2048
Вихідці з Донбасу знову почали скуповувати київську нерухомість
— Нерухомість
У Києві продовжує дешевшати житло. З початку року гривневі ціни на готові квартири знизилися на 5% (до 35 тис. грн.), а доларові – майже на 8,5% (до $1350/кв. м), повідомили в ІАП “Столична нерухомість”. Новобудови за три квартали цього року подорожчали, але незначно, лише на 0,7% (до 23,3 тис. грн./кв. м.).
Можливо, саме тому покупців столичного житла стає все більше. За підсумками трьох кварталів кількість угод зросла на 26-27%. Як повідомив аналітик SV Development Сергій Костецький, за січень-вересень 2016 на вторинному ринку змінили власників 3,6 тис. квартир (за аналогічний період минулого року 2,9 тис.). У новобудовах з початку року було продано 3,2 тис. квартир, проти 2,5 тис. за три квартали 2015 р.
Первинна нерухомість: спекулянти придивляються
Частка економ-житла серед новобудов хоч і залишається найбільшою, але все ж таки знижується. Згідно з дослідженням аналітичного відділу компанії UDP, в минулому році до економ-класу відносився кожен другий об’єкт, що будується, зараз же серед тих, які відкрили продаж, їх тільки 40%.
Зростає частка бізнес- і комфорт-класу (серед тих, що стартували з продажами, – 38% і 22% відповідно).
“Всього ж з початку року обсяг пропозиції на первинному ринку поповнився більш ніж 11 тисячами квартир, не враховуючи запуску нових черг комплексів, що давно будуються”, – пояснила заступник генерального директора з маркетингу компанії UDP Олеся Перчак.
В результаті пропозиція втричі-вчетверо перевищує попит. Проте, більшість забудовників задоволені обсягом реалізованих квартир. Як розповіли в UDP, відділи продажів їхніх об’єктів укладають угод на третину більше, ніж у минулому році. При цьому, оскільки і “Новопечерські Липки” і “Бульвар Фонтанів” як преміальний клас номінують ціни в доларах, то розцінки зростають слідом за стадією будівництва, а з початку року відзначений підйом на 7%.
В “Бульварі Фонтанів” середня ціна продажу на початку року була $2450, зараз – $2 620/кв. м, на п’ятій черзі “Новопечерських Липок” в лютому квадрати продавалися по $2200 / кв. м, зараз – по $2 323.
Цікаво, що частка інвестиційних угод на об’єктах UDP тримається на рівні 35-40%.
“Якщо говорити про інвестиційні угоди на прикладі наших “Новпечерскіх Липок”, то приблизно половина здійснюється з метою здачі житла в оренду, а інша половина – на продаж через вторинний ринок. Цілі у всіх різні, продають вторинку теж по-різному, хто з ремонтом, хто без. Все залежить від обраної стратегії самого інвестора та його завдань”, – розповіла Олеся Перчак.
Однак в більш бюджетних комплексах частка інвестиційних угод набагато нижча.
“Ми не бачимо тенденції, коли в економ- або комфорт-класі частка інвестиційних покупок перевищила б 10%. По окремих позиціях – однокімнатних квартирах малого метражу, студіям або мікро-квартирам їхня частка може доходити до 30%”, – повідомив керуючий директор ARPA Real Estate Михайло Артюхов.
В цілому, зазначив експерт, зараз мало хто ризикує купувати квартири в новобудовах “на стадії котловану”.
“Близько 60% покупців обирають так зване нове житло, але у вже зданих будинках. А в ідеалі – і з ремонтом. Особливо це характерно для економ- і комфорт-класу. Люди хочуть заплатити, завезти меблі і жити”, – говорить Артюхов.
Вторинний ринок: купують для оренди
На вторинному ринку середні доларові ціни з початку року теж просіли: у дешевому сегменті майже на 1% (до $767), в дорогому – на 1,7% (до $2368 / кв. м), повідомили в ІАП “Столична нерухомість”. Однак, за спостереженнями директора компанії Best & Seller Ірини Луханіної, такий дисбаланс пояснюється великим інтересом покупців до сегменту від $65 тис. до $170 тис.
“Як це не дивно, запитів на квартири по $30-50 тис. стає менше. А ось сегмент $65-170 тис. дає до 75% запитів”, – зазначила Луханіна.
Причому чимала частка охочих вкласти такі гроші в квадрати цікавиться нерухомістю під оренду.
“Розглядають варіанти від економ до високого цінового сегмента. Цікавляться і комерційною нерухомістю – від перших поверхів житлових будинків до приміщень в бізнес-центрах”, – говорить Луханіна.
Навіть якщо немає орендарів, вимагають аналіз, скільки така нерухомість може принести на місяць. Комерційні приміщення окупаються за 8-10 років, квартири під оренду – за 12-14 років.
Причому майже 60% тих, хто цікавиться квартирами з орендарями, розповіла Луханіна, – інвестори зі Сходу України.
“Це не завжди переселенці. Найчастіше це люди, які ведуть бізнес на Сході і як альтернативу бажають мати “працюючу” нерухомість в столиці”, – розповіла Луханіна. Бюджет таких інвестиційних угод – від $60 тис. до $120 тис.
“Можна знайти за $60 тис. двушку-хрущовку на Дружби Народів і здавати її за 10 тис. грн. на місяць. За ті ж гроші – більш сучасної якості житло на Харківському або Оболоні здатне повертати своєму власникові по 10-12 тисяч на місяць” , – наводить приклади Луханіна.
Двушку в центрі за $100 тис. доларів можна здавати за 15 тис. грн. як житло, якщо ж за ті ж гроші купити приміщення на першому поверсі і обладнати його як офіс, то реально отримувати вже з 22-24 тис. грн. на місяць.
Хоч би яка була мета покупки, під оренду або для себе, але близько 80% покупців в першу чергу цікавляться будинками до п’яти років.
“Коли почнуть стрімко дешевшати застарілі серії? Вони вже дешевшають, але тільки там, де збігаються всі три фактори: старий житловий фонд, перші-останні поверхи, кінець географії. Цілком реально знайти трикімнатну квартиру де-небудь на Біличах або ДВРЗ в убитому стані за $ 32 тис. За рік такі квартири подешевшали на 10-15%”, – зазначила Луханіна.
В цілому у експертів прогноз стримано оптимістичний. “Попит потихеньку, але зростає. Однак інтерес до первинки стримують скандали на цьому ринку”, – сказав Артюхов.
“Кліенти¸ перебравши кілька новобудов, все-таки вибирають квартиру в уже зданому і частково заселеному будинку. Так, це дорожче купівлі на стадії будівництва на 10-15%, зате безпечніше”, – говорить Луханіна.
Оксана Гришина
За матеріалами: УБР
Поділитися новиною
