10771
Сергій Васьков: інвестиції в нерухомість в Україні, чи варта гра свічок?
— Нерухомість
_Банківській Депозит – інструмент для зберігання грошей, але не примноження. Перед консервативними інвесторами гостро стоїть завдання пошуку депозиту зі ставкою, яка буде перевищувати інфляцію після оподаткування. При тому розмістити його потрібно тільки в стабільному і надійному банку. Але детально вивчивши актуальні пропозиції банків, доходиш висновку, що це непосильне завдання. Як же обрати надійний і зрозумілий інструмент для інвестування своїх заощаджень? При цьому заплатити якомога менше податків і комісій? _
Якщо ви володієте бізнесом в Україні, то зараз саме час інвестувати в його розвиток. Це набагато надійніше, ніж зберігати гроші на депозиті. Ви самі контролюєте ризики і прогнозуєте прибутковість. В умовах кризи інвестиції у власну справу окупаються стрімко, адже на тлі кризи і фактично повної відсутності кредитування, це можуть собі дозволити геть не всі.
Якщо ви володієте бізнесом в Україні, то зараз саме час інвестувати в його розвиток. Це набагато надійніше, ніж зберігати гроші на депозиті. Ви самі контролюєте ризики і прогнозуєте прибутковість. В умовах кризи інвестиції у власну справу окупаються стрімко, адже на тлі кризи і фактично повної відсутності кредитування, це можуть собі дозволити геть не всі.
Інвестіціі в нерухомість, або гра не варта свічок
Сьогодні розвіємо очевидний для останніх двадцяти років стереотип про безпрограшні інвестиції в нерухомість. У Києві пакет інвестицій має стартувати від 100 000 уе. Концентрувати більше ніж 60% портфеля в одному активі, яким би привабливим він не здавався, точно не варто. А процес вибору кількох об’єктів і оформлення угод в Україні – процес малоприємний і трудомісткий.
З середини 2014 року попит на нерухомість з боку фізичних осіб зростає. Ситуація на банківському ринку ( «банкопад», обмеження на видачу готівки з депозитних і поточних рахунків) стимулює переводити гроші з банківських рахунків в нерухомість.
Старе правило говорить: при будь-якій ознаці кризи – вкладай гроші в нерухомість. Найбільш зрозумілий сегмент для інвестицій – ринок житла. В Україні це найбільш неефективне рішення відразу з кількох причин.
bq.
Інвестиції в первинний ринок можуть легко виявитися не менш проблемними, ніж депозит в збанкрутілому банку
Інвестиції в первинний ринок можуть легко виявитися не менш проблемними, ніж депозит в збанкрутілому банку
Перша і найвагоміша: прибутковість по оренді на сьогоднішній день дуже низька. Якщо пощастить, то вона буде на рівні 4-6% (від цієї прибутковості необхідно буде відняти витрати: податок на нерухомість, косметичні ремонти і інші витрати). Пропозиція в рази перевищує попит: тільки в Києві зараз близько 30 000 пропозицій зі здачі квартир, при цьому ріелтори відзначають, що на місяць відбувається максимум до 1 000 угод.
Друга: інвестиції в первинний ринок можуть легко виявитися не менш проблемними, ніж депозит в збанкрутілому банку. Багато забудовників відчувають проблеми із закінченням будівництва і введенням будинків в експлуатацію. Уважно вивчайте забудовника і довіряйте тільки тим, хто має найнадійнішу репутацію.
Третя: якість будівництва в Україні і до кризи залишала бажати кращого. А зараз забудовники намагаються економити на всьому, що б звести до мінімуму витрати і максимізувати прибуток – клієнти вимагають низьких цін. $500-600 за м2 – гарантує купу проблем в експлуатації житла і його низьку ліквідність на вторинному ринку.
Четверта: низька ліквідність. Наразі нерухомість легко купити, але дуже важко продати. І швидше за все, продавати вам доведеться за вартістю нижчою, ніж вона була при купівлі.
Вкладення в нерухомість в Україні не є найрозумнішим рішенням ще й тому, що відсутні основні індикатори, які б вказували на відкладений попит. Це означає, що за 20 років нерухомість не буде гарантовано затребувана. Відсутній приріст населення (в тому числі за рахунок приїжджих), зарубіжні компанії масово не відкривають офіси в Україні. Ситуацію з орендою трохи коригував наплив біженців зі східних регіонів.
Але криза не сприяє підвищеному попиту на оренду житлової та комерційної нерухомості, реальні доходи населення падають, якість житла і комунікацій залишаються на низькому рівні, іпотечне фінансування працює дуже погано і є малодоступним.
Важливо, що Київ останні два роки посідає останні рядки в рейтингу міст для життя, що не може не відбиватися на вартості нерухомості.
Висновок: інвестиції в нерухомість в Україні – гра, яка не варта свічок. Дуже консервативні інвестори зі значними фінансовими обсягами, ймовірно, використовувати його будуть.
Однак навіть якщо вас влаштовує прибутковість в 4-6% річних і у вас в розпорядженні близько 500 000 уе – набагато розумніше інвестувати в нерухомість в таких містах як Відень, Мюнхен чи Берлін.
Здача квартири в оренду приносить в цих містах 5-6% річних, але нерухомість постійно зростає в ціні, що приносить додатковий прибуток. І якщо «вхідний квиток» у Відні або Мюнхені вже досить дорогий, то в Берліні можна знайти дуже цікаві варіанти, до того ж місто стрімко розвивається.
Перш ніж здійснити малоефективну угоду купівлі-продажу в Києві, вирушайте на пару тижнів до Європи і постарайтеся вийти за рамки звичних стереотипів, озираючись на всі боки. Світ стрімко змінюється. І разом з ним – правила на фінансовому ринку.
_Сергій Васьков, керуючий партнер лізингової компанії «ЕСКА Капітал» _
За матеріалами: Файненс.ЮА
Поділитися новиною
