1016
Михаил Артюхов: Налично-безналичный мезальянс
— Недвижимость
Свой прошлый пост на сайте Finance.UA я посвятил ТОП-5 проблемам девелоперов, где выделил те основные моменты, которые являются, на мой взгляд, слабыми местами именно в продажах первичной недвижимости. Среди них мною не была обозначена проблема безналичных расчетов в сделках. Занимаясь не первый год аутсорсингом продаж первички и сотрудничая с застройщиками Киева и пригорода мы не сталкивались с проблемами безналичных платежей. Покупка у застройщика – это гривневая сделка, такая законодательная норма уже стала аксиомой, и ни один уважающий себя застройщик не идет на сомнительные финансовые схемы.
В то же время, к моему посту последовало достаточно много вопросов, связанных с расчётами не на первичном, а на вторичном рынке недвижимости. Вторичный рынок, и это не секрет, – менее прозрачный, здесь, физлица, вступая между собой в товарно-денежные отношения, зачастую пытаются найти компромисс. К примеру, договориться о форме оплаты (частично гривна, частично – валюта), о занижении реальной стоимости объекта и т.д.
Мезальянс сторон обычно выражается в том, что продавец думает в валюте и хочет получить за свою квартиру валюту либо эквивалент в гривне, но без рисков при конвертации, а покупатель больше думает о минимизации расходов на сделку, он склонен платить в гривне, его волнуют возможные последствиях занижения стоимости сделки и фискальный контроль. Иногда найти компромисс сложно и рискованно. Попробовать разобраться в теме я попросил Наталью Наумец, генерального директора “Консультационного центра недвижимости, оценки и права” (г. Киев).
- Наталья, кто и где больше теряет?
- Безусловно, больше всего боятся потерять продавцы квартиры. И если стоимость своего объекта они оценивают в гривне, то исключительно привязываясь к валюте. Чаще цена анонсируется в валюте и ко дню покупки согласовывается с покупателем курс. При этом, любой продавец хочет перекрыть риски изменения курса твердых валют к украинской гривне, закладывая их в гривневую стоимость квартиры.
- Учитывая обязательность безналичных расчетов, продавец еще закладывает комиссии банка. Получив на счет гривну, он стремится ее конвертировать в валюту, а это тоже дополнительные расходы.
- Реальная банковская операция по переводу денег от покупателя к продавцу стоит, как правило, не дорого. Банки взымают комиссию за продажу и покупку валюты, поскольку расчеты в валюте проводить сейчас не законно.
- Но учитывая, что средний чек сделки в регионах до 1 млн.грн, то за три дня можно безопасно снять деньги и конвертировать в валюту.
- Да, средний чек сделок к регионах меньше, чем в столице, поэтому деньги снять можно быстрее и с меньшим риском потерять на курсовой разнице.
- Как бы ни были прописаны процедуры при купле-продажи квартиры, все операции в банках удорожают процесс, делают его не комфортным, хлопотным и рискованным для всех сторон сделки.
- Это действительно так. На мой взгляд, необходима дерегуляция валютного рынка решением НБУ, которая позволит коммерческим банкам разработать доступные/выгодные решения для покупателей и продавцов недвижимости в валюте. Но, как минимум, было бы целесообразно ввести акционный курс проведения купли продажи валюты внутри коммерческого банка для снижения комиссии банка и увеличить гарантии проведения сделок с недвижимостью хотя бы до 2 млн.грн. Это вернет доверие к банкам со стороны клиентов физических лиц и облегчит всем сторонам жизнь.
- Наталья, спасибо.
Хочу добавить, что сегодня достаточно серьезный контроль со стороны законодателя и фискальных органов за сделками в недвижимости. Продавец, который хочет «мешок валюты» за сделку обречен не найти своего покупателя, так как на пути к обладанию этим мешком стоит нотариус, который отвечает своей лицензией за легитимность сделки, оценщик, отвечающий за адекватную цену, и собственно покупатель, который хочет спать спокойно, имея договор с реальной стоимостью покупки (ведь, все может быть в жизни). Даже в сложных случаях, когда объект – желанный, а продавец – несговорчивый, всегда можно найти выход. Например, обратиться в агентство недвижимости, которое имеет хорошую репутацию на рынке, которое и возьмет на себя все переговоры и поможет найти наиболее выгодные условия сделки для обеих сторон.
Михаил Артюхов, управляющий директор компании ARPA Real Estate
По материалам: Файненс.ЮА
Поделиться новостью
