львові ─ є спроба дати хоч якийсь інструмент контролю, проводиться містобудівний моніторинг. Однак він не бездоганний, часом чиновники розходяться в думці, чи вважати об’єкт проблемним.
«На порталі містобудівного моніторингу «Південний квартал» позначений як «законне будівництво». Водночас він знаходиться в списку незаконних будівництв, які рішенням КМДА не будуть підключені до опалення. Не дивно, що покупець не може вирішити, чи є надійним той чи інший житловий комплекс», ─ робить висновок Перерва.
Антоніна Базалій
За матеріалами:
Forbes.ua
Якщо Ви помітили помилку, виділіть необхідний текст і натисніть Ctrl+Enter , щоб повідомити про це.

Поділитися новиною

Підпишіться на нас