9070
Як перевірити забудовника під час купівлі квартири в новобудові
— Нерухомість
Аналіз ринку нерухомості України показує: зараз налічується 108 проблемних житлових будівництв, повідомили представники Асоціації постраждалих інвесторів. Люди, які вклали гроші в придбання квартир, не можуть заселитися роками. Їх тисячі. Нерідко вони відкладали для придбання довгоочікуваних метрів останні накопичення. Журналісти з’ясували, як перевірити забудовника: які питання треба ставити, щоб уникнути неприємностей під час вибору нового житла.
КРОК перший – моніторинг сайтів
Перш за все, перевірте, чи не містять списки проблемних будівництв уподобаний вами будинок. Сайт Асоціації постраждалих інвесторів (http://neo.investhelp.com.ua/ru/objects/) наводить дані про виявлені проблеми об’єктів, а також про забудовників, які вже відзначилися неохайністю.
Портал ЛУН.ua позначає сумнівні проекти червоним кружком. Здійснюється містобудівний моніторинг столиці: сайт http://monitor.mkk.kga.gov.ua/ також повідомляє про проблеми з дозвільною документацією у споруджуваних комплексів червоним кольором.
Ці сайти позначають проекти з уже виявленими проблемами, з дуже високим рівнем ризику. Правда, розслаблятися рано, якщо ваш об’єкт там відсутній. “Немає універсального рецепта, що гарантує перевірку забудовника на “благонадійність”. До того ж, сумніваюся, що можна себе убезпечити повністю. Ризики при інвестуванні в новобудови у нас поки залишаються, на відміну від розвинених ринків нерухомості”, – зазначив керуючий директор компанії ARPA Real Estate Михайло Артюхов.
Зараз кілька профільних інформаційних ресурсів моніторять новобудови, періодично публікують про них дані для охочих перевірити забудовника. Приміром, у порталу Address.ua є проект “Ревізія новобудов”, методологічним партнером якого виступає компанія Colliers International (Україна).
ЛУН.ua запустив функцію фотомоніторингу перебігу будівництва житлових комплексів Києва з передмістям, що дає змогу перевірити динаміку. “Столичні забудовники зводять будинки, що являють собою 259 житлових комплексів, передмістя – 258. Ми щодня фотографуємо ці будівництва з фіксованих точок, – так званих контрольних ракурсів. Завантажуємо на сайт десятки тисяч фотографій щомісяця. Як результат, ви бачите, чи справді об’єкт будується. Якщо за кілька місяців він не приріс, припустимо, жодним поверхом, або завмер на рівні скління – це має насторожити”, – говорить комерційний директор ЛУН.ua Андрій Міма.
КРОК два – перевірки ріелторів
Михайло Артюхов зазначив, що мінімізувати ризики інвестування в новобудови можна різними шляхами:
- звернутися до професійних ріелторів, які “в ринку” новобудов, можуть провести аудит об’єкта;
- звернутися до професійного юриста з нерухомості;
- самостійно зібрати, перевірити інформацію про забудовника, його партнерів, зокрема фінансові організації, що обслуговують проект.
“Можна гарантувати відсутність проблем, тільки якщо ви купуєте у забудовника квартиру з уже зданого в експлуатацію будинку. Тут ризиків немає. Але такі квартири істотно дорожче, ніж при інвестиції на початковому етапі (рівень котловану). Щоб прорахувати ступінь ризику, ліпше, перевіряючи забудовника, замовити консультацію юриста”, – порадила експерт ріелторської компанії Best & Seller Ірина Луханіна.
Такий аналіз ризиків юристом коштуватиме від $300 до $800. Сума залежить не від формату об’єкта або його класу, а від прозорості роботи забудовника.
“Іноді юрист встигає за день підготувати консультацію, але буває, що пошук дозвільної документації займає тижні. Звичайно, чим більше таємниць навколо новобудови, тим частіше покупці, оплативши консультацію, вирішують все ж підшукувати житло з вторинного ринку”, – розповідає Луханіна.
КРОК третій – проаналізувати будівництво, перевірити репутацію
Михайло Артюхов дає загальні рекомендації тим покупцям, які вирішили самостійно, без допомоги професійних експертів, купити квартиру у забудовника.
“Уявіть ситуацію, що будівництво припинилося. Спробуйте зрозуміти, які причини могли призвести до такого розвитку подій, а також оцінити їх вірогідність. Проаналізуйте, скільки, які саме об’єкти забудовника були побудовані, введені в експлуатацію девелопером. Наскільки прозора пропонована фінансова структура угоди. Оцініть динаміку. Чи відповідає хід зведення об’єкта заявленому плану. Перевірте за допомогою інтернет-ресурсів (форумів інвесторів, профільних сайтів) репутацію забудовника”, – перерахував Михайло Артюхов.
Рекомендує звернути увагу на згадки про компанію, її перших осіб пресою старший юрист Dentons Анжеліка Лівіцька. “Використовуйте інтернет, пошукайте інформацію про забудовника, особливо – про судові суперечки. Це дуже допоможе зрозуміти, наскільки чиста його репутація”, – зазначила вона.
Що потрібно питати у забудовника для його перевірки
Якщо ж ви самі вирішили розібратися, вже вибрали будинок, що активно зводиться (за фотомоніторингом), юристи радять ставити кілька обов’язкових питань.
1. Чия земля, яке її призначення. Чи має забудовник документи, що підтверджують права на ділянку (рішення ради/розпорядження адміністрації). Чи є державний акт/свідоцтво на право власності/договір оренди або суперфіція.
“Потрібно перевірити термін договору, цільове, функціональне призначення земельної ділянки. Якщо плануєте купувати квартиру, а договір містить пункт, що на цій ділянці повинні будувати стадіон або офіс, – це невиправданий ризик”, – порадила Анжеліка Лівіцька.
На жаль, питання функціонального призначення – досить ризикове. Поширена ситуація, коли ділянки виділялися десяток років тому рішенням місцевих рад для будівництва офісної нерухомості, але вимоги ринку за цей час змінилися – девелопер вирішив будувати житло.
Однак місцеві ради не поспішають проводити через засідання ради рішення про зміну призначення ділянки. Навіть чудова команда архітекторів з будівельниками, безпроблемне фінансування не зможуть допомогти розпочати експлуатацію такого будинку. Як результат – житловий комплекс добудовано, але інвестор в’їхати не зможе до досягнення компромісу з місцевою владою.
2. Дозвільні документи. Перевіряючи забудовника, обов’язково вимагайте проект, декларацію або дозвіл будівництва (декларація – для об’єктів 1-3 категорії, дозвіл – 4-5 категорії). Чи відповідає проект містобудівним умовам, обмеженням забудови земельної ділянки (чи не порушує будована нерухомість умови, які до неї висуває архітектура міста).
Хто проектував будинок: перевірити наявність сертифіката в проектній організації, кваліфікаційні атестати у архітекторів, конструкторів, інженерів.
“Зверніть увагу на кількість поверхів майбутнього будинку. Якщо планується будівництво десятиповерхового будинку, а вам пропонують квартиру з 18-го поверху – це “дуже неправильний мед”. У нього гарантовано будуть проблеми з уведенням в експлуатацію”, – попереджає Лівіцька.
3. Хто фінансує будівництво: перевірте рейтинг надійності пов’язаного банку (публічна інформація). Вивчіть схему залучення коштів фізосіб.
У нас дозволено чотири механізми: через фонди фінансування будівництва (ФФБ), фонди операцій з нерухомістю (ФОН), інститути спільного інвестування або через випуск цільових облігацій. Правда, єдине, що при цьому гарантується, – зібрані у інвесторів кошти підуть саме на будівництво.
“Жоден із цих механізмів не передбачає можливості повернення інвестиції на вимогу до закінчення будівництва, тим більше – своєчасності здачі будинку”, – зазначив юрист Constructive Lawyers Олександр Босенко.
Однак, за оцінками експертів, найчастіше використовують ще одну схему – продаж майнових прав. Цей варіант не гарантує навіть захист від того, що одну квартиру продадуть кільком інвесторам. Суди не визнають ці угоди такими, що гарантують отримання квартири навіть після введення об’єкта в експлуатацію.
Оксана Грішина
За матеріалами: УБР
Поділитися новиною
