3964
Ритейл в Україні скорочується, а кожен п'ятий офіс у Києві вже порожній
— Нерухомість
Ринок комерційної нерухомості – це те дзеркало, за яким можна побачити, як йдуть справи у бізнесу. І якщо самі компанії можуть не зізнаватись у своїх проблемах, то ситуація із нерухомістю безпомилково покаже, у кого справи йдуть добре, а кому непереливки.
Ритейл скорочується
Ринок торговельної нерухомості першим реагує на будь-які зміни або коливання в економічній ситуації. Це єдиний із секторів комерційної нерухомості, який залежить на пряму від споживача. Офіси, складські приміщення – це B2B (Business-to-Business – ред) сегмент, який не включає в себе кінцевого фізичного споживача. В торгівлі ж, якщо починаються проблеми, люди одразу урізають свої затрати, пояснила Наталія Кравець, директор департаменту нерухомості в Colliers International.
“Це відображається на товарообороті, і потім відповідно на усіх показниках ринку торгової нерухомості. Тому як тільки на початку року почались валютні коливання, загострення політичної ситуації, економічної, ринок тут же відреагував”, – розповіла експерт. За 2014 рік всі основні показники погіршились.
“За показниками ми стали ближчими до Європи – до Східної Європи. У нас виросла вакантність. Якщо у нас вона починаючи з 2007 року стабільно була близькою до нуля, в кризові 2008-2009 роки не вийшла за межі 5%, то в цьому році за результатами третього кварталу вона перевищила 10%. В принципі, здоровий ринок допускає вакантність до 10%. Якщо по орендним ставкам ми лідирували разом з Москвою та Санкт-Петербургом в Східній Європі, то за рік у нас вони знизились на близько 30%. Показники попиту погіршились. В ситуації, коли орендарі сильно залежать від імпорту, а в основному у нас товари імпортні, українських виробників дуже мало, по-дргуе, коли кредитування стало фактично неможливим, то основним завданням в цьому році стало не розширяти бізнес, а зберегти його”, – зазначила Кравець. Умовно, ритейлери поділились на три групи: тих, які йдуть з ринку, тих, які скорочують кількість магазинів і тих, хто вирішив зберегти кількість магазинів і присутність на українському ринку. Від початку року з України вже пішли New Look, Bosco Sport, OVS, Minelli, Lee Cooper, Columbia Sportswear, SIX, IAM, s.Oliver.
Проте, не увесь бізнес почуває себе погано.
Проте, не увесь бізнес почуває себе погано.
“Розвиваються продуктові мережі, готові розвиватися мережі побутової техніки та електроніки. Однак, в плані оренди торговельних площ вони менш зговірливі, ніж продуктові мережі, по комерційним умовам, тому там великої кількості нових магазинів немає. Ці мережі сильно переглянули свої плани з розвитку. Вони дуже залежні від кредитування, в першу чергу – споживчого. В тому ж “Ельдорадо” 60% продажів були через кредитування. На сьогодні воно дуже обмежене. Не кажучи вже про вплив зростання курсу долара”, – розповіла експерт.
Водночас дуже просіли продажі в товарів класу “люкс”. “Це одна із тенденцій цього року. Один з гравців ринку, який займається цим останні 15 років сказав, що такого ще не було. По-перше стало політично непопулярним купувати такі дорогі речі. По-друге дуже багато покупців таких товарів виїхали з країни. По-третє, ця категорія покупців не перестрибує з Louis Vuitton на дешевші бренди, вони просто стали купувати за кордоном”, – пояснила Кравець.
Як компанії збивають ціну оренди
Орендатори офісних приміщень часто проглядають нові пропозиції із оренди площ виключно з метою виторгувати собі кращі угоди в своїх поточних орендодавців. І в більшості випадків це у них вдається, розповів директор департаменту офісної нерухомості в Colliers International Павло Макуха
“Наприкінці минулого року була така явна тенденція, яка ніколи не повторювалась у попередні роки – одномоментний вихід на ринок офісних будівель класу “А” з площами близько 120 тис. кавдратних метрів. Тобто, на ринку багато пропозицій. Відбулось за цей рік всього 2-3 угоди. Це крупна американська IT-компанія та кілька компаній з аграрного сектору – ті гравці, які при нинішніх умовах залишаються активними. Такої маленької кількості угод на ринку ще не було ніколи”, – відмітив експерт.
На ринку зараз багато пропозицій від обох сторін – як від тих, хто бажає здати свої площі в оренду, так і тих, хто ці пропозиції розглядають. “Однак, орендарі зараз мають одну мету – зібрати інформацію по ринку, і спробувати передомовитись із поточним власником, маючи кращу пропозицію в альтернативній будівлі. Як правило, на сьогоднішній момент, в 90% це вдається. Практично немає тих орендодавців, які б розкидалися зараз своїми орендаторами”, – пояснив Макуха. За його словами, глобально ставки не знизились, оскільки більшість офісних приміщень займають великі міжнародні компанії, а вони у свою чергу зайняли вичікувальну позицію і не поспішають закривати бізнес в Україні.
“Вони будуть вичікувати як мінімум півроку, перш ніж йти з України. Вони зараз констатують втрати, але для них це всеодно цікавий ринок”, – додав експерт. В третьому кварталі 2014 року орендні ставки в офісах класу “А” та “В” склали в середньому 17 дол. за квадратний метр в місяць.
З прицілом на майбутнє
Бізнес починає звикати до роботи в скрутних умовах українського ринку, констатує керуючий директор Colliers International Олександр Носаченко. За його словами, влітку настрої підприємців були більш ніж похмурими і весь великий бізнес зайняв вичікувальну позицію. Однак, панічні настрої не можуть тривати вічно.
“Були спроби закріпити оренду не в доларах, а в гривні. Але це для орендодавців – глухий кут. Тому що неможливо продати цей актив іноземному інвестору, адже він не зможе порахувати для себе постійний грошовий потік, який ця будівля приносить. Їх не цікавить гривня – вони вкладають долари і хочуть отримати грошовий потік, прив’язаний до долара”, – пояснив експерт. За його словами, випадки прив’язування угод до гривні були, але на короткий термін – на 1-3 місяці, після чого ціна знову переглядалась. Однак, на довгі терміни гривневі угоди оренди ніхто не укладав.
На його думку, якщо в перспективі на ринку відбудеться хоча б одна крупна угода з продажу офісної чи іншої комерційної будівлі, це може послужити поштовхом для всього ринку. “Це буде як червоний прапорець – в український ринок можна вкладати гроші, він не мертвий”, – вважає Носаченко. Експерт натякнув, що переговори про таку велику угоду на ринку нерухомості велися, однак відмовився уточнити про який об’єкт йдеться та хто учасники переговорів.
Лише в Києві залишається ще багато “законсервованих” проектів ТРЦ – Respublika, River Mall, Lavina Mall Blockbuster, Retroville. Їх відкриття очікували в цьому році, однак інвестори вирішили пригальмувати і перенести терміни їх відкриття. Схоже, що вони чекають, коли криза в Україні досягне свого дна, після чого справи підуть вгору – принципу циклічності в економіці поки що ніхто не відміняв.
За матеріалами: Finance.ua
Поділитися новиною
