1945
Квартирне питання. Чи вплинули 1,5 мільйона переселенців на ринок житла
— Нерухомість
Донецька, Луганська, Харківська та Запорізька області прийняли понад 70% всіх переселенців з окупованої частини Донбасу. Це більше 1 млн осіб.
Здається, що таке значне і майже миттєве збільшення населення мало призвести до буму на ринку житлової нерухомості.
Однак цього не сталося. За якими правилами працює ринок житла для внутрішньо переміщених осіб?
З початку окупації Росією деяких районів Донецької та Луганської областей в 2014 році та до листопада 2015 року, за даними обласних департаментів соціального захисту населення, із зони АТО виїхали понад 1,5 млн осіб.
Одночасно найбільша частка внутрішньо переміщених осіб (ВПО) зареєстрована саме в східних областях. Так, у Донецьку область переїхали понад 38% ВПО, у Луганську – майже 15%, в Харківську – до 13%, в Запорізьку – до 7%, в Дніпропетровську – до 5%.
В цілому частка ВПО, зареєстрованих в східній Україні, становить понад 77%. Докладніші статистичні дані по Донецькій та Луганській областях відсутні, проте ситуацію в інших східних областях України можна проаналізувати на рівні районів і міст обласного значення.
За рахунок ВПО чисельність населення в Харківській, Дніпропетровській та Запорізькій областях в середньому зросла на 5%. 1 січня 2016 року чисельність населення в цих трьох областях перевищила 7,7 млн осіб.
Зокрема, в обласних центрах, куди прибуло найбільше переселенців, кількість населення підвищилася на 3-8%. Для ринку житла така ситуація є шоком, на який він повинен відповідно реагувати.
Очікуваною реакцією ринку на відчутне зростання чисельності населення є збільшення капітальних інвестицій в будівництво житла у відповідних регіонах і через певний період часу – більш високий рівень приймання житла в експлуатацію порівняно з іншими областями України.
Однак з різних причин цього поки не спостерігається.
Чому забудовникам не варто розраховувати на переселенців
Причина 1. Більшість переселенців – пенсіонери.
Нестачу реакції ринку житла на ВПО можна пояснити тим, що більшість ВПО – це пенсіонери, більшість з яких не зможе придбати житло.
Крім того, значна їх частина хоч і зареєстрована в підконтрольних Україні районах, часто живе в зоні конфлікту. Ці люди лише приїжджають по соціальні виплати, тому потреби в житлі у них немає. Значить, орієнтуватися на цю категорію ВПО забудовникам не варто.
Причина 2. Фактична кількість і розподіл ВПО невідомі.
Дані про зареєстрованих переселенців, з одного боку, відображають переважно ту частину громадян, яка відчуває потребу в соціальній допомозі, з іншого – відомі випадки реєстрації фіктивних ВПО.
Ті переселенці, які можуть придбати собі житло, не поспішають реєструватися через певні додаткові витрати або ризики, пов’язані з реєстрацією. Також не завжди ВПО залишаються на тому самому місці реєстрації, й подальша зміна їхнього місця проживання не відстежується.
Тобто реальний розподіл ВПО невідомий. Незважаючи на свою неповноту наявні дані дають змогу оцінити поточні тенденції та взаємозв’язки, однак для реакції з боку забудовників цього недостатньо.
Причина 3. Для ВПО важливіше наявна житлова інфраструктура.
Не тільки переселенці впливають на ринок житла: наявна житлова інфраструктура також впливає на рішення особи переїхати в конкретний населений пункт. Згідно з отриманими з обласних департаментів соціального захисту даними, ВПО найчастіше їдуть в міста обласного значення.
Швидше за все, це пов’язано з тим, що Донбас дуже урбанізований і люди, які виїжджають звідти, не звикли до життя в сільській місцевості. Тобто вони більш чутливі до якості житлової інфраструктури.
Водночас є залежність між ВПО і кількістю гуртожитків. Без урахування інших факторів кореляція між цими показниками становить 88%. Ймовірно, це зумовлено використанням гуртожитків як тимчасового житла для ВПО і в цілому низькою ціною на таке житло.
Причина 4. Плани повернутися в колишнє місце проживання.
Важливу роль також відіграє відстань від населеного пункту до зони АТО.
З одного боку, значна частина населення переїхала в сусідні області. Можливо – через наявність знайомих чи подібніші культуру або мову.
З іншого – відстань навіть в межах східних областей також грає важливу роль. Наприклад, схоже на те, що працездатні ВПО схильні їхати в більш дальні райони східних областей, ніж ВПО пенсійного віку.
Чи пов’язано це з планами переселенців повернутися в колишнє місце проживання після завершення війни, достовірно сказати не можна.
Однак чим на меншу відстань ВПО переселилися, тим легше буде повернутися. Значить, невелика відстань переселення сигналізує або про короткостроковість їх проживання на новому місці, або про пенсійний туризм.
Забудовникам немає сенсу реагувати на короткострокові потреби ВПО.
Чому переселенці не повинні розраховувати на забудовників
Причина 1. Вплив третіх факторів.
За останні роки в сфері житлових інвестицій в східній Україні спостерігалася низхідна тенденція. Хоча в східні області й прибула більшість ВПО, інвестувати в будівництво житла тут стали менше.
Іншими словами, збільшення населення за рахунок переселенців не вплинуло на зміну рівня інвестування в житлове будівництво, хоча більшість ВПО прибула в місця, які і так більше привертають увагу інвесторів.
Це наштовхує на думку, що як на кількість ВПО в певному регіоні, так і на рівень інвестування в житлове будівництво впливають треті чинники, наприклад, рівень урбанізації регіону.
Відповідно, зміна цих показників навряд чи пов’язана з приїздом внутрішньо переміщених осіб в східні області. Отже, і розраховувати ВПО на забудовників не варто.
Причина 2. Потрібно більше часу.
Зазвичай реалізація рішення про збільшення інвестування в житлове будівництво вимагає тривалого часу. Різкий же відтік таких інвестицій може відбитися вже в короткостроковому періоді та призводить до значного спаду приймання в експлуатацію житла і зростання кількості недобудов.
Зараз у східних областях різких змін цих показників немає, і це добра ознака. Виняток – Запорізька область. Однак дані районного рівня показують, що стрибок кількості недобудов у області майже вдвічі зумовлено виключно Бердянськом, де за 2014 рік з’явився 131 новий довгобуд.
Щоб оцінити, чи є зв’язок між ВПО і припливом інвестицій в житлове будівництво, потрібно більше часу. Тільки тоді стане ясно, чи є реакція ринку житла на ВПО. Поки ж переселенцям не варто на це розраховувати.
Причина 3. Підвищення ризиків.
Для приватного сектора інвестиції в житло в східній Україні стали асоціюватися з великими ризиками. Зона конфлікту близько, значить, ризик псування інфраструктури підвищився. Тому не дивно, що на військові дії ринок житла реагує більше, ніж на приплив переселенців.
Однак після завершення війни такі ризики нормалізуються, що дасть змогу ринку житла краще адаптуватися до збільшення чисельності населення.
Причина 4. Кошти благодійних організацій.
На потреби ВПО міжнародні й місцеві благодійні організації виділяють значну допомогу. Однак яка її частка йде на побудову житла і чи є така частка взагалі, достеменно невідомо.
Ймовірно, на це виділяють незначну частку благодійних внесків або ж ці гроші йдуть не на будівництво житла, а на ремонт наявного житлового фонду. Крім того, за рахунок благодійних організацій системно розв’язати проблему житла для переселенців навряд чи вийде.
Замість висновку
Відчутне зростання чисельності населення в східних областях поки не вплинуло на приплив капітальних інвестицій в будівництво житла. Пояснити відсутність реакції ринку можна такими факторами.
1. Підвищений ризик інвестування на території поблизу зони АТО.
2. Незначний період часу для реакції ринку.
3. Більшість переселенців є пенсіонерами, які не можуть придбати житло або взагалі живуть в зоні АТО.
Нині забудовникам немає сенсу орієнтуватися на ВПО, а ВПО немає причин очікувати значних зрушень у вирішенні житлового питання з боку забудовників. Без державного втручання розв’язати цю проблему важко. Однак Україна – не перша держава, яка зіткнулася з такою проблемою.
Зокрема, міжнародна організація UNHCR, яка займається проблемами переселенців по всьому світу, не раз розробляла методики задоволення потреб ВПО у житлі. Україні потрібно проаналізувати досвід інших країн і адаптувати його до вітчизняних реалій.
Тетяна Коломієць, аналітик центру CEDOS, редактор Mistosite, VoxUkraine
За матеріалами: Економічна Правда
Поділитися новиною
