3964
Ритейл в Украине сокращается, а каждый пятый офис в Киеве уже пустой
— Недвижимость
Рынок коммерческой недвижимости – это то зеркало, по которому можно увидеть, как обстоят дела у бизнеса. И если сами компании могут не признаваться в своих проблемах, то ситуация с недвижимостью безошибочно покажет, у кого дела идут хорошо, а у кого плохо.
Ритейл сокращается
Рынок торговой недвижимости первым реагирует на любые изменения или колебания в экономической ситуации. Это единственный из секторов коммерческой недвижимости, который зависит на прямую от потребителя. Офисы, складские помещения – это B2B (Business-to-Business – ред) сегмент, который не включает в себя конечного физического потребителя. В торговле же, если начинаются проблемы, люди сразу урезают свои затраты, пояснила Наталья Кравец, директор департамента недвижимости в Colliers International.
“Это отражается на товарообороте, и затем соответственно на всех показателях рынка торговой недвижимости. Поэтому как только в начале года начались валютные колебания, обострение политической ситуации, экономической, рынок тут же отреагировал “, – рассказала эксперт. По 2014 все основные показатели ухудшились.
“По показателям мы стали ближе к Европе – к Восточной Европе. У нас выросла вакантность. Если у нас она с 2007 года стабильно была близка к нулю, в кризисные 2008-2009 годы не вышла за пределы 5%, то в этом году по результатам третьего квартала она превысила 10%. В принципе, здоровый рынок допускает вакантность до 10%. Если по арендным ставкам мы лидировали вместе с Москвой и Санкт-Петербургом в Восточной Европе, то за год у нас они снизились почти на 30%. Показатели спроса ухудшились. В ситуации, когда арендаторы сильно зависят от импорта, а в основном у нас товары импортные, украинских производителей очень мало, по-другому, когда кредитование стало фактически невозможным, то основной задачей в этом году стало не расширять бизнес, а сохранить его “, – отметила Кравец. Условно, ритейлеры поделились на три группы: тех, которые уходят с рынка, тех, которые сокращают количество магазинов и тех, кто решил сохранить количество магазинов и присутствие на украинском рынке. С начала года из Украины уже пошли New Look, Bosco Sport, OVS, Minelli, Lee Cooper, Columbia Sportswear, SIX, IAM, s.Oliver.
Однако, весь бизнес чувствует себя плохо.
Однако, весь бизнес чувствует себя плохо.
“Развиваются продуктовые сети, готовы развиваться сети бытовой техники и электроники. Однако, в плане аренды торговых площадей они менее сговорчивые, чем продуктовые сети, по коммерческим условиям, поэтому там большого количества новых магазинов нет. Эти сети сильно пересмотрели свои планы по развитию. Они очень зависят от кредитования, в первую очередь – потребительского. В том же “Эльдорадо” 60% продаж были через кредитование. На сегодня оно очень ограничено. Не говоря уже о влиянии роста курса доллара “, – рассказала эксперт.
В то же время очень просели продажи в товарах класса “люкс”. “Это одна из тенденций этого года. Один из игроков рынка, который занимается этим последние 15 лет сказал, что такого еще не было. Во-первых, стало политически непопулярным покупать такие дорогие вещи. Во-вторых, очень много покупателей таких товаров выехали из страны. В-третьих, эта категория покупателей не перепрыгивает с Louis Vuitton на более дешевые бренды, они просто стали покупать за границей “, – пояснила Кравец.
Как компании сбивают цену аренды
Арендаторы офисных помещений часто просматривают новые предложения по аренде площадей исключительно с целью выторговать себе лучшие сделки в своих текущих арендодателей. И в большинстве случаев это у них получается, рассказал директор департамента офисной недвижимости в Colliers International Павел Макуха.
“В конце прошлого года была такая явная тенденция, которая никогда не повторялась в предыдущие годы – одномоментный выход на рынок офисных зданий класса“А“с площадями около 120 тыс. квадратных метров. То есть, на рынке много предложений. Произошло за этот год всего 2-3 сделки. Это крупная американская IT-компания и несколько компаний из аграрного сектора – те игроки, которые при нынешних условиях остаются активными. Такого маленького количества сделок на рынке еще не было никогда “, – отметил эксперт.
На рынке сейчас много предложений от обеих сторон – как от тех, кто желает сдать свои площади в аренду, так и тех, кто эти предложения рассматривают. “Однако, арендаторы сейчас имеют одну цель – собрать информацию по рынку, и попытаться передоговориться с текущим владельцем, имея лучшее предложение в альтернативной здания. Как правило, на сегодняшний момент, в 90% это удается. Практически нет тех арендодателей, которые разбрасывались сейчас своими арендаторами “, – объяснил Макуха. По его словам, глобально ставки не снизились, поскольку большинство офисных помещений занимают крупные международные компании, а они в свою очередь заняли выжидательную позицию и не спешат закрывать бизнес в Украине.
“Они будут выжидать как минимум полгода, прежде чем уходить из Украины. Они сейчас констатируют потери, но для них это все равно интересный рынок “, – добавил эксперт. В третьем квартале 2014 арендные ставки в офисах класса “А” и “В” составили в среднем 17 долл. за квадратный метр в месяц.
С прицелом на будущее
Бизнес начинает привыкать к работе в сложных условиях украинского рынка, констатирует управляющий директор Colliers International Александр Носаченко. По его словам, летом настроения предпринимателей были более мрачными и весь крупный бизнес занял выжидательную позицию. Однако, панические настроения не могут длиться вечно.
“Были попытки закрепить аренду не в долларах, а в гривне. Но это для арендодателей – тупик. Потому что невозможно продать этот актив иностранному инвестору, ведь он не сможет посчитать для себя постоянный денежный поток, который это здание приносит. Их не интересует гривну – они вкладывают доллары и хотят получить денежный поток, привязанный к доллару “, – пояснил эксперт. По его словам, случаи привязки соглашений к гривне были, но на короткий срок – на 1-3 месяца, после чего цена снова пересматривалась. Однако, на долгие сроки гривневые договора аренды никто не заключал.
По его мнению, если в перспективе на рынке произойдет хотя бы одна крупная сделка по продаже офисного или иного коммерческого здания, это может послужить толчком для всего рынка. “Это будет как красный флажок – в украинский рынок можно вкладывать деньги, он не мертв”, – считает Носаченко. Эксперт намекнул, что переговоры о такой крупной сделке на рынке недвижимости велись, однако отказался уточнить о каком объекте идет речь и кто участники переговоров.
Лишь В Киеве остается еще много “законсервированных” проектов ТРЦ – Respublika, River Mall, Lavina Mall Blockbuster, Retroville. Их открытие ожидали в этом году, однако инвесторы решили притормозить и перенести сроки их открытия. Похоже, что они ждут, когда кризис в Украине достигнет своего дна, после чего дела пойдут вверх – принцип цикличности в экономике пока никто не отменял.
По материалам: Finance.ua
Поделиться новостью
