2825
Паніка і зростання: підсумки року на ринку нерухомості
— Нерухомість
2014 рік, який добігає кінця, був дуже непростим для ринку житлової нерухомості Києва з точки зору попиту, вартості квадратних метрів і продажів, так як цей сегмент досить швидко і гостро реагує на негативні зміни політичної та економічної ситуації в країні, а також валютні коливання.
Так, за даними Державної служби статистики, обсяг виконаних будівельних робіт в Україні у січні-листопаді 2014 (без урахування тимчасово окупованої території Криму і Севастополя) знизився на 19,3% в порівнянні з аналогічним періодом 2013 року – до 44,2 млрд грн .
Просісти ще більше ринку не дала, як не дивно, девальвація національної валюти – щоб не втратити наявні заощадження, українці вкладали їх у “тверду валюту” – квадратні метри.
За словами генерального директора АН “Благовіст” Галини Мельникової, всього в 2014 році спостерігалося кілька хвиль ажіотажного попиту на ринку нерухомості. Перша з них – у березні-квітні, коли почалася різка девальвація гривні, і люди, які зберігали заощадження в національній валюті, вкладали їх у нерухомість. За підсумками перших п’ять місяців 2014 року в Києві було зафіксовано мінімальну кількість угод на ринку нерухомості за останні десять років – 5,2 тис. (1965 тис. на вторинному ранці і 3266 на первинному). Так, з початком активних бойових дій на Майдані в січні-2014 кількість угод на ринку нерухомості столиці впала на 30,7% (порівняно з груднем-2013) – до 1414 угод. Березень довів, що ситуація на ринку нерухомості може бути ще гірше – у столиці було проведено всього 688 угод з житлом. Для порівняння, в грудні-2013 число угод на столичному ринку житла перевищувала ця кількість майже в три рази – 1,3 тис., а в докризовий час Мін’юст фіксував щомісяця до 3,5 тис. угод. І тільки в травні, напередодні президентських виборів, покупці повернулися на ринок. За підсумками місяця було скоєно 1,2 тис. угод купівлі-продажу нерухомості, з яких 465 – на вторинному ринку (на 39% більше кількості угод у квітні-2014) і 711 – в новобудовах (на 7,2% більше показника попереднього місяця ). Червень показав, що результати травня – не випадковість, а тенденція. За місяць на ринку було укладено 1388 угод (592 угод купівлі/продажу квартир на вторинному ринку і 796 квартир продано в недобудованих будинках). На відновлення ринку вплинув і відкладений попит. “Традиційно, як тільки“кризова ситуація“вирішується “відкладники“повертаються на ринок і за 2-3 місяці відіграють позиції”, – зазначає керівник відділу продажів ЖК “Park Stone” Дмитро Шостя.
Наступні сплески, як зазначає Мельникова, у травні-червні і вересні-жовтні були спровоковані зростанням попиту на столичну нерухомість з боку переселенців з Криму і Донбасу. Так, за даними Офісу з координації гуманітарних дій ООН, кількість переміщених осіб в Україні досягло майже 1 млн. Зокрема, станом на початок грудня в сусідні з Україною країни виїхали 545 тис. осіб, ще 490 тис. чоловік виїхали в інші регіони країни . “До Києва мігрують не лише мешканці проблемних регіонів, а й жителі потенційно небезпечних міст. Пік подібних продажів спостерігалося з липня по вересень, з осені хвиля міграції пішла на спад. Так, у нашому комплексі влітку кожна друга продаж була продажем вимушеним мігрантам. Зараз – кожна п’ята “, – говорить Ангеліна Деревльова, директор з маркетингу та продажу житлового комплексу RiverStone. За спостереженнями учасників ринку, в загальній кількості покупців житла в Україні переселенці становлять близько 10%.
Не останню роль у відносно м’якому падінні ринку зіграла цінова політика продавців. Після квітневого перегляду забудовниками цінової політики (внаслідок політичної та економічної кризи в Україні девальвація гривні з початку року досягла позначки в 40%) станом на травень 2014 вартість квадратних метрів у доларовому еквіваленті впала на 20%, а зростання цін у гривні склав всього 10 . За даними SV Development, середня вартість 1 кв. м первинного житла в Києві за підсумками 2014 знизилася в доларах на 36,6 – до $1084, вторинного – на 36,5%, до $1206. Середня вартість вторинного житла в Києві в гривневому еквіваленті виросла на 15,6% до 26,9 тис. грн/кв. м, “первинка” подорожчала на 23,6% до 16,4 тис. грн / кв. м (дані “Столична нерухомість”).
Первинний ринок зрівнявся із вторинним
Однією з головних особливостей 2014 стало те, що, за даними багатьох експертів, кількість угод на первинному і вторинному ринку нерухомості практично зрівнялися. Так, за даними компанії SV Development, у січні-листопаді 2014 на первинному ринку було укладено 7357 угод проти 5267 на вторинному. Як зазначає директор “АІІМ-ГРУП” Анна Іскіердо, все більше людей воліють купувати житло на первинному ринку. “Це пов’язано як з якістю об’єктів, так і з ціною. Якщо на вторинному ринку ціна в основному зафіксована в доларах, то на первинному вартість квадратного метра найчастіше вказується в гривні”, – пояснює вона. Так, вартість вторинного житла економ-класу в Києві сьогодні становить у середньому $1100-1200 за 1 кв. м, тоді як на первинному ринку цей же клас житла обійдеться в 12-13 тис. грн за 1 кв. м (близько $750).
Тенденцію зростання угод на первинному ринку відзначають і в холдингової компанії “Київміськбуд” пояснюють також тим, що в цьому випадку інвестор може спочатку сплатити не всю вартість квартири, а зробити перший внесок і платити залишок у розстрочку.
Ще однією тенденцією 2014 є перехід покупців з середнього цінового сегмента (15-16 тис. грн за 1 кв. м), в економ-сегмент (10-14 тис. грн за 1 кв. м). Проекти з вартістю квадратного метра до 14 тис. грн б’ють рекорди продажів. “Ціни в сегменті економ-класу досягли дна, враховуючи зростання собівартості будівництва”, – відзначає Ангеліна Деревльова. Частка угод в сегменті житла економ-класу становить сьогодні до 70% від загального обсягу угод.
У свою чергу і забудовники почали проявляти інтерес до зарубіжного досвіду будівництва бюджетного житла. Акцент робиться не тільки на мінімізації площ квартир, а й на зменшенні вартості будівництва з застосуванням раціональних проектних і архітектурних рішень, правильної організації самого процесу будівництва, хорошому менеджменті, а також більш глибокому вивченні потреб кінцевого споживача.
Найбільше у 2014 році просів ринок житлової нерухомості класу “бізнес” ($1,5- $ 2,3 тис. за 1 кв. м) – за підсумками року кількість угод у цьому сегменті впав на 30-50%.
Комерційні “квадрати”
Не солодко доводиться і ринку комерційної нерухомості. Якщо в 2013 році торговельної нерухомості України прогнозували активний розвиток, то сьогодні можна сміливо говорити, що в найближчий рік нових масштабних проектів у цьому сегменті не передбачається.
“Поточний статус Криму і ситуація у Східній Україні роблять украй негативний вплив на всі види діяльності у сфері нерухомості в країні. Діяльність, пов’язана з вторинним інвестуванням і девелопментом в сегменті нерухомості, була припинена в Донецькій і Луганській областях. Однак у той же час в інших регіонах України спостерігається активність в сегменті нерухомості. На сьогоднішній день особливо популярним містом стає Львів, в якому в 2015 році буде завершено будівництво двох торгово-розважальних центрів, а також кілька невеликих бізнес-центрів “, – коментує Нік Коттон, керуючий директор компанії DTZ України .
Особливо сильно від ситуації, що склалася в Україні та девальвації української гривні постраждали рітейлери. За словами Ніка Коттона, керуючого директора компанії DTZ України, багато власників торгових центрів були змушені погодитися на короткострокове зниження орендних ставок з метою збереження заповнюваності і оптимального складу орендарів в своїх об’єктах. Як зазначає Антоніна Пучко, директор агентських та консультаційних послуг в сегменті торговельної нерухомості компанії DTZ України, мова йде про зниження орендних ставок на 10-35% залежно від торгового центру, бренду та інших супутніх факторів. При цьому кожен випадок розглядається власником центру індивідуально.
Але навіть це не зможе вберегти ринок від падіння. За даними Олександра Носаченко, керуючого директора Colliers International в Україні, показник вакантності в ТЦ і ТРЦ Києва вперше за 12 років перевищив 5% -ий рівень і склав на кінець третього кварталу 2014 року – 10,7%.
У 2014 році ринок активних орендарів значно звузився. Ряд нових європейських, турецьких та російських брендів, раніше плануючих відкриття магазинів у Києві в 2014-2015 роках, прийняли рішення про перенесення термінів виходу на ринок. “Іноземні рітейлери, які традиційно активно розвиваються на нових ринках, готові повернутися до розгляду Україні в якості нового перспективного ринку для ведення бізнесу після стабілізації ситуації в країні. Це пов’язано з тим, що на даний момент український ринок рітейлу дуже ємний, зі зрозумілою логістикою, достатньою кількістю професійних об’єктів і орендодавцями, готовими пропонувати лояльні умови і йти на компроміси “, – зазначає Наталія Кравець, директор департаменту торговельної нерухомості Colliers International (Україна).
На ринку офісної нерухомості, як зазначає Павло Макуха, директор департаменту офісної нерухомості Colliers International (Україна), з початку 2014 спостерігалося постійне зниження ділової активності. Більшість угод відбувалося в результаті продовження і переукладення існуючих контрактів, а кількості переїздів за останній час істотно знизилося в порівнянні з аналогічним періодом минулого року. Однак за останні кілька місяців спостерігається деяке пожвавлення попиту і збільшення кількості компаній, готових розглядати переїзд в альтернативні приміщення. Середній показник вакантності офісних площ в Києві в III кварталі 2014 склав 20,9% проти 18,9% в I кварталі 2014 року і середнього показника за 2013 в 14,7%.
“Основна тенденція, яка спостерігалася за орендними ставками для всіх класів БЦ – це розширення нижньої межі діапазону ставок внаслідок високого рівня вакантності і досить низького попиту на об’єкти. За підсумками трьох кварталів 2014 середній розмір орендних ставок в офісах класу“А“становить $ 23-35 за 1 кв. м на місяць, в класі “В” – $12-21 за 1 кв. м на місяць, тоді як на початок цього року вони становили $26-38 за 1 кв. м на місяць і $17-23 за 1 кв . м на місяць відповідно “- зазначає Носаченко.
За даними Colliers International, в 2014 році на ринку офісної нерухомості України сформувалося найбільше пропозиція офісних центрів класу “А” за всю історію ринку комерційної нерухомості України – більше 350 тис. кв. м, з яких більше 100 тис. кв. м – нова пропозиція.
Коментуючи ринок складської нерухомості Нік Коттон відзначає стабільність попиту на логістичні площі незважаючи на скорочення ВВП протягом року. Рівень вакантності в III кварталі склав майже половину середнього рівня вакантності в кінці II кварталу, в IV кварталі вакантність складала 6% і цей показник продовжить зниження в 2015 році. Такі зміни Федір Арбузов, директор відділу промислової та логістичної нерухомості компанії DTZ України, пояснює тим, що на 2015 рік не анонсується введення нових комплексів для відкритого ринку.
“Введення великих складських об’єктів в 2013-2014 роках сприяло збільшенню вакантності на ринку, яка з 3,4% на кінець 2013 збільшилася до 8% на кінець 2014 року. В економічній ситуації визначальному в попиті на складські площі є цінова пропозиція від власників складських об’єктів, а також їх готовність йти назустріч потенційному орендарю. Що стосується перспектив розвитку ринку, в коротко- і середньостроковій перспективі ринку вкрай необхідні якісні складські комплекси, які будуть вводитися в експлуатацію невеликими площами і можуть бути поглинені орендарями протягом року “- зазначає Носаченко .
Озвучувати будь-які прогнозні показники для ринку житлової і комерційної нерухомості експерти ринку сьогодні не беруться. “Ситуація в країні непроста. Зараз неможливо спрогнозувати що буде завтра, не те що давати прогнози на наступний рік, тим більше в світлі того, що закон про держбюджет на 2015 рік хоч і прийнятий, але ще буде переглядатися після переговорів з МВФ”, – зазначає Деревлєва. Ринок нерухомості перебуває в стані так званого “стресу”, і прогнози зараз давати ніхто не хоче.
Ольга Сороколєтова
За матеріалами: Діло
Поділитися новиною
