Іпотечний "холодець" — Finance.ua
0 800 307 555
0 800 307 555

Іпотечний "холодець"

Кредит&Депозит
2665
На думку банкірів, ринок житлового кредитування далекий від докризових показників і ентузіазм банків не знаходить відгуку у потенційних позичальників. Виною тому не тільки високі ставки на гривневі кредити, а й просідання ринку - клієнтам краще позичити невелику суму у родичів, ніж звернутися в банк.
Що відбувається з ринком?
Банки з натхненням зайнялися відродженням програм іпотечного кредитування. "Це пояснюється тим, що за статистикою саме портфель іпотечних кредитів завжди був найбільш якісним. У випадку, коли позичальник бере кредит на придбання житла для власного проживання, а не для комерційного використання, він намагається не допускати прострочень, а труднощі, які часом виникають, не є критичними і завжди вирішуються шляхом діалогу позичальника з банком", - вважає Олександр Намясенко, заступник голови правління банку "Таврика".
У той же час попит на житлові кредити з боку населення залишається низьким. "Для того щоб ринок іпотечного кредитування ожив і розвивався, необхідною умовою є зниження ставок за кредитами до рівня 9-12% річних у національній валюті. При такому рівні ставок у населення з'явиться мотивація для відмови від оренди житла на користь придбання власного житла в кредит, а також більша кількість потенційних позичальників, виходячи з рівня доходів, зможе отримувати та обслуговувати іпотечні кредити. На жаль, на сьогоднішній день такий рівень ставок є нереальним", - нарікає експерт банку "Київська Русь".
"Характерна риса поточного ринку - відсутність спекулятивної складової", - говорить Андрій Кашперук, начальник Департаменту роздрібних продажів "УкрСиббанк BNP Paribas Group". Типовими покупцями нерухомості виступають як реальні мешканці, так і окремі інвестори, які не поспішають за швидким прибутком. Зараз банки кредитують позичальників, які накопичили кошти на початковий внесок і купують квартиру для себе. "По суті, ринок більш реалістичний, ніж рік тому. Повернення до докризових обсягів продажів можливе не раніше ніж через 2 роки, і цьому є декілька зрозумілих причин - підходи банків до позичальників у тому числі", - говорить Кашперук.
Ставки будуть нижчими, але не сьогодні
Банки поки не готові сильно знижувати ціну, але очевидно, що боротьба фінустанов за позичальника зробить умови кредитування ще більш привабливими. "За нашими прогнозами в середньостроковій перспективі пропозиція по іпотечних кредитах може знизитися ще на 1-3% в гривні", - прогнозує Олександр Намясенко з банку "Таврика".
За спостереженнями Андрія Кашперука з Укрсиббанку, потенціал зниження ставок невеликий, тому що вартість ресурсів і кредитний ризик поки залишаються досить високими. Але у безлічі банків зараз при достатніх ресурсах присутній дефіцит позичальників. І за позичальників йде конкурентна боротьба, що виражається в тому числі і в зниженні ставок і комісій. Наприклад, УкрСиббанк сьогодні кредитує фізичних осіб за ставкою від 14,9% річних. Враховуючи досвід попередніх років, можна стверджувати, що ставки в межах тих, на яких клієнти брали іпотеку в 2007-2008 роках - тобто 12-13% річних - будуть комфортними для позичальників.
Сприяти зниженню відсоткових ставок може активна політика банків щодо зменшення вартості пасивів. "На сьогоднішній день спостерігається зниження відсоткових ставок за депозитними продуктами, що позначається на зниженні вартості іпотечних кредитних продуктів. Також зниження відсоткових ставок пов'язане з розробкою спільних кредитних програм із забудовниками, які засновані на компенсаційних схемах, що дозволяє запропонувати позичальникам пільгову кредитну ставку", - коментує Руслан Мангушев, менеджер з розробки продуктів департаменту роздрібного бізнесу Піреус Банку в Україні.
Первинку не можна вторинку
Банки, які активно фінансують проекти девелоперських компаній, ратують за новобудови. "На даний момент популярною є первинна нерухомість в готових об'єктах. Забудовники надають різні акційні знижки, а часом і суттєві, програми з розстрочки або ж застосовують інші форми стимулювання покупців. У цій ситуації придбання житла в завершеній новобудові є більш привабливим, ніж придбання житла на вторинному ринку нерухомості", - говорить Олександр Намясенко з банку "Таврика".
Як це було і раніше, основні кредитні пропозиції зосереджені на ринку вторинного житла, в той час як лише кілька банків пропонують програми кредитування первинки. Це пов'язано, в першу чергу, з можливими ризиками, які виникають у зв'язку з тим, що об'єкт нерухомості, який кредитується, ще не побудований.
Чи допомагають банкірам ріелтори? На думку операторів ринку первинної нерухомості, від ріелторів немає ніякої користі. Вони не виконують функцію фінансових агентів, а часто озвучують клієнтам некоректну або недостовірну інформацію про банківські послуги. У більшості випадків потенційні позичальники самостійно вивчають існуючі пропозиції банків або ж звертаються до фінансових установ, які активно працюють з обраним ними забудовником.
Абсолютно інша думка у банків, які кредитують вторинку. "Як правило, потенційні позичальники в першу чергу звертаються в агентства нерухомості для вибору об'єкту нерухомості, після чого вже вибирають найбільш підходящу для них кредитну пропозицію і, відповідно, банк. Тому співпраця з рієлторами є одним з основних каналів продажів для банків", - запевняє Руслан Мангушев з Піреус Банку.
Для отримання кредиту або консультації клієнт може звернутися в одне із стандартних відділень, або в іпотечний центр. Популярні сьогодні іпотечні центри відрізняються від звичайних відділень зручністю надання послуг: розміщенням на одному майданчику нотаріуса, рієлтора, наявністю кімнати переговорів, кімнати перерахунку. Як правило, такі відділення спеціально орієнтовані на іпотечне кредитування і найбільш якісно надають послуги в цій сфері. Персонал таких відділень має більше досвіду і готовий допомогти позичальнику в оформленні кредиту.
Держава нам допоможе?
Цільові державні програми, подібні до програми ДІУ, були б гарним джерелом для створення в країні доступного іпотечного кредитування. Цінність такої програми для всіх учасників важко переоцінити. Державні кошти інвестуються в цільове спрямування придбання житла, банки отримують доступ до довгострокових ресурсів, яких насправді завжди не вистачало. Ціна таких ресурсів могла б бути дуже привабливою для населення, тобто держава могла б зіграти велику соціальну роль на ринку житла. "У нашій країні, де вартість нерухомості в кредит і доходи населення несумірні в термінах життя одного покоління, без подібних програм велика частина населення ніколи не зможе придбати собі житло", - говорить Андрій Кашперук з Укрсиббанку.
Банкіри відзначають, що активний розвиток існуючої державної програми "Доступне житло" при наявності безперервного фінансування з боку держави може кардинально змінити ситуацію на ринку щодо вартості квадратного метра, за обсягом відсоткових ставок. Наприклад, банк "Таврика" в червні отримав довгостроковий кредит від ДІУ на фінансування будівництва соціального житла, що дозволило кредитувати покупців квартир у Бучі (містечко під Києвом. - прим. ред.) терміном на 30 років під відсоткову ставку не вище 15% річних у гривні.
Шура, накопичуйте далі!
На ринку кредитування житла найбільш активні кияни. Так, близько половини клієнтів, які отримали іпотечний кредит у ВТБ Банку - це жителі столиці. Також значну частку портфелів великих банків займають кредити, видані жителям Дніпропетровська, Харкова та Львова. "Якщо говорити про профіль клієнта, то це найчастіше співробітники великих компаній з доходами понад 8 000 гривень. Середній вік клієнта - 30-45 років", - говорить Олександр Борщевич, начальник управління іпотечного кредитування ВТБ Банку.
За даними ВТБ Банку, середня сума кредиту на купівлю нерухомості в Києві та містах-мільйонниках пекребуває на рівні 160-180 тис. гривень. У кредит беруть 1-2 кімнатні квартири при великому власному первинному внеску - більше 40%.
"Внесок буде знижуватися, однозначно. Але мінімальний внесок, такий як 10% при порівняльній ринковій кредитній ставці може з'явитися лише за умови, що на ринку зупиниться зниження цін на нерухомість, тобто зменшаться ризики зниження вартості забезпечення. Такі серйозні зміни можуть з'явитися, за нашими прогнозами, не раніше ніж через рік", - говорить Андрій Кашперук з Укрсиббанку. Зараз деякі банки пропонують внески від 10%, але за умови надання додаткового забезпечення, що не є класичним прикладом іпотечного кредиту.
Солідарний з колегою і Руслан Мангушев з Піреус Банку. "Ми вважаємо, що до кінця поточного року розмір початкового внеску не знизиться нижче позначки 20%. Це вигідно, в першу чергу, для клієнтів, бо з підвищенням початкового внеску знижується кредитне навантаження", - прогнозує експерт.
Проте, на ринок іпотечного кредитування продовжують виходити нові банки, оскільки ця ніша залишається однією з пріоритетних у сегменті роздрібних заставних кредитних продуктів. На думку банкірів, посилення конкуренції найближчим часом сприятливо вплине на поліпшення цінових, технічних і сервісних складових іпотечних кредитних продуктів.
Артем Румянцев
За матеріалами:
Банки.ua
Якщо Ви помітили помилку, виділіть необхідний текст і натисніть Ctrl+Enter , щоб повідомити про це.

Поділитися новиною

Підпишіться на нас