5900
Активна застава
— Кредит&Депозит
Як придбати заставне майно. Банки один за одним виставляють житлову й комерційну нерухомість, землю, автомобілі, обладнання на продаж, сподіваючись повернути видані позичальникам кредити.
На сайті Приватбанку 2 квітня 2009-го на продаж було виставлено 492 заставні об’єкти нерухомості, отримані банком від його позичальників. Автомобілів, пропонованих до продажу, ще більше. На сайті банку "Фінанси та Кредит" значиться 74 продаваних об’єкти житлової нерухомості, в Ерсте Банку виставлено на продаж 80 заставних об’єктів. Промінвестбанк навіть створив інтернет-майданчик, де торгує переважно заставами, вилученими у власних позичальників. Банки один за одним виставляють житлову й комерційну нерухомість, землю, автомобілі, обладнання на продаж, сподіваючись повернути видані позичальникам кредити.
"Якщо найближчим часом ситуація на банківському ринку не покращиться, кількість пропозицій заставної нерухомості збільшиться в кілька разів. Ми очікуємо масштабного викиду конфіскату на ринок уже цієї осені", - прогнозує директор компанії з продажу заставного майна "Кредитна консультація" Андрій Половченко.
Обережно, застава!
Об’єкти, виставлені на продаж банками, зазвичай або віддані їм позичальниками добровільно, або відчужені банком на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (кредитора). Якщо пункт про позасудове вилучення застави банком міститься в тексті договору іпотеки (або при кредитуванні був підписаний окремий договір про умови відчуження майна), то передача застави банку відбувається без згоди боржника, за відсутності рішення суду або виконавчого припису нотаріуса, що дозволяє кредиторові стягнути заставне майно з позичальника.
Юристи попереджають: придбання житла чи авто в банку, який примусово конфіскував заставу лише на підставі відповідного пункту в кредитному договорі, є вкрай ризикованим для покупця кроком. За словами президента юридичної компанії Jurimex Данила Гетманцева, примусове позасудове стягнення майна в Україні можливе тільки теоретично. "Існує роз’яснення Міністерства юстиції, відповідно до якого судова практика не підтримує стягнення заставного майна на підставі одного лише кредитного договору", - підкреслює експерт. При цьому покупцям заставних квартир варто пам’ятати, що житло, у якому проживає позичальник, не може бути відчужене поза судовими розглядами. Громадянин може бути позбавлений житла лише за рішенням суду на підставі ст. 47 Конституції України.
Позичальник, який втратив заставне майно, може оскаржити в суді чинність договору про відчуження застави та підстави для його стягнення, а також чинність укладеного з банком кредитного договору. Якщо позичальникові вдасться довести в суді неправомірність дій банку, покупець застави автоматично втрачає придбане в банку майно. Повернути гроші в цьому випадку вкрай складно.
Якщо майно було вилучене у позичальника в примусовому порядку за рішенням суду або за допомогою виконавчого припису нотаріуса, його продажем займаються організації, уповноважені Державною виконавчою службою. Міністерство юстиції створило інтернет-сайт (trade.informjust.ua), де розміщує інформацію про проведення Державною виконавчою службою аукціонів з реалізації конфіскованого й арештованого майна. Оголошення про аукціони розміщають на сайті не пізніше, ніж за 15 днів до їхнього проведення.
"Потенційний учасник торгів подає заяву й документ, що підтверджує оплату гарантійного внеску в розмірі 15% стартової ціни об’єкта з урахуванням ПДВ. Після закінчення торгів покупець нерухомого майна отримує акт про проведення публічних торгів, підписаний і затверджений начальником виконавчої служби. На підставі цього документа нотаріус видає свідоцтво про придбання нерухомості на публічних торгах. При купівлі земельної ділянки Держкомзем також видає державний акт на право власності", - пояснює процедуру придбання конфіскату на аукціонах Мін’юсту київський адвокат Георгій Краснолюдський.
Як і в разі купівлі заставного майна напряму в банку, придбання житла на аукціонах Державної виконавчої служби пов’язане з певним ризиком для покупця. Іноді торги визнають незаконними, якщо вони не були проведені відповідно до Закону України "Про виконавче провадження" та двох наказів Мін’юсту про порядок реалізації арештованого майна. Зазвичай покупцеві досить складно проконтролювати законність торгів - у результаті він може втратити придбаний об’єкт.
На думку юриста компанії "Юридична група "Лінія Права" Світлани Довбні, найбезпечнішим для покупця варіантом придбання заставного майна є купівля об’єкта безпосередньо в самого позичальника або в банку, якому позичальник добровільно передав заставне майно в рахунок оплати за кредитом. "У разі добровільного продажу застави позичальником процедура продажу майна стандартна. Продавець укладає з покупцем нотаріально завірений договір купівлі-продажу", - розповідає начальник департаменту з роботи з проблемними активами VAB Банку Сергій Ревко.
"У таких угодах враховуються інтереси трьох сторін - позичальника, банку й покупця, а тому судові спори навколо проданого заставного майна виникають дуже рідко", - підкреслює Світлана Довбня. Буває, що угоду з продажу застави укладає банк від імені позичальника (за його згоди). "У цьому випадку угода здійснюється між покупцем та уповноваженим співробітником банку, що має доручення від власника застави та його письмовий дозвіл на продаж", - коментує Володимир Сорочан, комерційний директор компанії "Д Брокер".
Проте перед придбанням заставного об’єкта юристи рекомендують перевірити юридичну чистоту об’єкта (відсутність судових позовів відносно застави та претензій з боку третіх осіб) купованого майна.
За ціною не постоїмо
За словами банкірів і брокерів з продажу нерухомості, українці виявляють велику зацікавленість у банківському конфіскаті: потенційні покупці очікують, що зможуть отримати заставне майно за мізерними цінами. Але, як з’ясували Контракти, вартість заставної нерухомості мало відрізняється від поточних ринкових цін, а іноді навіть перевищує ринкову вартість. Наприклад, один з українських банків на початку квітня продавав однокімнатну квартиру в Шевченківському районі (Київ) загальним метражем 35 кв. м за ціною $75 тис. Аналогічні об’єкти реалізуються на ринку за $65–70 тис.
Утім, у банків досить часто купують конфісковані авто. "У січні–лютому в Ерсте Банку найактивніше продавалися автомобілі: на них припадало 85% продажу заставного майна в установі", - повідомляє директор департаменту управління ризиками Ерсте Банку Йозеф Шурин. Популярність автомобільного конфіскату пояснюється тим, що банки часто продають дешеві авто, багато з яких позичальники використовували як таксі.
У разі продажу об’єкта, вилученого в позичальника на добровільній основі, ціна застави формується за домовленістю з боржником або на підставі незалежної експертної оцінки, яку організує банк-продавець. Здебільшого банки не надають покупцям знижки на заставне майно. "Відповідно до Закону України "Про виконавче провадження" банк повинен реалізувати заставний об’єкт за його ринковою вартістю", - нагадує Сергій Ревко з VAB Банку.
Позичальники теж намагаються продати майно дорожче: якщо сума угоди не перекриє залишок за кредитом, позичальникові доведеться продовжити платити за позичкою. У середньому банківський конфіскат (як автомобілі, так і житло) коштує на 5–10% дорожче аналогічних об’єктів, що перебувають у вільному продажі.
Теоретично купити заставне майно дешевше можна на торгах, організованих Державною виконавчою службою: якщо майно не було продане на перших торгах, його вартість на наступних торгах знижується на 30%. Однак на практиці шанс придбати об’єкт на повторних торгах невеликий: як правило, ліквідні застави викуповують на першому ж аукціоні самі працівники банку-кредитора, виконавчої служби, їхні родичі. Причому найчастіше публічні торги організують для одного заздалегідь відомого покупця.
І все-таки заставне майно продається - не в останню чергу завдяки банківському кредитуванню придбання застав. Попри практично повну заморозку іпотечного та автокредитування, чимало банків змушені кредитувати конфіскат, вилучений у позичальників цих фінустанов, аби тільки позбутися неліквідного об’єкта. Сьогодні кредити під заставу конфіскату видають VAB Банк, СЕБ Банк, Сведбанк, банк "Фінанси та Кредит", Приватбанк, Правекс-Банк і багато інших. Щоправда, вимоги до позичальників, які бажають купити заставне майно в кредит, драконівські. Щоб отримати кредит під заставу конфіскату в одному з банків, клієнт повинен мати високий рівень офіційного щомісячного доходу, який перевищує 50% суми щомісячного платежу за кредитом. Початковий внесок за кредитом становить 35–50% вартості об’єкта, відсоткова ставка - ринкові 24–26% річних у гривні, строк кредитування - 3–5 років (у тому числі житла).
Світлана Слісарук
За матеріалами: Контракти
Поділитися новиною
