3077
Недвижимость "на дне": Привычная песня риелторов, либо реалии рынка
— Недвижимость
Привычная песня риелторов – покупайте квартиру сейчас, иначе цены взлетят – сменилась на новую: берите, пока дешево. И, похоже, они правы. В октябре-ноябре 2015 года, после 20 месяцев падения, цены нащупали дно и могут пойти в рост уже в следующем году.
В 2014 году украинский рынок недвижимости одним из первых остро отреагировал на отсутствие политической и социально-экономической стабильности в стране. Начав свое «крутое пике» в апреле прошлого года (именно тогда долларовая стоимость за месяц обрушилась более чем на 30%), цены на недвижимость медленно, но уверенно отправились к своим историческим минимумам, потеряв за это время в долларовом эквиваленте около половины. «В международном рейтинге цен на жилье Украина попала в тройку лидеров по темпам обвала рынка», – отмечает глава столичной консалтинговой компании City Development Solutions (CDS) Ярослава Чапко.
Но, несмотря на это, вряд ли рядовые украинцы, получающие доходы в национальной валюте, смогли ощутить обвал в полной мере, а тем более воспользоваться падением цен для покупки жилья. После первых витков девальвации отечественные строительные компании проиндексировали цену своих квадратных метров, увеличив их гривневую стоимость в полтора-два раза, что окончательно отправило рынок в глубочайшую стагнацию.
Так, по данным Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ), с начала 2015 года количество сделок на рынке жилой недвижимости было на уровне 2009 года, то есть, в фазе острого экономического кризиса. «При этом мы имели гораздо большее предложение и упавшие почти вдвое цены», – уточнил председатель комитета статистики и аналитики АСНУ Эдуард Бразас.
Стабильно плохо – уже хорошо
«Цены сейчас стабильные – они не двигаются ни вверх, ни вниз. Даже повышение курса доллара на ценах на недвижимость пока никак не отразилось», – подчеркивает президент Ассоциации экспертов по недвижимости Украины Сергей Злыдень, комментируя сложившуюся осенью ситуацию на рынке недвижимости.
Но, несмотря на стабилизацию цен, рост в этом секторе экономики пока не наблюдается. Рынок остается в кризисном состоянии и увеличение объемов продаж не зафиксировано. «Сказать, что стагнация миновала окончательно, – нельзя, но и хуже не становится… Цены, слава Богу, уже не падают, а покупатель, хоть и не на докризисном уровне, но есть», – отмечает коммерческий директор столичной девелоперской компании «Альянс Новобуд» Владимир Даниленко.
По его словам, даже с учетом кризисных явлений, которые украинская экономика переживает в последние годы, сфера недвижимости все же имеет предпосылки для роста уже в 2016 году. Но главную роль будет играть политический фактор.
Впрочем, как бы там ни было в будущем, но сейчас ситуацию на украинском рынке недвижимости, как на первичном, так и вторичном, можно охарактеризовать однозначно – кризисная. Но кризис перечисленные два сегмента переживают по-разному: подержанное жилье практически не покупают и не продают, а новые квартиры, которые упали в долларовой цене, во многих городах все-таки имеют спрос.
Первичный рынок: борьба изо всех сил
Сегмент первичного жилья в данный момент выступает в роли локомотива, который худо-бедно тащит за собой весь остальной рынок недвижимости. В этой сфере все не так пессимистично, как может показаться на первый взгляд. К примеру, в столице рынок недвижимости представлен достаточно широким спектром предложений. Снижение покупательской активности не оказало сильного негативного влияния на деятельность ключевых участников рынка. В Киеве все заявленные проекты продолжают строиться, замороженных площадок нет. Более того – открываются продажи на новых объектах. Только за октябрь старт продаж был анонсирован в 5 домах эконом-класса, 4 бизнес-класса и 4 новостройках премиум-класса. В то время как, всего за 9 месяцев уходящего года продажи открылись на 19 новых объектах.
Сегмент первичного жилья в данный момент выступает в роли локомотива, который худо-бедно тащит за собой весь остальной рынок недвижимости. В этой сфере все не так пессимистично, как может показаться на первый взгляд. К примеру, в столице рынок недвижимости представлен достаточно широким спектром предложений. Снижение покупательской активности не оказало сильного негативного влияния на деятельность ключевых участников рынка. В Киеве все заявленные проекты продолжают строиться, замороженных площадок нет. Более того – открываются продажи на новых объектах. Только за октябрь старт продаж был анонсирован в 5 домах эконом-класса, 4 бизнес-класса и 4 новостройках премиум-класса. В то время как, всего за 9 месяцев уходящего года продажи открылись на 19 новых объектах.
«Мы видим, что застройщики не стоят на месте – и в Киеве, и в области закладываются новые площадки. Все это указывает на то, что какое-то развитие рынка все же есть», – отмечает Даниленко.
Что касается ценовой политики, которая сформировалась на первичном рынке жилья на протяжении октября–ноября, то, как обычно, на первом месте – Киев. В столице средняя стоимость квартир на первичном рынке закрепилась на уровне 22,9 тыс. грн за квадратный метр. Самое дешевое жилье можно приобрести за 16,5 тыс. грн за квадратный метр. Квартиру бизнес-класса в столице предлагают за 27,1 тыс. грн за кв. м, а за премиум-апартаменты застройщики просят в среднем 38,4 тыс. грн за кв. м.
На втором месте, как и вcе последние годы, – Одесса: до 12 тыс. грн за квадратный метр, на третьем – Львов, до 11 тыс. грн за «квадрат».
Но, несмотря на значительное увеличение гривневой стоимости жилья, для тех, кто последние годы накапливал доллары или евро и хочет приобрести недвижимость, наступило золотое время. Столичную двухкомнатную квартиру площадью в 70 кв. м в строящемся доме сейчас можно приобрести за 35–40 тыс. долл., когда еще пару лет назад такое жилье стило в два раза дороже.
Вторичка: пациент скорее мертв, чем жив
Больше всего от происходящего в украинской экономике пострадал вторичный рынок, который традиционно номинирован в американской валюте. По данным консалтинговой компании SV Development, средняя стоимость квадратного метра «вторички» в Киеве за 2 года упала на 61,6% и к середине ноября составила 1182 долл. за квадратный метр.
Больше всего от происходящего в украинской экономике пострадал вторичный рынок, который традиционно номинирован в американской валюте. По данным консалтинговой компании SV Development, средняя стоимость квадратного метра «вторички» в Киеве за 2 года упала на 61,6% и к середине ноября составила 1182 долл. за квадратный метр.
В ноябре однокомнатную квартиру эконом-класса в Киеве до 40 кв. м продают за 45-50 тыс. долл. В то время как в Харькове приобрести квартиру такой квадратуры можно за 18–22 тыс. долл. Купить однокомнатную квартиру в Одессе возможно за 22–30 тыс. долл., в Днепропетровске – за 16–21 тыс. долл.
В отличие от девелоперских компаний, которые в кратчайшие сроки смогли переориентироваться на дешевый сегмент и привлечь покупателей разнообразием скидок, собственники подержанного жилья с трудом снижают цены на свои объекты. По словам аналитиков, сейчас стоимость «вторички» более чем в 1,5-2 раза превышает первичное жилье. Впрочем, так было всегда, покупка вторичного жилья не несет за собой тех рисков для покупателя, которые и по сей день сохраняются на первичном рынке.
Эволюция строителей
На сегодня девелоперам стоит задуматься не только об удачных продажах, но и о перспективе, советует директор проектной компании «АИММ-Групп» Анна Искиэрдо. По ее словам, сейчас порядка половины застройщиков, которые обращаются к проектировщикам, просят разработать уникальный проект, который составит хорошую конкуренцию имеющемуся предложению на рынке жилой недвижимости. В то время как еще год назад практически у всех застройщиков главным условием к архитекторам было – как можно дешевле.
«Тенденции в проектировании меняются. Все больше застройщиков понимают, что единственно верный путь в развитии – это строительство качественного и комфортного жилья. На такие объекты есть спрос», – отмечает Искиэрдо.
Еще один тренд рынка недвижимости – поворот клиента к жилью меньшей площади. С начала 2015 года спрос на малометражное жилье вырос в два раза. Покупатель предпочитает либо однокомнатную квартиру до 30 тыс. долл., либо 2-комнатную до 40 тыс. долл. Согласно данным Address.ua, на сегодняшний день самые ликвидные продукты – студии от 25 до 35 кв. м, 1-комнатные от 38 до 44 кв. м, «двушки» от 55 до 67 кв. м, «трешки» от 73 до 85 кв.м. Но основной спрос приходится на квартиры общей площадью до 30 кв. м. Риелторы отмечают, что любителей крупногабаритного жилья, которые покупали квартиры в 300 «квадратов», больше нет, нынешний клиент ограничивается максимум 100-110 «квадратами».
Как отметил глава крупнейшей холдинговой компании «Киевгорстрой» Игорь Кушнир, его компания еще с самого начала кризиса приняла решение сокращать площадь возводимого жилья. «Мы практически сразу перешли в этот сегмент. У нас даже появились продажи квартир до 30 кв. м», – сказал Кушнир. «Учитывая возможности покупателя, все наши будущие проекты, которые начинаем строить, планируем с учетом запросов инвесторов. Однокомнатные квартиры у нас идут, как правило, от 30 кв. м, двухкомнатные – от 50 кв. м и трехкомнатные – от 76 кв. м», – рассказала начальник отдела продаж «Киевгорстроя» Елена Басанько.
Как отметил Даниленко, с точки зрения как потребителя, так и рынка, все трансформации только на пользу. Кризис подтолкнул украинский рынок недвижимости к очередному эволюционному витку. Поэтому те, кто сегодня нормально себя чувствуют, те, кто ответственен, те, кто с историей, — у них будет новый рывок, новый скачок в развитии.
«С одной стороны, кризис — это плохо, но с другой стороны – кризис делает проекты лучше, застройщиков умнее, а те, кто выжили – стараются бороться за покупателя не только ценой, но и качеством, и от этого все только выигрывают», — считает Даниленко.
Ипотека
Глава Национального банка Украины Валерия Гонтарева заявила, что не стоит ожидать восстановления ипотечного кредитования ранее второй половины 2016 года.
А банкиры, по ее словам, еще менее оптимистичны и оценивают начало массовой выдачи ипотеки не ранее 2017 года.
На сегодня в Украине ряд банков готов предоставлять ипотеку под 22-30% годовых. Естественно, что такие условия и слишком высокие требования финансовых учреждений к потенциальным клиентам делают покупку квартир в кредит практически нереальной. С каждым днем на ипотечном рынке остается все меньше и меньше банков, которые готовы выдавать ссуды под покупки недвижимости.
По мнению руководителя отдела продаж столичного жилого комплекса Park Stone Дмитрия Шости, виной этому являются опасения банкиров о возможном ухудшении макроэкономической ситуации в стране и отсутствие уверенности, что залоги будут дешеветь, а заемщики – будут оставаться платежеспособными.
По его словам, такого рода сигналы не способствуют положительным ожиданиям как среди банкиров, так и среди застройщиков. Без ипотеки необходимый ресурс для резкого увеличения объемов жилого строительства не появится, спрос – не увеличится, а значит, цены будут оставаться на прежнем уровне, индексируясь в гривне лишь на инфляцию.
Но до восстановления активного ипотечного кредитования, уровень продаж не будет снижаться, поскольку все еще высоким остается спрос покупателей, инвестирующих в жилье как в альтернативу депозитам, особенно среди тех, кто готов приобрести квартиру за 100% предоплаты. Хотя таких, как считают эксперты, – не более 20% потенциала рынка, по сравнению с тем, каким образом он мог бы развиваться при наличии кредитования. «В докризисные 2006-2007 годы за заемные деньги приобреталось не менее 70% квартир, а сейчас ипотечные займы привлекают не более 5-7% покупателей. Клиенты агентств недвижимости и строительных компаний могут рассчитывать преимущественно только на свои накопления», – отмечает руководитель отдела продаж столичного жилого комплекса Park Stone.
Таким образом, основной движущей силой, которая сегодня толкает рынок вверх, является боязнь потерять свои сбережения. «Банкам люди сейчас не доверяют. Дома хранить деньги небезопасно, а квадратные метры остаются квадратными метрами», – подытоживает глава столичной холдинговой компании «Киевгорстрой» Игорь Кушнир.
По его словам, украинцы, опасаясь нового витка девальвации национальной валюты, при малейших курсовых колебаниях стараются перевести свои сбережения в более надежный и капитальный актив – недвижимость, способствуя тем самым активизации спроса на рынке первичного жилья.
Антон Дранник
По материалам: УНІАН
Поделиться новостью
